作为一个地产人，你是否想过自己创业呢？
2010年—2016年，许多地产人辞职创业，其中2014---2015是一个高峰。根据不完全统计，近7年诞生了几万个与地产相关的创业项目，但其中活到3年以上的，不到1/100。
他们的牺牲不是没有意义的，数万“先行一步”的创业者们的失败，为未来2年“先行半步”的创业者，积累了经验。
2017，调控层出不穷，行业巨变，似乎日趋艰难。但是明源君想说，这是最坏的时候，也是最好的时候。资本为王的时代正在过去，能力为王的时代正在到来！
明源君今天主要说4个问题：
➊为什么说未来2年是地产人创业的黄金时代？有哪些机会？
➋过去7年的失败者们为我们积累了哪些经验教训？
➌地产人有哪些积累可以作为创业资本，如何才能整合到足够的资源？
➍ 什么样的项目和团队最终能走向成功？
下面明源君详细来说。
之前组织和资本很重要
现在个人和经验更重要
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为什么说未来2年，是地产人创业的黄金时期？有以下一些原因：
1、 调控政策越来越严，大量资本找不到出口，与地产有关的项目将是投资重点
有一个传说，最近，如果你在北京的某个咖啡馆坐下来打开笔记本，然后作沉思状，就会有人上来和你搭讪，问你需不需要天使轮的投资。
现在，确实是空前的资产荒。一二线的房产本来是投资首选，但是没有房票的现在买不了。一二线周边城市的房子能买，但是买下来3年内卖不了。商住遭遇空前打击，商办是大量过剩。
股票？互联网金融项目？风险太大。在REITs正式出现之前，与地产相关的项目，将是投资重点。
2、 地产行业剧变，内容越来越重要，而软实力掌握在一个个人手里
在房子极度稀少的阶段，只要有房子就能卖出去，那时候资本为王，只要能快速造出更多房子，就能赚到钱。
而明源君认为，现在房子已经没有那么紧缺，有的地方还过剩，所以市场逻辑已经完全不一样了，如果只有资本，打造出的将是没有灵魂的空壳。
以产业园区为例，有产业园区这个“壳”并不重要，能找到合适的企业入驻才重要。
而商业地产逻辑一样，修个综合体不重要，能找到好的品牌店入驻才重要。
住宅也是类似逻辑，单纯满足基本需求的住宅已经不好卖了，有主题、有文化的住宅才好卖。
上面说的这几条，都是“软实力”的体现，而这些理念，这些关系，实际是在一个个人手里。
3、政策变化，许多项目必须持有，运营经验将越来越重要
之前，只是规定一些商业项目必须有50%以上的持有。而现在，有大量住宅项目，拿地时就规定开发商必须100%持有。
项目持有之后，运营就变得特别重要。而运营经验，并不是有钱就能获得的，只有实践才能获得。如果你有一个有实践经验的小团队，你就有了和资本讨价还价的权力。
4、个人与组织的关系已经发生变化，不是个人依赖组织，而是组织依赖个人
移动互联网时代，个人与组织的关系发生巨大变化：
➊客户导向下，谁最懂客户，谁就最接近企业价值核心；
➋产品需要不断迭代，而层级制很难快速作出反应；
➌创意时代，人作为一种特殊资产价值凸显，传统的晋升和加薪制度不足以体现其价值；
➍ 各种职位信息充分传递，人对组织的黏性降低。
网状价值结构中，不存在真正的中心，每一个员工所在的岗位都可能成为网络的中心。组织的话语权不再来自于职位高低，谁最接近客户，接近企业价值最终变现的环节，谁就拥有话语权。
因此，不是个人依赖组织，而是组织依赖个人。而且，个人离开组织后，也可以迅速成为新的价值网中的一环。比如，一个人只要提个概念，就可以找到资本和生产商，最终实现新款手机的量产，这在过去是不可想象的。
请相信，那些给员工股份，让员工做项目合伙人的房企老板们并没有发疯，他们是被迫的。
5、未来的房企，只有巨头和小而美的才能生存，巨头中的高级职位极其有限
未来的地产企业，要么是几千上万亿的巨型房企，要么是区域性、或占据产业链条某一环的的小而美的企业。
规模几百亿的房企，境遇会很尴尬，做复制规模比不过巨头，创意和反应速度，比不过小企业。
而且，地产行业分工越来越细，很多细分市场，巨头做不了或者不屑于做，机会是很多的。
所以，未来的市场分布将是一个哑铃型，两边大，中间小。巨头一边的高级职位，一定是有限的。中小房企的高管，如果不甘心做中层，最好的选择就是创业，做小企业的创始人。
而且，有15年以上工作经验的地产人们，现在都面临中年危机，迫切需要新的职业和人生刺激，一次创业是最好的选择。
6、之前创业失败的地产人，积累下大量经验教训，先行一步的死了，该先行半步的赢了
先行一步会死，先行半步会成功。为什么？
