城中村改造 | 城中村立法，落地加快——对广州市城中村改造条例的点评

广州拟出台全国首个城中村改造条例，早期的城中村改造由开发商主导，引发了一系列问题，此次立法将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，将加快落地。

广州拟出台全国首个城中村改造条例，包括集体建设用地和已转为国有建设用地。 11月22日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》在广州人大官网公示，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台专门针对城中村改造的地方性法规条例。条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

城中村改造包括拆除新建、整治提升、拆整结合3种方式，三分之二以上村民同意才可改造。 ①拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造；②整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造；③拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。而且，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

早期的城中村改造由开发商主导，遇到实际问题后，很多配套的规划难以落地，投入资金也难以平衡，进而引发系列问题。现在进行城中村改造立法，将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，每个环节都有法可依，整个城中村改造的民生属性就能落地。 条例中城中村改造具体资金来源包括：①国家有关城中村改造项目的专项补助；②政府专项债券等地方政府财政资金；③城中村改造专项借款、专项贷款；④企业债券、基金等社会资金；⑤其他符合规定的资金。城中村专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理，市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。

城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。 城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先配置保障性住房。新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头保利发展等，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。

风险提示： 重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。