本文系杠杆游戏（网易新闻·网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
撰文|张银银
杆友
依冉
推荐的“The Fault in Our Stars”：这么好听的歌应该疯狂推荐。
所有人都在谈加息，前几天杠杆游戏已经谈过，《
房地产或迎最强杀手锏？51个月以来最高CPI！美元4次加息概率增加！人民币难放松！|货币·游
》（3月20日）该说的，这篇文章我都说了，今天不再赘言。
恰好看到中指院发布2018百强房企榜单，认真看了这份研究，在史无前例的调控风暴下，2017年反倒成了我国百强房企们，最狂欢的一年。
——他们的市场份额达到历史新高，占有率提升速度破纪录。
图1.2018中国房地产百强企业名单 图片来源|中指院
可以说，我国房地产也步入了新时代。杠杆游戏就来为各位杆友分享一下，百强房企的2017年业绩，看看他们是怎样一步步掌握我国楼市的。同时，也看看哪些房企可能面临高风险。
1
房地产行业集中度突飞猛进，楼市半壁江山被百强房企掌握！
首先，杠杆游戏对“2018中国房地产综合实力百强企业研究”做个介绍。
这份研究由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家研究机构共同组完成。从综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任等维度，进行综合评介。这比单纯谈规模，要科学。
进入正题：
1.百强房企2017年销售额增长32.8%，远高于行业整体的13.7%增速。
2017年，我国商品房成交量增速有所放缓，因为总基调是“房住不炒”。但销售规模再创新高，全国商品房销售额和销售面积分别为133701亿元和169408万平方米，同比分别增长13.7%和7.7%。
图2.百强房企2013-2017年销售增长情况 图表来源|中指院
而百强房企2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米，同比增长32.8%和23.7%，增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点。
什么叫马太效应！
2.百强房企销售额，占到我国房地产47.7%，较上年提高7.9个百分点，创下最高纪录。
不得不说，行业集中度加速提升，百强房企市场份额增速太快了。
2017年，百强房企销售额占比达到47.7%，较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点，也是近年来最快的增速。如下图3：
图3.百强房企及综合实力TOP10企业2013-2017年市场份额 图表来源|中指院
近些年来，没有哪一年百强房企的销售额占比增速，可以和2017年比。
此外，综合实力TOP10企业，2017年市场份额为24.0%，较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%，强者恒强趋势凸显。
3.五千亿超级玩家达到三家，千亿俱乐部扩容，强者恒强态势持续，资源集聚加剧行业垄断。
其中碧桂园、万科、恒大跨越五千亿门槛。融创、保利、绿地也突破三千亿销售。
图4. 百强企业不同层级2017年销售额及其增长率均值情况 图表来源|中指院
龙湖、新城、世茂、旭辉等成功晋级千亿俱乐部，千亿阵营大幅扩容。2017年，百强房企各层级企业销售额增长率，均值位于20%-75%之间。
其中，百强前10企业销售额增长率均值为47.3%，高于百强企业销售额增速14.5个百分点；11-30位房企平均增速达70.9%，高于百强企业销售额增速38.1个百分点。
2017年，百强前50企业在40个大中城市的销售集中度为43.4%，占据了重点城市超四成的市场；招拍挂拿地集中度为61.6%，获取了全国300城超六成的土地资源；百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元，占发行总量的62.8%；海外债发行规模为1646.3亿元，占发行总量的78.1%。
4．深耕热点城市，把握城市群外溢需求。
百强房企前50在苏州、杭州、天津、广州、深圳、南京、杭州、无锡、重庆等热点城市的销售集中度均超50%，其中杭州、苏州更是超70%。
在深圳、苏州、杭州、北京等城市销售集中度提升明显，分别提高14.0、22.5、15.2、17.5个百分点。
图5.百强企业内部不同层级2016、2017年城市销售集中度 图表来源|中指院
分层级来看，热点城市中规模较大的百强房企优势更为凸显，前10房企、前11-30房企在深圳、杭州、苏州、南京的销售集中度均超20%。
同时，前50企业重点项目在二线及三四线城市销售额占比达80.4%，同比提升4.4个百分点，其中二线城市占比高达60.9%，同比提升4.1个百分点。