先行一步，社会潮流还没有形成，市场上的消费者完全不能理解企业在做什么，要付出大量的教育客户的成本，产品卖不出去，最终失败。
而先行半步的人，刚做起规模就赶上了潮流，有了先行一步的人教育过的市场，产品还比先行一步的产品更完美，也就容易获得成功。
下面，明源君就来总结一下，先行一步的地产人们，给我们留下哪些经验教训……
互联网项目很危险
我国市场很特别
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因为个人能力等原因失败的项目，没有借鉴意义。明源君今天总结比较有代表性的四种失败原因。
第一种失败：不引入投资，全靠自己投入，失去判断能力
某一线城市，老A承包了某报社的地产广告，赚了很多钱。于是投入到一个与地产有关的互联网项目。结果项目没能赢利，他于是卖掉了自己的2套房子，投进去，还是没能赢利。之后，就没有然后了……
明源君认为，引入投资的过程，不单单是筹钱的过程，也是别人帮你判断项目的过程。哪个投资人没有见过几百个项目呢？你能引入投资，恰恰证明你的项目的可行性。
第二种失败：过于迷信互联网模式，没有想明白怎么赢利，就烧钱求发展
之前，许多地产人热衷于做社区O2O。
某全国性综合类社区O2O平台创始人曾说，先要靠烧钱把主要消费人群吸引进来并留住，积累了用户再去考虑采用什么样的商业模式。
明源君认为，这个说法完全不靠谱，腾讯、360等互联网企业先有规模后有盈利模式，是因为其核心费用就是软件前期的研发费用、更新费用，人数一旦突破千万、一亿，平摊到每个人头上的成本就接近于0。
而社区O2O平台，开始服务之后，每一单服务都要人工介入，或配送、或服务，成本还在持续不断地产生，用户越多，需要的费用越多。
所以，如果一开始没想好怎么赚钱，可能永远都不能赚钱。
曾有一个做生鲜的平台，认为先发展用户，后期只要提高质量就可以获得溢价。结果却发现：发展一批客户后，价格一涨就流失一些，单次配送成本增加，价格继续涨，就进一步流失顾客，如果不涨价，又难以为继……
现在，以上2个曾名噪一时的平台，和大量的同类平台全都失败了。
第三种失败：没有意识到国内市场的特殊性，试图做“轻”
创业者都希望尽可能做“轻”。之前有大量的项目，是试图通过平台，整合房屋资源，而不想有线下团队和资源。
比如想做房屋搜索引擎的某屋网、想做在线房产评估的某居网、想做海外房地产的某网、想做看房服务的某房网、想做短租服务的某租网，等等。
至于想模仿国外网站HomeAway、Aairbnb、zillow的项目，更是层出不穷。
但是绝大部分这种项目都失败了，为什么呢？最大的问题在于中国的信用体系不够完善。
举例来说，一个外国家庭，有一间空房，拍照后上传到网站，用来出租，租客去到这家，看到的房间和照片上区别不大，于是就很满意网站的服务。
中国一个客户，在某线上平台上看到了一间家庭空房，去现场才发现，这不过是个群租房的房东在出租空出来的一个隔间，而且现场卫生条件非常恶劣，和照片完全不同……他再也不会用该网站，这个网站前期花大量推广费用获取的这个客户就浪费了，这个客户还会发微信朋友圈和微博控诉这个网站。
类似于这样的失败案例很多。很多中介平台，认为完全没有门店也可以获取二手房房源和客户，整合资源实现销售，目前看起来，获取客户可能，获取房源很难，因为业主不会因为一个电话就信任你。于是有2家又回归线下了。
某平台称自己以做“社交”作为根本，学习美国的成功网站“Nextdoor”。这个平台当然会失败。中国的社区，邻居几乎老死不相往来。“Nextdoor”让邻居可以利用业余时间彼此帮助，但中国和美国不同：
➊ 人工成本没有贵到美国那样，让每个人乐于出售、交换自己的业余时间，中国许多家庭可以直接请全职保姆；
➋ 中国城市发展变化很快，社区内外来陌生人很多，谁放心把自己的家庭和孩子托付给陌生人呢？
第四种失败：先行了2步，付出了巨大的教育客户的代价，也没有成功
举例来说，“众筹”本来是一个天才的想法，需要房子的人通过众筹，募集资金，自己参与设计，自己成为开发商的一员。
但是之前有大量的进行众筹的平台，都失败了，为什么呢？明源君认为，就是因为开发商、客户都还没有养成这样的意识，先行的太多了。比如优步到中国，就变成了专职司机专职工作，也和这个类似。
说了这么多为什么失败，总结来说，就是：
➊ 房地产没有标准品，每套房子都不一样，而中国的信用体系又没有能完全建立起来，所以，只有线上的房地产项目很难成功；
➋ 产品不能领先社会习惯太多，如果客户还没有准备好接受，产品再好也没用。
