主要观点总结
本文主要描述了天河区牛奶厂板块房价的大幅下跌，曾经的房价神话不再。文章提到了牛奶厂板块在过去两年房价持续下跌，近期多套房源单价跌破“4字头”，四大金刚中的成交房源也普遍降价，跌幅近40%。同时，文章分析了牛奶厂房价下跌的两个重要原因：一是天河新房供应增加导致竞争加剧，二是板块配套不完善的硬伤。尽管未来牛奶厂的各项配套有逐步完善的迹象，但当前牛奶厂的房价仍在下跌。
关键观点总结
关键观点1: 牛奶厂房价持续下跌
过去两年，牛奶厂板块房价一跌再跌，多套房源单价跌破“4字头”，四大金刚中的成交房源也普遍降价，跌幅近40%。
关键观点2: 牛奶厂房价下跌原因
一是天河新房供应增加导致竞争加剧，二是板块配套不完善的硬伤。
关键观点3: 牛奶厂未来展望
尽管未来牛奶厂的各项配套有逐步完善的迹象，但当前牛奶厂的房价仍在下跌。长期来看，由于有学位、环境兜底，价值仍然稳定。
正文
曾经天河的网红板块，在过去两年里除了传来一跌再跌的房价外，几乎再无别的水花。而且在最近，牛奶厂的房价又刷新下限，多套房源单价跌破“4字头”。这还不是什么其他楼龄老的盘，就是奶厂四大金刚的成交价。回想起来，去年10月份时奶厂的华润天合本来要卖一套140㎡的三房，单价已经跌破4字头，成为奶厂新的“房价底”。但由于一些原因，最终这套房源协议撤回，没有成交成功，奶厂的底，保持在5字头。但没想到仅过去了一个月，奶厂的5字头就直接沦陷，多套房源以4字头成交。比如金地天河公馆，11月份成交了三套房源，清一色4字头，成交价在4.84-4.96万/㎡之间。这可是奶厂最主流最好卖的户型，是能代表整个板块的房价水平的。以其中面积约144㎡的户型为例，如今最新成交价为4.84万/㎡。但一样的户型在2023年6月时，成交价格还在7.98万/㎡。仅仅一年半时间，总房价降了446万，跌幅近40%。而且奶厂不仅金地天河公馆在跌，四大金刚之中的招商雍华府、龙湖天宸原著等，也不能幸免。其中招商雍华府在11月成交了一套127㎡的4房单位，成交单价约4.96万/㎡。不过这个房源同户型的产品成交，在贝壳上最近一套也要追溯到2021年7月，彼时成交价格1138万，折合单价约9万/㎡。三年半时间，一套房亏了510万，跌幅去到45%，天河信仰早已被击穿。 龙湖天宸原著，虽然平台上查不到最新成交的4字头房价，但有中介放出截图，一套130㎡的四房，最新成交单价低至4.69万/㎡。只有1套4万+的房源代表不了奶厂，但当有3套、4套、5套的时候，奶厂5万+的底线，早已不复存在。2016年-2018年，奶厂四大金刚开盘的主流价格在3-5万/平左右。在2020年后，奶厂四子陆续交付，整个奶厂二手房价开始一路飙升。2021年，奶厂房价达到顶峰，有房源单价破9万/平，直指10万+。但随着楼市调控、二手指导价、市场进入冷静期等等因素，奶厂房价开始挤水分，如今的奶厂，房价一跌再跌，似乎看不到头。1）奶厂的项目不再物以稀为贵，天河的天量供应分分钟卷死这里。以前的天河新房寥寥，所以导致次新的奶厂能因为环境好、板块低密等属性出圈。但如今天河百花齐放，光在售新盘就有20+个，无论是区位优势还是新规产品，几乎都能把奶厂次新按在地上摩擦。有了更多的选择之后，大家突然发现，奶厂开始不香了。2）奶厂板块多年的硬伤没有解决，房价自然没有升值的空间。奶厂最经常被吐槽的，就是配套不到位、无论是道路交通的建设，还是商业的建设，都跟不上房价的发展。而且还能指望不远处的世界大观地块，来完善板块配套，好让奶厂业主们蹭一蹭湖景，蹭一蹭商业配套。只是等配套需要时间，但很多急着出逃的业主们，显然等不了。所以我们可以看到，奶厂房价总是一跌再跌，从6万+是底，到5万+是底，到如今4万+是底。毕竟今年的天河将会更卷，去年拍出的智慧城地块项目、面粉厂项目、绢麻厂项目、吉山仓二期项目会陆续入市。天河还官宣了11宗地即将上架，包括世界大观四期、黄村地块、上元岗地块等等。站在天河竞技大舞台上，是更多地段好还是新规产品的项目，奶厂次新用什么去打？不过好在奶厂的各项配套有逐步完善的迹象，未来也有隔壁世界大观板块连片开发的预期，所以奶厂长期来看，有学位、有环境兜底，价值还是稳的。最后，你觉得奶厂房价的“底”到了吗？欢迎评论区留言讨论。更多楼市资讯，扫码加“小前线”，拉你进群~（同行、中介、销售勿扰，加好友请备注清楚来意）
