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小房子,大温馨
Small home,Sweet home
开发商售房小哥现在卖房压力大啊，各个板块都有利好。
我们这个楼盘交通很便利的，旁边就是地铁（即使地铁距离
2
公里远）
我们这个楼盘商业配套很好的，出门就是超市，左拐就是商场（即使商场距离
3
公里，出门顶多一个小卖部）
还有个好消息啊，就是我们楼盘出门
300
米就是学校啊，
XX
教育集团的
学区房啊
再过
2
两年就建好招生了，那个时候绝对升值
......
都把自己定义成『学区房』或『准学区房』
可是
老百姓真正关心的学区是什么？
学风好升学率高的学校。
学区不是盖个楼，建个操场，往里面塞几个老师，就是真学区。
那顶多算个政府基础配套。
既然只是个基础配套，那你大肆宣传个
JJ...
（不过购房者还是会买单的）。
中国现在的教育特别看重两个词
『
XX
教育集团』『
XX
实验小学』
比如杭州的西溪实验学校，看上去高端吧
实际上是一所
杭州市农村九年一贯制学校示范学校
再比如
杭州卖鱼桥小学教育集团，杭州采荷第一
(
二，三）小学教育集团
拱墅区江干区，顶着这些
title
的校区修了一个又一个
......
不断在透支名校的师资力量和品牌。
实际上我们发现，最后大家公认的好的学区房
依然是那些老破小。
为什么我建议买老破小的学区房
便宜好卖实在。
中心城区的学区房
=
老破小房子
+
学票
我们拿文三街小学为例
89
年的邮电新村，目前
5
万一平。
52
个平方
260
万。
文三街学区房
=260
万
=
老破小房子
+
学票
你愿意把
260
万里的
70%
给房子吗？
就按照房子值
70%,
那学军小学值
30%=78
万
78
万，拍脑袋给学军小学的学票是
78
万
小学
6
年级，每年学票的费用是
13
万
但学区房真的能这么算吗？
学区房最大的好处是较高的转手率。
因为只要未来能卖出，你就有机会把学票挣回来。
且二胎政策会导致学区房会更加值钱的。
按照目前各个学校一表生爆表的情况，有更多的学校在招生的时候规定，一套房子在六年内，仅允许一个小孩就读.
意思就是说，如果你已用了名额，再生个小孩：
你得再买一套学区房或者两个小孩要相差6岁。
可我依然觉得目前的学区房有那么些畸形。
教师职称
=
待遇，最终还是『钱』。
评职称最好的方式就是按升学率说话。
可是，目前的市场体制下，激励是不是也出了问题呢？
有一些新楼盘在拿地之初，就代建小学和幼儿园的条件，由开发商设计、建造、装修，在交付之前，开发商和教育局、学校签订三方协议，给点赞助费，引进某个学校。
这些学校，往往就在楼盘内部，因此无论学区如何划分，这个楼盘都能成为名校学区房，这也让楼盘在期房销售时就能够理直气壮地打出
“
学区房
”
这张王牌。
和家园的求是小学、良渚文化村的安吉路良渚实验学校、金地自在城的文三街文理小学，紫郡的紫萱小学就是其中典型代表。
另一种方式则是更加简单直接，不少开发商都选择
“
一掷千金
”
引进名校。
以新盘集中的蓝孔雀板块为例，四个楼盘为了增强板块实力，共同出资
1
亿元，引进了上海华师大
9
年制附属学校
(
含幼儿园附小附中
)
。
其中融信
·
蓝孔雀砸下近
6000
万元，不仅出钱最多，也是离学校最近的楼盘。
城北桃源新区也在去年引进了上海福山外国语小学，板块内两大楼盘宋都
·
香悦郡和广宇
·
锦绣桃源对此贡献不小。
政府要发展新板块，需要资金，开发商需要卖房子，学校升级为教育集团后需要财务上的反映，大家就签个约，修个新的校区出来，然后从总部分流老师。
可我们要去想如果开发商赞助期限到了呢？
不过在这一点上，我还是要说下万科在良渚新城的两个楼盘，万科北辰之光和万科杭宸，村办小学交给安吉路实验小学托管，却大肆宣传重点学区，这个就有点不厚道了。
一般情况下，好的公办小学直升公办中学在纸面上是不差的，而且往往中学才决定了孩子的高中。但在杭州这个城市，师资力量更强，学习氛围更好，考上前三所高中的是民办初中，以下贴个数据：
表格中列出来的民办学校中考进前三的人数为：
998
，
2016
年杭州前三高中招生计划（含保送及特长生）：
1725
，也就是说，
表格列出来的这些民办校上前三的人数已经达到招生名额的
58%
，前三高中里一半以上的孩子是来源于表格中的民办学校。
表格中前三高中的上线率：文澜、建兰、公益、育才集团、观城、启正、采荷实验
。（可能因喜报公布不准确导致有略微差异），高分的孩子在哪里？一目了然。民办初中火热总归是有原因的，成绩就在这里。
从网报人数上看，采荷实验、建兰，网报人数超过千人
，但这两个学校招生人数较多，所以派位（摇号）比例一个是
4.6
：
1
（
5
个孩子中有
1
个能摇中），一个是
3.6:1
（
4
个孩子中有
1
个能摇中）。最难摇中的学校是育才集团的三个学校，尤其是锦绣中学，
6
个孩子里能中
1
个。
所以，买了学区房，读了好的公办学校，要读上好的高中，概率更高的还是要读民办初中。学区房的公办初中依然只能是保底，然后拼保送。
所以给大家的建议是：
公办小学
—
民办中学；民办小学
—
民办中学；公办小学
—
公办中学
当然看不看重所谓的学区房，就看你自己心里评估了。
3
月
18
日下午
，
Parke
将会举办线下活动。
活动主题为：
"
二手房如何买
",将
给大家带来更多实用性可操作的方法。