那么，地产人创业，可以利用哪些资源，怎样才能获得成功呢？
利用过去的积累
整合资源
是创业的第一步
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大家都知道创业首先是自己要有积累，之后则要利用这些积累去整合资源。
问题在于：什么样的积累可以变现，别人凭什么愿意被你整合？
明源君举例来说：
1、知识变现，不需要整合别人
说白了，这种创业就是：你过于用什么知识给自家房企服务，创业后就用同样的知识给甲方服务。
比如策划部的辞职后开策划公司、景观园林专业的辞职后开景观顾问公司、法律部的辞职后做律师、品牌的辞职后做自媒体，等等。
2、经验和团队变现，轻资产整合重资产
这个时代，轻资产是可以整合重资产的。
明源君知道有家公司做产业园区，股东分别是一家地产商和一个运营团队，运营团队的优势在于，他们背靠大学等资源，可以招商、有运营经验。最终，这个运营团队所占股份超过了这家地产公司。
3、先凭借经验、团队整合线上资源，再用线上资源整合线下资源
途家罗军开始创业的时候，就是凭借自己优秀的职业经历，和自己的合伙人曾是美国著名短租平台的重要高管，和携程谈判。在出让途家一定股权的情况下，获得了携程几千万的客户资源。凭借这几千万客户资源，途家此后整合线下房源，几乎所有房企都很乐意合作，于是一帆风顺。
4、凭借极致价格等获得自传播，凭借知名度整合资源
这个在爱空间上表现的特别明显，他们先获得新闻性，然后整合资源。
比如引起业内巨大轰动的699元/平方精装和20天，是爱空间创始人陈炜在和小米创始人雷军聊过后确定的，从899到699，意味着单套房子的装修将无法赚钱，每月的订单必须达到一定数量才能盈利。从60天到20天，则意味着装修时间已经低于传统装修时间的1/3。
而当价格、时间这样“极致”之后，这样的模式本身将成为新闻，自动开始传播，从而带来流量。
爱空间早期几乎不做广告，自然有客户上门，自然有合作者上门。
5、凭借情怀做社群，凭借社群整合资源
这个时代，情怀比任何东西都宝贵，情怀可以传播，情怀可以让你不同于其他人。
以阿那亚为例，这个项目事实上也是马寅的创业项目，他凭借情怀做业主社群，而业主们同时又是投资者、建设者、传播者、售房者，其老带新达到95%以上，其后续投资很多来自业主，其项目内商业很多是业主开的。
再比如you+公寓，刘洋四处讲“情怀”，公寓里面做社群做社交，获得了很好的传播，得以整合大量资源。
6、凭借投资人的业内影响力，获取信任，整合资源
以3年做到100亿的艾佳生活为例，主要投资人是胡葆森、陈俊，这2人都在地产界有相当的影响力，所以，这个项目一亮相，大家都相信它能做成。而凭借二人影响力做出一些样板之后，其模式的优越性就显现出来了，来自市场的订单就开始源源不断。
最后，明源君来说说，什么样的创业项目才能走向成功。
3年内必须达到一定规模
创业企业不要请外企高管
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创业企业要注意什么？明源君和很多企业创始人聊过，他们谈到的成功经验包括以下一些：
1、要学会变通，你最终的商业模式可能完全不同
有的创业者坚持所谓“理想”，而不会变通，抱着自己最初的项目规划不放。这是有很大问题的。创业企业，活下去最重要，哪里有利润增长点，就先干着，说不定就成了商业模式。
没有一家成功企业，最终的商业模式和最开始是完全一样的。
2、三年是一个坎，要做到一定规模
如果3年还没有做到一定规模，企业会很危险。因为中国的抄袭模仿者太多，你如果不能迅速脱颖而出，就只能沉沦下去。
3、创始人和管理者是不同的，小公司不要请外企高管
初创的公司，不需要太多制度，需要的是决断力和狼性，但是到一定规模，就需要专业的管理者，最好是有一定经验的。
但是，这个管理者最好是熟悉国情的，你所熟悉的，而不是找一个外企高管。阿里巴巴当年请了很多外来高管，最后却还是和自己培养的人才一起走到了成功。
4、找不到特别优秀的人，就让平庸的人聚焦自己的工作
创业公司招人都比较困难，不过这其实没有关系，因为人与人的差距并不像想象中那么大。只要你让每个人只聚焦一小块工作，他一定能成为专家，能干好，效率也会很高。
5、要有钱以外的理想
有一个钱以外的目标和理想，对于创业团队特别重要。初创企业一定会有很多失败的时候，在坚持不下去的时候，在遇到现实困难的时候，理想可以支撑团队一起走下去。
作者：明源地产研究院 天风
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