我发现这次政策的放松，相比上次老美降息以及5月份那波政策，市场反馈更加有信心，是否意味着拐点比较接近了呢？1、降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行。
简单总结就是，“继续放松上车门槛+继续、持续放水”。
要说广州楼市见底，目前还没有很明确的信号，但这些举措结合此前漂亮国降息，已经很能说明问题。接下来一年，大放水+稳定地价，将会是市场常态，而如果市场还是继续颓废，更多的政策，肯定会继续实施。不用怀疑上面的决心，也不用怀疑房地产行业的支柱作用。真正的底部什么时候到、谁能抓住，我预测不了，但对于改善、置换且希望买进核心区的买家来说，窗口期的机会其实不多了。2023年一共出让了43宗地块，出让土地面积达308万平方米，出让金额达1139亿元。但是24年土拍市场非常冷清，整个上半年只成交了30万方（4宗地），总金额只有64.78亿元，除了花都，中心城区只有世界大观三期和华润联合体拿下的岐山路二期地块。对比2020年-2023年同期，涉宅地块成交额分别为730.51亿元、1129.55亿元、341.4亿元和431.19亿元。下半年至今，值得注意也仅有越秀底价拿下的海珠西地块，就在星汇海珠湾旁边不远处，容积率高达——7！好，算上去年已推在售的项目，地段稍微好点的新盘一只手数的过来：琶洲樾·华樾，中海大境，燕语堂悦，中建天钰，西派天河序，保利珠江天悦，华润万博悦府，观樾（含二三期），保利华创天珺。而且还要抛开像华樾这种和普通改善无关，天珺这种又贵地块又小的豪宅。至于今年新拍或者即将拍的，要么是很刚需的地块，会继续陷入卷户型卷价格的现状，要么就是如做一线江景豪宅、预定广州地王的面粉厂、大概率要做别墅的广氮人才公园、单价不便宜的琶洲大围公园和金融城绢麻厂地块。所以呢，在天河海珠，地段相对比较好，确定性强一点，总价大概在500-1000万之间的刚改盘，其实没什么可选的余地。天河海珠其实不缺新盘，但好盘真的不多，不少都是高密度、高容积率或者位置很偏的项目。海珠这边，综合素质不错的燕语堂悦也有点进入乏力期，中海观皓府、江泰里还在清尾盘，二手方面，星汇海珠湾、绿地越秀海玥等高密度高容积率的刚需盘，大把放盘供买家选。如果从总价段来说，即使是700-800万的预算，在海珠是很尴尬的，如果再咬牙垫脚买大境，也只能买入门款户型，而买海珠西其他几个，地段没什么增量不说，项目本身也不是改善，这么高总价买入，又不甘心，或者周围环境、配套太拉胯，别谈什么增值流通了。还不如过一条江去荔湾做龙头，珠江天悦起码是层高3.3米，三梯三户，规格很高的纯改善；保利中海朗阅作为广钢“最后一块地”，从户型配比到交付质感，也能满足改善买家的需求，且还不需要等太长时间，所见即所得。如果是珠城、琶洲上班的买家，干脆越过海珠去到番禺，既有单价比肩天河海珠、但并不缺买家的万博悦府，也有刚进入二手交易市场的和樾府，现在还能蹲守捡漏。位置好点的金融城，一个接近改善的珠江天郦也是高密度，卖的不好，剩下的新盘都去了广园路以北，这两年江湖上一直流传着“广园已北”不值得买的传闻，导致不少买家对那边的盘天然上有抗拒感。纯改善的就保利天瑞和越秀观樾，其他如天河壹品、保利天汇都介于刚需和改善之间，文津府虽然一直宣传不降价，但卖的也挺感人，至于珠花、润府、麓誉府、城投天禧、精诚壹号这些盘，要么只能打价格战，要么就卖不动。往北走，也只有梅花园的和樾府和天河序，挑剔地段的买家，甚至比对汇景、广氮的认可度还低，不过有地铁有商业，还是有不少改善家庭认可的。看到没，别说那些800-1000万入门的改善盘，就连500-600万左右上车的刚改盘，天河海珠看得过去的都不多了，那些位置确实偏、周围啥都没有的盘，你现在看不上，明年即使卖成现房，也会继续看不上。结合上面的供应和在售、即将推出的项目，800万以内，值得关注的一只手数得过来：天河壹品，保利天汇，燕语堂悦。
如果不考虑交通或者教育配套，珠花、润府或者江泰里、观皓府也算半个。如果选其他的，甚至不如去更远的老黄埔、科学城、万博、芳村选产品力或者配套更强的项目。去到800万以上1500万以下，和樾府、保利天瑞、中海大境、越秀观樾算是目前认可度很高的几个改善盘。具体如何选，那又是另外一个话题，但只要你的预算在这个区间，我建议你四选一就差不多了。也许你会说，不管是500还是700亦或者是1000万，1200万预算，从珠江新城、琶洲再到赤岗、天河公园甚至牛奶厂，现在都有不少笋盘可以挑，难道只能去这些新盘吗？你当然可以在二手大把淘笋盘，但问题是市场依然在下行趋势，你既担心资产上的波动，也犹豫同价位二手和新盘在户型设计、功能等方面差距带来的长远流通性问题。一句话就是，再便宜的二手，99%的人这个时候都下不了手。
一是看你选定板块和盘供应量，也就是稀缺度；二是看你具体的预算和需求，到底适合买哪里？同时，你总不可能等行情真的变好了再决定，因为开发商一定先于你反应过来；你也未必要现在就上车，因为市场稳定与否，也有待政策继续夯实，目前还是处于博弈、混沌的状态中。但不管怎么样，买房是一件大事，这里既有需求上的梳理、优化，也有逻辑认知上的提升和判断，咨询更有经验的我们，是值得的。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
