上周，贝壳麾下的贝好家，抢到了成都金融城3期的一块地，楼面地价达到27300元/㎡。
是妥妥的成都新地王！
那么，问题来了：
1）普遍不看好楼市未来的环境下，为什么有开发商敢拍出地王？真的是因为土地很好么。
2）假设土地很好，为什么其他开发商没有出到比27300元更贵的价格？是他们不敢还是没能力呢？
所以，任何事情多追问几遍，才可能找到答案。
土地价格有三种算法，没有谁是理性的？
我不能说金三这块地就拍贵了。但凡有人评价价格，那就是掌握着土地价格评估的真理。
土地这种商品，一如二手车、二手房一样，是没有真理的。因为多条估值逻辑同时在运行，其最终估价，差异会很大。
决定土地价格的，大约有三条估值逻辑：
第一条，是土地所在城市的组团价值。
目前，我认为这是最公允的土地价值评判法，即土地所在的组团是什么价值，土地就应该是什么价格。
这条线索对土地的估值，算法非常复杂，与组团的产业等级、资源等级、建成年限、人口密度等相关。
实效用《城市穿透性分析法》，就是基于这条线索对土地价值进行评判，最后进行估值。
但所估值价格，也受主管政府的心态决定，他们决定着起拍价。
第二条线索，是开发商的估值逻辑。
理论上，开发商对土地的估值，也是按照城市价值来的，但了解一个组团的城市价值非常废力，更简单的方式，是按照周围一二手房的价格来测算。
开发商的估值，还与其战略和实力以及能力相关。
1）战略：将城市当作发展腹地的开发商，对目标土地的估值会高一点。
2）实力：资本实力强的，资金成本低的开发商，估值也会高一点。
3）能力：对产品、工程、营销等团队实力有信心的，估值也会高一点。
这就解释了，假设开发商对土地的价值认知是一样的，但最后其出价还是不一样。
第三条线索，是顾客对土地的估值。
买房人对土地的估值，最终就是对当地房价的认同，因为受信息获取能力的限制。买房人对房价的估值会更情绪化一点：
1）受城市一二手房的销售量和价格影响。简单来说，好卖的地方抢着买，不好卖的地方不买。好卖与不好卖，不完全与城市价值正相关。
2）受城市界面的影响。就是好看新的区域，给到的价格更高—即便城市资源不闭合。
3）受熟悉度的影响。即对陌生区域的出价意愿会低。如果不搬家换工作的前提下。
三条线索，都有其对土地价值的算法，并且系统不兼容。所以，土地市场找不到真理。
02
楼市的精彩，在于土地价格的三种算法不交融。
楼市有若干险象环生的现象，比如当某个开发商保守，对超越土地价值的地坚决不拿，但是他放弃的地，最后都卖得很好。
这个时候，他的自我检讨，会写“踏空“二字！
但他开始乐观，拿到了一块地，但是最后市场价格下滑，不得不打折去化。
这个时候，检讨会写“高位接盘“的冲动。
一些人赚钱了，一些人亏钱了，我将其称为行业的“精彩“。但不完全与有否到石经寺烧香相关。
根本的原因是，土地的“三条线索“，极少重叠，多不相交。
也就是说：土地的城市价值是最公允的，但是开发商估值和顾客对土地的估值，往往与土地的城市价值这条线，不吻合。
因为，土地的城市价值，是隐性的，非显性。
产业的等级，产业的兴衰，资源的等级，发展周期和成熟度，人口密度，人口年龄结构，当前有量的价格估值。组团面积的大小。等等。
别说购房人了，就是当地的政府领导，都未必能准确判断自己所管理的组团，到底什么价格才是健康的。
因为判断组团价值，还要放到城市关系场来看，其组团实力在整个城市的排序，上位组团是否有溢出，下游组团是否有进入。
因为这条逻辑是隐藏的，那么，开发商和顾客，就很容易陷入情绪状态。
情绪非褒义词，代表着非理性。
但是，也代表着江湖的精彩，受情绪控制的地产人，生死由天不由己！
03
最好还是相信城市价值。
虽然这条估值逻辑是隐形的，算法也不为每个人掌握。
且在大家都疯狂的时候，你会踏空。但是，长期主义者，肯定是保守的。
1）如果这个区域的价值看不懂，那就别轻易进入不懂的领域。
2）看懂了，但是别人更胆大，那就让别人去。
但是世界的精彩，就是在于，很多人对同一件事的看法，它不一样！生活，没有对错，只有哲学。
这是区分敌我、异己的最佳方式。
（完）
