年销100亿的房企，啥都比1000亿的房企好，这种可能性存在吗？为什么呢？
当然存在，作为一家房企，即使产品、营销、管理、金融、成本能力都遥遥领先，但只要有一种能力不行，就会落后，而且无法赶上。
在历史上，金盔金甲的正规军，被破马长枪的义军打得片甲不留的战争，中外各国都有很多。
为什么？
因为双方的战略完全不同：一方在守成，另一方在搏命；一方想的是已经到手的财富地位，另一方想的是整个天下。
中国的地产行业，这几年也在加剧洗牌，马太效应越来越严重，以至于规模落后之后，可能就再也无法赶上。
明源君认为，如果你家房企的战略不行，那么产品力、成本力再优秀，过去的品牌再强，都会留下巨大的遗憾。
战略错误会导致怎样的情况？怎样才能避开陷阱、制定正确的战略呢？
大家可以先和明源君一起来看看一群房企的地位变化……
每个专业都很优秀
利润率是别人的4倍
规模却严重落后
就是因为战略错了
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内地房企的许多方面，最开始都是向港资房企学习而来的。甚至内地地产市场的基本玩法，比如按揭、预售，等等，也是向香港同行学习而来。万科曾经的偶像，就是香港的新鸿基。
其实，直到2016年，港资房企的产品、成本、运营能力都还是很强的。这一点，从其净利润率是内地房企近4倍就可以看出。如下图所示：
▲ 图片出自《丛林法则下的房企战略突围》研究报告
但是，港资房企和内地房企的销售规模，却已经不可同日而语，许多港资房企已经从如日中天变成默默无闻。
2016年，内地的地产销售百强排行榜前50名中，已经很难找到港资房企。
从 2014---2016年，在内地房企销售规模出现了几倍乃至十几倍增长的情况下，港资房企成长缓慢，许多增长不到50%，有的只有10%左右。
当然，港资房企比较喜欢持有物业，所以会有销售收入之外的很多收入。
不过，即使是算营业总收，2014—2016年，内地房企前10总体增长了83.4%，港资房企前10总体却只增长了26.4%……
港资房企的大本营—香港，也正在变成内地房企的主场。
香港地政总署公布的资料显示，自2016年5月至2017年2月24日，政府批出的土地面积总额为31.4万平方米，地价总额为1020.6亿港元。其中，包括五矿地产、路劲基建、海航集团、龙光地产及合景泰富的中资企业及旗下公司共拿下六幅地皮，面积共7.8万平方米，总金额为416.3亿港元，占所有批出土地成交金额的40%，而这个数字还在持续增加……
港资房企专业能力很强，为什么他们的规模却上不去？
问题就出在战略上。总的来说，港资房企的战略有以下2大问题：
一、内地开发商是全国一盘棋、10年一盘棋来看问题的，有些港资房企却只看到现在、纠结于一个个地块
有些港资房企拿地，是一块地一块地的计算，而且要求很高，往往要算到项目利润超过30%的时候，才会拿。所以他们总体利润才会超过40%。
而要求这么高的地，就必须有高溢价。这种地一般都在一二线城市。而拿的地全是一二线城市的，遇到调控就没有腾挪空间，会失去发展的机会。
而内地开发商不这么想问题，举例来说，有以下一些思维：
1、蚂蚱也是肉，即使利润只有5%，只要有一定把握，也要拿。
2、新进入一个城市，只要认为这个城市有前途，第一块地亏本也要拿。这个等于滩头阵地，以后再向内陆发展壮大。
3、这块地今年不赚钱，可过3年有可能赚钱，也要拿。
4、这块地亏本，可拿了之后。前面5个同城的项目能涨价多赚钱，也要拿。
5、100个地块都在同一个系统里算帐，彼此支持，一二三线通盘考虑。
二、内地开发商是第一代创业者打天下，敢拼；港资房企许多富二代上位，保守
内地房企老板，现在是以第一代创业者为主。他们白手起家，本来就啥都没有，遇到有风险又有机会的时候，是敢搏一把的，博得不好，亏点本没啥。
因为地产好歹有地在，不存在完全血本无归的情况。
而港资房企，许多是富二代接班上位了，他们生下来就有钱有事业，他们非常怕“失去”。所以他们首先想的是“守成”，也就是如何让企业保有原来的规模。
一个敢拼、一个保守，从港资房企和内地房企资产负债率的对比，可以看出来，如下图所示，内地房企的资产负债率是港资房企的2倍还多。
▲ 图片出自《丛林法则下的房企战略突围》研究报告
当然，港资房企是一个比较特殊的群体。不过，在明源君接触过的其他房企里，因为战略错误，而导致规模增长困难，甚至倒退的房企也并不鲜见。
