链家左晖最新演讲：我北漂12年，租过10次房，曾被骗得一塌糊涂

供  稿 | 中国金融博物馆书院

口  述 | 左晖

编  辑 | 吴璇

来  源 | 正和岛（ID：zhenghedao）

2017年8月31日，第60期江湖沙龙在国际金融博物馆举办，特邀链家集团董事长左晖先生做客现场，讲述“租赁新时代”。左晖也曾是个“北漂”，“1992年，我大学毕业，2004年买了第一套房子，中间这12年，我一直在租房，换了10个房子，也曾经被骗得一塌糊涂。”

他说，未来10年，中国的租赁市场规模将达3万亿，但当下，租房子还远不是一件有品质、有尊严的事。

以下为左晖演讲精编：

今天我不太想得出什么具体结论，但是我可以给大家提供一些数据。我大概准备了七个角度，讨论一下“租赁新时代”。

中国现在有7亿城市人口，未来大约10亿，他们将怎样分布？这是第一个变量。是分散更好，还是集中更好？学术界普遍认为集中分布会让效率更高。目前，大概有20个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计，未来可能每一个城市圈会拥有2000-3000万人口，等于占总城市人口的一半。

租房其实是大城市的问题，三线及以下城市的租赁市场都很稳定，因为租金稳定，租赁住宅的供应量也都非常丰富。

中国从1994年正式房改到现在23年的时间，我个人认为中国房地产业还是了不起的，总体来看，居民的住房问题得到了基本解决。

中国房地产市场是增量思维。 2016年，全国房屋交易1500万套，其中950万套是新房，550万套是二手房。对对比美国，大概卖了600万套房，其中550万套是二手房，50万套是新房。当然，我们也看到像北京、上海等城市，二手房交易量占到70%-80%。

所以，未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么？最近我们在谈一个概念——中性的价值观，就是面对当下的房地产市场和调控，我们的价值观到底是什么？

我们一直在关注一个指标——“千人的流通率”，是指一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在20—25‰之间。按今年3月份的数据看，北京大概40‰，但是这几个月来看，年化可能只有6‰-7‰。

这个指标过低的话，房价就会面临很大的压力。

过去10年间，北京、上海等城市的房价涨幅也许超过10倍，但真正的房价上涨就十几个月。为什么？核心是如果今年的千人流通率不够的话，一定会有一波积压在明年，导致流通率上升。所以，我们要强调所谓的中性价值观，保持市场合理的流通率，是调控本身的目标之一。

与之相关的是两个问题，第一，中国需要多少套房子；第二，到底交易多少套是合理的。

北京、上海的平均首次购房年龄每年在往后推一岁，现在北京的是34岁。

一个城市里到底有多少人需要靠买房子解决居住问题，多少人要靠租房子解决？相比于美、英、法等国，中国的租房占比小。

租房比例到底多少才合理？ 我们判断，未来中国的租赁人口占比大概是1/3，城市越大，比例越高，北京未来会超过50%。

所以我们拿前面三个数据算一算，基本上就能知道市场上到底需要多少套房子、买卖交易及租赁交易，才能满足人们的基本需求。

租赁住宅的供应主体到底是C端、B端，还是G端？所有城市都会经历这样一段时间：当城市发展出现贫富分化，政府就要进行救济，会产生各种各样形式的公租住宅。

其实，各个城市的租赁问题都会导致一些不太好的结果，大概有四种。

第一，贫穷人口的集中化；第二，导致一些社会矛盾；第三，租赁住宅不够，租金上涨，会出现“回巢”现象，有一个数据我看了蛮震惊，2014年英国20-34岁的年轻人和父母住在一起的比例为26%，比十年前高了很多；第四，代际传承问题，租房家庭的孩子很可能也在租房，有房阶层的孩子也是有房阶层。

今天的问题都不是新鲜问题，是历史上出现过的。国际上很多城市最终解决问题是靠货币补贴。所以，我觉得政府在这里面的占比最好不要超过10%。当政府公租住宅比例过高，会导致占用太多资源，效率不够。

各城市都在大规模启用租赁住宅是对的，因为现在的规模量的确非常小，北京估计起码要有3千万平米才能基本缓解在北京租房困难的问题。

解决租房的主力军是谁？是个体的房主，全世界都一样。也有人说，很多发达市场主要是通过B端来解决，这里面有很多歧义。日本的非常高，大概超过80%，全世界最大的租赁机构化的企业在日本，管理了将近一百万间住宅企业。但是日本有一个很特殊的情况，它大部分托管的是C端物业。

今天，全中国的租金规模大概是1万亿，显然不够，未来十年大概达到3万亿左右，其中我估计3千亿来自于持有型供应，所以从去年开始，我们跟很多开发商交流，觉得这是未来十年的机会。

那么，房子从哪来？因为我们是做二手房出身的，所以我们一直看存量市场，存量有非常大的空间。不能一味地靠盖房子解决问题，较为合理的比重应该是：80%从存量解决，20%从增量解决。

北京和上海都有一个现象，30%以上的房子房龄超过20年。这些房子有个特点，位置不错但居住的舒适性差很多，所以，我们要循环利用，由专业机构进行改造再投入到新的市场里去。

引出来下一个命题，机构化。我估计未来北京的物业，B端可能全部都是机构化，C端超过50%是机构化。