杭州最近入市了三个高端改善盘，位置颇有意思，值得写一篇bb。
滨江区政府、钱江新城二期、申花板块，可以说是江南、城东、城西中高端改善较为集中板块，但是三个板块三盘登记及开盘结果却存在较大差异。
滨江金茂府，6.5W+单价、102套、1000-1300W主力总价、403人报名、全部售罄。（2张预售证合并统计了，事实上客户具有重叠，实际客户要低于403人）
绿城沁园、4.9W+单价、168套、600-800W主力总价、432人报名、基本全部售罄.
金隅都会森林、5.8W+单价、226套、700-1000W主力总价、194人报名、流摇。
从结果上来看，滨江区政府的滨江金茂府和申花板块的绿城沁园全部售罄，但是江河汇流区的金隅都会森林却惨遭流摇。
为什么三个盘会出现如此差异呢？
再说原因之前先说一个现象，这个现象的背后也是造成都会森林流摇的原因。
其实都会森林本来是可以摇号的，但是却出现50人取消了登记，最终惨遭流摇。如果我们从公示的取消登记的号码来看，前10个登记客户中有7个取消了登记。为什么会出现这么多取消登记呢？高端客户具有高度重叠性。
绿城沁园比都会森林先开盘，售罄。所以绿城沁园的开盘，洗了一波都会森林的客户。
随后滨江金茂府叠排宣布登记，虽然摇号在都会森林后面，但是都会森林流摇和后续还有大量供应量导致大量都会森林潜在客户流向更为稀缺的滨江金茂府叠拼产品。
都会森林流摇结果公示已经有好几天，也没听到任何开盘信息，目前小道消息来看是放弃摇号的循序，而采取线下落位的形式来处理。听说萧山市北东卖不掉的那个新城璟隽也是采取这种形式来销售的。
都会森林不热销应该是既成事实，现在不确定的是到底有多不热销。
那么为什么三个板块、三个改善盘，都会森林会如此惨淡呢？
前面说的客户被绿城沁园和滨江金茂府抢了一波为其一；开发商的因素同样是不可回避的，金隅学府当年在南星板块多盘杀的时候也是卖的最差的；但是，最核心的原因在于江河汇流区的尴尬。
其实我们回顾江河汇流区，这个板块的在售项目一直以来都不顺利。
中海御道、艮山府、东方御府均是入市难、销售难、亏本，还好16年开始了一波超级牛的行情，让他们趁着热度卖光了。
或许有人会说留香园、大都会很好卖，其实在超级牛的那个时间段又有什么项目不好卖的呢？而且在17年，大家都卖的飞起的时候，涌清府卖的也不算太畅快。
万科大家钱塘府也进行过精装修降标，以实现降价出货。
可以说在正常行情或者低谷的时候，江河汇流区一向是重灾区。
江河汇流区如此”薄命“，核心问题在于，小姐的身体丫鬟的命。
小姐的身体，在于江河汇流板块是正儿八经的钱江新城一期，离市民中心、钱江新城办公核心区均十分近。所以，从地段来说绝对一流，没得说。所以这里项目在定位的时候都是定位的高大上，所以就出现了定位的越高大上的死的越惨，因为江河汇流区虽然是小姐的身体但是却是丫鬟的命。
丫鬟的命，在于江河汇流区的核心元素一直得不到兑现。
金融城、渔人码头，喊了多少年了，目前还是鸟都没有。金融城的地政府自己拿下，过了2年又重新回到可出让的状态。汇东、汇西的地块也从“商业”属性调整为商住属性。这些林林总总的行为，都使江河汇流区缺乏一个属于自己的IP，所以撑不起5.8W+的价格体系。因为缺乏金融城、渔人码头等IP，江河汇流区的商业配套靠的是庆春商圈、钱江新城商圈，办公也未形成氛围，所以整体来说目前江河汇流区只能属于居住“外溢“板块，类似于申花之于文教。同样是顶级板块的外溢板块，凭什么人家卖5W，你卖5.8W+呢？
那么江河汇流区没前途？不见得。
江河汇流区未来随着东面钱江新城二期的开发、南面亚运村的建设，未来城市界面会越来越好，城市价值会越来越高。但是，江河汇流区想摆脱“城东”的局限得到“全市”或”全省“的认可，还是要靠板块自身IP的建设。摩天轮、渔人码头、写字楼群......只有这些IP逐步落地，江河汇流区才能站稳5.8W+的价格逻辑，从居住”外溢“板块成为价值高点。
都会森林要不要买？你确定这个项目拥有江河汇流区本应该拥有的优点么？
在1872拿出预售证价格的时候，写过一篇城东破灭，目前看来正在一一实现，城东的压力将越来越大。
城东破灭
天悦江湾首开未售罄，续销卖完。