比如某浙系房企，2年前与别的几家浙系房企规模差不多，现在则只有别人的几分之一。
那么，房企怎样才能定对战略，把握自己的命运呢？明源君认为要记住以下一些原则……
房企定战略
必须遵守的8大原则
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一、规模不到50亿的不要定大战略，这个时候项目就是战略
之前曾有规模20、30亿的房企，大谈战略，要如何进入多少个城市，如何和巨头作战，等等等等。
明源君觉得这个时候的房企，没有必要定大战略。为什么呢？
这个规模下，老总亲自出马，一年做好3个、5个项目，就能提升规模。这个时候的房企，应该是机会主义的，哪里有好项目就去哪里。
这个规模下如果非要定什么大战略，还要严格执行，就有问题了。那就类似于小股土匪非要和官军抢大城市的控制权，不搞游击战，非要搞阵地战，那不被灭了才怪。
二、要坚定地相信地产市场未来10年大有可为，这样才能弯道超车；如果不相信，那每次周期，你都会输得很惨
日本、韩国的地产上涨周期，都是在城市化率达到74%左右以后才终结的。
而我国的城市化率，如下图所示。
2015年，我国城镇化率达到56.1%。2016年，我国的城市化率达到57.35%。2011年，这个数字是51.27%。
也就是说近5年，我国的城市化率每年的增长速度有所放慢，是每年1.2个点。
按照这个速度计算，我国要到达地产高速增长期终结的74%左右的城市化率，至少还有14年。
也就是说，我国房地产的高速增长，最快也要到2030年才会结束。
相信这一点，那么，在地产市场下行的时候，你就敢拿很多便宜的地，在地产市场回暖的时候，你就能弯道超车规模快速增长。
而如果不相信这一点，地产市场稍微降温，你就抛售，不敢拿地，等地产市场回暖的时候，你又去抢很贵的地，永远赶不到点上。
三、快速扩张要靠强人，守住成果靠制度
从一些千亿、三千亿房企的扩张轨迹中，明源君发现了一个规律。
就是，在快速扩张中，个人的作用要大于制度的作用。当然，个人的积极性也是靠制度催生的。
怎么理解这件事情呢？
一个区域公司要做到300亿打败当地的巨头，那么这个区域总的能力就要比当地巨头的老总更强，而且要拥有很大权力，能打破条条框框。只有这样，他才能随机应变，因地制宜，应对新挑战，扩大规模打败对手。明源君知道，很多巨头的分公司，就是围绕着一个强人建立起来的。
而当规模不再快速扩张的时候，反而要靠制度而不是强人，这样风险比较小。
四、冲500亿、1000亿，要从全局来看问题，不要在乎一城一地的得失，好坏随时变化，核心是要平滑自己的现金流
从全国范围来看，周期一定是轮动的，三线与一二线之间，此消彼长。不能看现在这个城市、这块地怎么样，而要想它在你整个的布局里，能否平滑周期、平滑现金流。
如果你所拿的地都是一起火爆、一起完蛋，那企业财务波动太大，猝死的可能性很大。
五、有舍才有得，要让利给合作伙伴、给客户，才能有长期的发展
为什么有的房企最近几年很猛？因为他们前期积累了口碑和信誉。
当项目老带新达到80%以上，当所有乙方都因为你的及时支付愿意让利给你的时候，你还愁不能发展壮大吗？
六、合作扩大的规模，也是真正的规模，可以避免风险
你家有50个项目，他家有50个项目，彼此合作后，就避免风险而言，你们都有了100个项目，可以通盘考虑销售的顺序，彼此支持。
规模大了以后，你可能会觉得调控周期是自己的机会。因为总有一些项目会销售火爆，而另一些城市的土地会相对便宜。
七、总部在哪里非常重要，做全国性房企总部一般要在一线城市
一线城市有人有钱有信息，这大家都知道。
明源君今天要说的是，总部在哪里，也决定战略的眼界。
你在东北的小城市，想的就是哈尔滨，在河南新乡，想的就是郑州。而如果在北上广深，想的就是全国，因为在海边，想的可能还是世界。这是完全不一样的。这就是为什么想做全国房企的很多把总部迁到一线城市，留守二线的大多是地方巨头的原因。
八、要穿越周期，一要满足新需求，二要创造新产品
大周期是很难穿越的，会杀死一些企业，就好像诺基亚无法变成苹果。
要穿越周期，一个办法是改行，比如像万达那样，做旅游、电影、文化等等。
另一个办法，就是做新产品。现在最大的新产品，就是租赁类的房子。这类项目成功的关键，在于能否用新的金融手段让回报周期缩短。
作者：明源地产研究院 天风
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