专栏名称: 果爸看房

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刚需改善都看过来，广州10月买房卖房建议

果爸看房 · 公众号 · 房地产 · 2024-09-28 00:04

正文

-正文-

虽说行情在酝酿，但未必马上就来，也不是所有房子都有机会，特别是刚需，还没到完全头脑一热赶紧上车的地步。

一是当下局势还没有特别明朗，政策上给到的是信心，措施执行，反馈到个体身上，需要一定的时间。当下的行情好坏，和你的收入、行业息息相关，对别人是机会，对你来说就未必。

二是刚需市场（大概400-500万以下）的库存量比较大，这部分存量消化，需要一定周期，这也是刚需的机会，就是说当下你还有足够的时间去思考上车逻辑，这个市场还有足够的空间，让你挑挑拣拣。

好，国庆节来临之际，如何选筹，如何调整选筹心态？

【政策端】

这几天的政策太密集了，从最高层的定调，到27号下午南沙宣布全面放开、上线公积金带押过户业务，各种细节随着高层的一声令下，在慢慢铺开。

当下和我们息息相关的政策有哪些？

首套、二套都可以做到1.5成首付；

利率比你看到的3.1%还低，四大行暂时不行，但其他主流的银行也是可以的；

按揭可以申请三年五年先息后本，审批门槛也不高；

购房资格就不用说了，限购区本来只需要6个月社保，随着南沙的放松，是不是意味着全面放开不远了？核心区120平以上、黄埔番禺都是不限购的。

我感触比较深的有两点：

一是购房资格，或者首付条件。

想想前几年，不少买二套的家庭为了3成首付，绞尽脑汁搞一些复杂的操作，费时费力还有风险。现在你随便买都是1.5成首付，利率低还是先息后本。

二是利率和按揭审批。

如果是21年上车的朋友应该深有感触，首付、流水查的很严，有些人二套利率超过6个点，普遍都是5.6-5.8，放款时间也非常长，五六个月都是正常的速度。

没想到，短短2-3年的时间，形势就发生了逆转。

这里我要思考的是，经济和政策都是周期性的，前几年收紧，现在开始放松，是否意味着过两年等市场彻底回暖后，又要开始收紧政策？

所以如果你有改善需求，如果你是刚需首套，都要考虑抓住当下这么宽松的条件，除非你是彻彻底底的看空派。

【情绪端】

这几天的情绪转变，让我有一种不真实感。

我也是经历过几个周期的，这两年的下行，大家的期待是一点一点被消耗了，市场情绪在这半年跌到了谷底。

但信心的修复，似乎只用了三天，从地狱到天堂，一个会议就搞定了。

有这么神奇吗？

我觉得大家还是要冷静下来，思考我们自己的基本面。

不用看别人在股市这一波赚了多少钱，不要看别人涨价自己就要涨价，不是看别人买你就得买，还是看自己的行业是否稳定，看自己手里有多少钱，能做多少事。

现在不是一窝蜂赶着上车的时候，也不是特立独行为了观望而观望，而是静下来思考，我们到底要采取什么样的心态和措施，迎接新形势下的市场转变。

是大家都开始有了信心，对未来充满期待，还是又一次下跌的开始？正如我去年说的，放松意味着接下来要降价了。

所以还是具体问题具体分析，参考大家的收入、资金情况，来判断是快是慢，迷茫的朋友，还是约个咨询。

从开发商的角度来说，现在是出货的好时机，国庆节一定会有非常给力的特价促销，大家想上车的，也就别错过了。

【选筹】

果爸在之前的文章，经常分享一些逻辑，现在聊点直接的。

一是1000万以上的高总价买家。

但凡你预算在2000万以内，还是买新盘吧，大境也好，天瑞也好，观樾也好，甚至和樾府、江湾和樾、天河序都行。

这些新盘在楼龄和户型上的优势，好过珠城琶洲天河公园那些二手太多了。

如果对于新盘的交付有疑问，二手依然优先锁定珠城琶洲，其次是赤岗、天河公园西门，其他地方就没必要看了。

二是500-1000万之间。

新盘二手就看具体价格，看性价比。新房贵是合理的，但如果超过一定比例，我反倒觉得二手更值得上车，或者可以继续等二手继续深度博弈下去。

三是300-500万之间。

会纠结到底买天河海珠的边缘买个入门级户型、上车盘，还是去白云番禺黄埔买个大三房或者小四房，享受更成熟的地段和配套。

核心区那些20年左右，作为上一个周期的网红盘，现在价格又回调了，你也会纠结是否值得入手？还是说坚定的去郊区买户型利用率超高的新盘？

从买家的角度来说，这些新盘的吸引力要足很多，只不过从生活便利度、持有周期来看，那些深度回调30-40%以上的核心区二手，也蛮有价值了。

四是300万以内。

要么是户型好、但位置相对弱一点的新盘，要么在更成熟的近郊区地段选一个好点的次新二手，将好地段更有确定性的配套先享受到。

从确定性来说，这个价位的二手，已经很值得上车了。

最后再说两点：

一是追求确定性，不要为画饼付出太多溢价。二是以长持角度去思考买入逻辑。

【卖房】

各位卖家不要过于自信，该卖还是得卖，而且是继续降价卖。

还是那句话，市场也许有行情，但是否轮得到你的房子？你的房子好卖了，你要买的是不是更难买？

而且市场的回暖，一定不是只靠政策刺激，最终还是要落在大家的收入、工作上来，大家的信心基础，是建立在收入上涨或者有预期的基础之上的。

所以不要觉得市场马上就变好了，起码今年没啥机会，所以该果断决策就要过段决策。

要么就干脆不卖，不要割肉损失自己，要么先买后卖，或者就别折腾别置换，躺平就好。

最后来个总结。

果爸虽然在昨天说行情来了，但不是所有人都值得赶紧上车。

一，我希望各位做好准备，做好决策，掌握主动权。

二是希望改善买家不要错过机会，好盘确实不多，这一波市场回暖，肯定会继续消化掉很多库存，该出手时就得出手。

希望大家买到好房，做出正确的选择。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。