一线城市在严格的政策调控下成交规模明显缩减，销售占比同比下降4.4个百分点至19.7%。
图6.前50企业2016、2017年各等级城市、城市群销售额分布 图表来源|中指院
百强房企在五个主要城市群的销售占比为78.7%，其中长三角占比最高，达35.5%。
5.百强房企恋上强强结合，合作发财。
合作共赢，成为百强房企高增长背后的新运营逻辑。一起抢占市场、对抗风险。
2017年，百强房企加强合作力度，权益销售额占比越低，销售额增长率越高。整体来看，百强代表房企权益销售额比例均值在80%左右。
图7.百强代表房企2017年销售额同比增长率与权益比例情况 图表来源|中指院
碧桂园、龙湖、融创等百强房企权益比例较低，分别为68.5%、77.1%、73.4%，销售额同比增长率分别高达83.1%、77.1%、140.4%，助力企业销售业绩实现高速增长。
2
百强房企拿下半壁江山的投融资关键！聚焦五大城市群，积极海外融资，高周转、控费率，增收又增利
1.聚焦五大城市群，及周边三四线城市疯狂吃进，并购、合作补仓样样都上。
土地资源就是未来，没有地就不会有规模，不会有地位和利润。
2017年，百强房企不仅在招拍挂市场攻城略地，更是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源，为其业绩的快速增长储备弹药。
2017年，百强前50企业拿地金额达2.55万亿元，其中招拍挂拿地金额2.24万亿元，同比增长76.7%，占全国300城土地成交金额的61.6%。
图8.百强房企内部不同层级2016、2017年城市拿地集中度 图表来源|中指院
如上图8，百强前50在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%；另外，热点城市土地竞拍要求的提高导致参与门槛提升，规模较大的百强企业优势更为凸显，拿地集中度更高，如百强前30企业在重庆、成都、苏州等城市拿地集中度均超50%。
非常明显的是，百强房企积极把握城市群发展机遇，持续深耕五个主要城市群及周边三四线城市，中西部城市拿地比例明显加大。
图9.百强前50企业拿地金额城市分布及城市等级分布 图表来源|中指院
百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个主要城市群拿地金额占比达76.5%，长三角城市群占比最高为36.2%，同比减少4.2个百分点。
其中，百强企业在把握各城市群中一二线热点城市基础上，加大受核心城市外溢影响的三四线城市的土储力度。百强前50企业在一线城市拿地金额占比为20.4%，同比提升2.9个百分点。
在三四线城市占比为29.3%，同比提升13.5个百分点，其中长三角城市群中的嘉兴、常州、绍兴、南通等三四线城市备受青睐，拿地金额增长显著。
此外，百强房企通过强强联合、与本土企业合作等方式曲线拿地，分担运营风险，实现优势互补、合作共赢。2017年，百强代表企业合作拿地权益比例均值为85.4%。
分层级来看，前10企业、11-30企业更倾向联合拿地，权益拿地比例分别为83.8%、81.9%，其中保利、华润、龙湖、旭辉等百强企业拿地权益比例在70%以下，而31-50企业、51-100企业合作力度较小，拿地权益比例分别高达89.6%、88.0%。
2.大幅海外融资，创新融资方式保障企业现金流。
2017年，百强房企筹资活动现金流入均值为152.3亿元，同比增长15.8%。国内信用债发行规模大幅减少，海外债发行大幅增长，成为发行主力。
2017年，百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元，海外发行债券，发行规模达1646.3亿元，同比大幅增长643.3%，占发行总量的78.1%。
图10.百强企业不同层级2016、2017年信用债、海外债情况 图表来源|中指院
2017年，在债权类融资不断收紧的背景下，百强房企积极拓展股权类融资渠道，积极发行购房尾款、物业费、供应链、CMBS等资产证券化品；成立基金扩大资金来源，如万科、龙湖、华夏幸福、旭辉等都做了很多努力。
3.高周转、控成本，增收又增利。
2017年，百强房企营收均值423.6亿元，净利润均值48.9亿元，分别同比增长28.5%、30.0%。净利润增速较上年提高4.0个百分点，首次超越营业收入均值增长率，呈现出增收又增利的“双增”现象。
当然，百强房企盈利能力内部分化加剧，规模较大的百强企业凭借品牌溢价、周转能力、管理效率等优势，实现更高的净利润率和净资产收益率。
前10企业净利润率、净资产收益率分别为14.2%、17.9%，较2016年分别提升0.6、1.2个百分点；11-30企业净利润率和净资产收益率分别为12.9%、16.1%，较上年增长0.5、0.7个百分点；31-50企业净利润率和净资产收益率明显低于前10企业和11-30企业，分别为10.2%、13.4%。
图11.百强企业不同层级2017年三项费用率情况 图表来源|中指院
