地价回到3年前！嘉禾望岗，变天了！

最近大热的话题，就是华为发布三折叠屏手机，引发各界关注！

手机之战，从直面屏→曲面屏→折叠屏→三折叠屏，只能说，为了抓住买家的心，市场是越来越卷了。

就像楼市，新规前产品→新规使用率超100%→阳台占比30%，空间利用率天花板每次被捅破，都会引起市场高度关注。

比如面粉厂地块，详情戳：实用率130%的产品，要出现了？

比如怡新路以南地块，详情戳：125%使用率！王炸宅地！脚踢天河，背刺白云

让人长叹：还给不给活路了！

当然，手机不是只能卷折叠屏，房子也不是只能卷使用率。

就好比，今天的主角——嘉禾望岗地块。

和怡新路以南地块，同属白云区，虽然使用率打不过对方，但其也有不一样的优势：

1）低密社区，容积率只有2.0；

2）商业有嘉禾金铂、云门New Park、白云山姆，三大商业包围，体量超66万㎡；并且，白云山姆，预计2026年开业；

3）学校有华师附小、培英中学，地块北侧还规划一所中小学……

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综合素质高，需求全方位满足

来，直接看图：

这两宗地块，距离很近，周边现有的配套，也是共享的，且当做一个整体来看。

地块位于嘉禾望岗板块，周边地铁、商场、学校、医疗设施，一应俱全，可以说，未来的居住体验，是很方便、舒适。

先看交通。

地块距离嘉禾望岗地铁站，直线距离约300米（百度测距），2号线、3号线北延段、14号线，三线交汇，北接白云、花都，南连天河、海珠、番禺，无论是出差旅行、还是市区游玩、上班通勤，都很方便。

（PS：300米距离，只要胆子大，说地铁上盖，也是可以的。毕竟，国贸云上到地铁的距离，是600米+）

嘉禾望岗，去年日均客运量31.75万人次，仅次于体育西路、珠江新城（数据来源：2023年广州地铁年报）。毫无疑问，这里的通勤需求、人口密集度，都很高。

接着看商业。

地块周边有云门New Park、嘉禾金铂、白云山姆三大商业。

其中，云门New Park，是体量超50万㎡的Mall+Park商业综合体，约200个商家；嘉禾金铂，体量约12万㎡，围绕“时尚家庭型购物中心”定位；白云首家山姆会员店，体量约4.8万㎡，会员制连锁零售模式，以家庭为目标客群，预计10月开工建设，2026年开业。

综合以上，地块周边的商业体量，超66万㎡！再加上，各商业差异化运营，各有特色。

也就是说，未来将会有更丰富的消费体验。

再看学校。

地块周边的教育资源，让人眼前一亮。

1.6公里范围内，有华师附中实验小学、培英中学、华新学校、嘉禾中学、嘉禾新都学校。

并且，035地块，还将代建AB2107012地块（中小学用地），54班中小学，据国贸云上销售表示“期待已久”。

最后，看医疗。

地块距离第八人民医院，最短直线距离约300米，无论是头疼发热，还是情况紧急，附近有好医院，更安心。

综上，嘉禾望岗地块的周边配套，是不错的，对于买家、对于开发商，都有很大的吸引力。

地价回到3年前，或将搅动板块

这样的地块，在市场来说，称得上品学兼优的尖子生。

那么，问题来了。

第一，地块要多少钱才能拿下呢？

根据挂牌公告，019地块，宗地面积约19036㎡，容积率约2.0，计容建面约38072㎡，起拍总价73582万元，折合楼面价约19327元/㎡；

035地块，宗地面积约14475㎡，容积率约2.0，计容建面约28950㎡，起拍总价50976万元，折合楼面价约17608元/㎡。

综合上述配套，这个楼面价，不算贵。

接下来，看看第二个问题：地块拿下后，有增值空间吗？

很简单，来对比周边项目的楼面价。

天悦云山府，楼面价约27191元/㎡；云城上品，约19530元/㎡；云庐，约25011元/㎡；国贸云上，约21435元/㎡。

当然，前三者是21-22年拿的地，时间较久远，且距离嘉禾望岗019、035地块较远。

而国贸云上，去年5月拿地，溢价率约15%，距离019、035地块约600米，更具参考意义。

019、035地块，起拍楼面价约19327元/㎡、17608元/㎡，起拍价比国贸云上要低，甚至是近几年的楼面价洼地。

很明显，如果底价拿下新地块，还是有操作空间的。

你说，到时候会有多少开发商，撸袖子准备开抢呢？

锁定我们，9月30日，见分晓~

另外，第三个问题，能打得过周边竞品吗？

先来猜一下，地块未来会做什么产品。

从基本情况来看，两宗地块体量不大，密度低，未来或将打造低密度洋房，面向改善客群。

官方规划效果图，也印证了这一点。

019地块，以板楼+花园洋房为主；035地块，都是板楼。

这样的产品定位，一经面市，对于板块内的新房项目，都会带来一波冲击。

首当其冲的，就是国贸云上

毕竟，二者距离不过600米，被买家拿来对比，是避不开的。

（国贸云上内心os：也没人告诉我，熬走新世界，还要对打新地块啊）

不过，实地踩盘后，个人觉得，国贸云上的产品，做得还是不错的，再加上人家门口就是体育公园+山姆会员店，多少是能扛打的。

至于其他项目，要么做差异化产品，要么跑得快，要么就只能挨打了。

如云庐、天悦云山府，白云山自然景观加持，有自己的独立赛道；如云城上品，对比之下，项目优势不是特别明显，危险系数大。

当然，最重要的，还是看拿地的开发商，怎么规划产品，怎么定价，如果来个保利，谁也逃不脱

实踩嘉禾望岗019、035地块

另外，我们也实地走了一趟，接下来看看地块周边实况：

搭乘地铁，到嘉禾望岗站，从C口出来，拒绝一众摩托车、打车优惠地推，左顾右看安全走到对面马路，就能看到电鸡江山👇👇

遇事不要慌，先掏出手机，拍照记录。

随后只要穿过这片电鸡，沿这条路直走，就能到达新地块范围了，而这段路，大约300米路程。

好了，接下来，看看地块现状。

先看035地块：

先别怀疑，根据地块关联信息示意图，结合百度地图，可推导出035地块，正好位于盈通综合批发市场。

图源：百度地图

地块周边建筑低矮，除了嘉禾金铂，其余大多是个体店铺，以餐饮、家具、电动车为主。

至于019地块，如果没走错路的话，应该是长这样的：

（如有误，欢迎纠正~）

地块周边，比较荒芜，有个驾校训练场，还有松园路隧道，马路上临停了不少汽车。

也就是说，目前地块周边的城市界面，还有待开发、完善。

如果只是想解决三餐，附近的食肆，可以满足；如果想要舒适的购物体验，需要到300米外的嘉禾金铂，或者是400米外的云门New Park，好在距离不远，步行可达。

此外，等到地块出让、项目面市，周边配套应该也会进一步完善。

以上。