12月23日，
埃森哲和阿里云联合发布《智能时代的商业地产数字变革与发展》白皮书
，为商业地产企业提供2020年的数字转型落地指南。
从左至右：埃森哲大中华区应用智能业务董事总经理华明胜，阿里巴巴集团副总裁、阿里云智能新零售总裁肖利华，新城控股集团高级副总裁兼CIO黄春雷，芝麻科技创始人兼CEO朱智
在传统价值中，商业地产是利用“场”聚合商户品牌和客流形成“交易”平台，收取租金或提成是主要盈利模式。但随着网络对生活方式的渗透，以及消费者的价值取向逐步演变，商业地产传统运营模式的盈利能力开始出现偏离，首当其冲的是电商对线下客流的影响，由此带来租赁商户的营收下滑。
与此同时，政策及宏观经济环境的变化也使得商业地产的规模增量发展阶段逐渐成为过去时，取而代之的是商业物业的精细化运营和管理。对前沿科技和新兴网络力量的消化和吸收成为了地产行业的共性选择。作为一种“艺术”语言，技术能够高效集合商业地产各个环节从而成为“大系统”。整个商业地产的发展正在以数据为纽带，经历新技术、新业态对组织的穿透和重构。
大浪淘沙沉者为金。在新一轮科技革命驱动下，
商业地产的数字转型遭遇的挑战是什么？产业边界到底在哪里？解决之道是什么？
埃森哲联合阿里云研究中心共同研讨，并在新城控股和芝麻科技的支持下，提出行业数字转型路径以及未来1~3年的趋势预测。
在房产政策以及行业融资环境收紧的大背景下，中国房地产开发商正在换挡变速。而其中商业地产市场增长的放缓也将无可避免。继2018年商业用地投资全面遇冷后，2019年上半年行业环境也亦步亦趋，拿地越来越难，产业打造越来越精细化。
但就是在这样的“存量时代”，不少商业地产企业仍在用“增量思维”引导发展，觉得数字化离自己还很遥远。
结果自然是企业越做越难，利润越来越薄。
究其背后的原因，第一是开发商侧重于短期利益，轻视和忽略了商业本质；第二是运营商普遍着眼于自身利益，片面迁就开发商对眼前利益的诉求，追求高租金，导致对店铺定位不合理，影响项目良性运营和可持续发展；第三是面对消费者需求变化的挑战，不少商业地产运营商依然遵循行业惯性，希望通过在传统开发运营模式上修补的方式跑赢市场，结果往往不及预期。
商业地产的数字转型，完全可以帮助企业提升自身的专业运营能力，提升“场”的运营效率和营销坪效，既满足消费者需求，又带来商户的收入提升，从而实现产业链共赢。然而对于智能科技的应用，传统地产和商业运营商并不擅长，因此诸多企业在数字转型的道路探索上，遇到了各种问题和挑战，总体而言有以下几类：
IT部门普遍不受重视，平台和技术相对封闭，欠缺数字转型底座
随着数字化影响力的不断加深，IT部门在行业的地位略有提升，但由于系统建设较传统，多平台、多系统广泛存在，甚至出现多个领域的信息化系统重复建设；且这些封闭式系统之间难以互通。
思维“离线”，没有重视数据，有限的数据也基本没有沉淀、打通、分析
在商业地产运营过程中，大部分企业并没有“在线”思维，对于数据的重视程度不够，数据资产没有沉淀，其价值也一直被忽略。通常情况下，数据分别存储在不同的部门，部分数据的沉淀依靠人工录入，形成信息孤岛。这些多业务领域的数字化建设经常重复，系统相互之间没有相融和互通，造成成本浪费和效率低下。
不了解消费者，不知道进入购物中心的消费者是谁，有什么喜好
会员用户的数据标签和画像普遍没有得到重视。商业地产最终的收入来源离不开消费者，他们的需求通过数据可以更好地显性化和精准化。缺失这些数据的后果是商业地产的运营和成本投入往往不够有效。而传统购物中心还普遍停留在客流人次的统计上，对重复客流以及消费者客流的识别基本欠缺，更不用说洞察消费者的行为和喜好。
缺乏跨行业的生态大数据，难以实现智能化的场景链接闭环
商业地产提供的是连接商户和消费者的“场”，这个“场”绝不仅仅是满足消费者在商户侧的需求，更多的是提供消费者的生活方式。未来做商业地产需要一整套的能力组合支撑，包括前瞻设计、客户洞察、核心品牌组合管理等等。由于大众生活场景需求横跨多个行业，商业地产必须实现跨行业的生态链接，通过生态大数据，智能化满足消费者的生活场景需求。
在今天的数字化时代，埃森哲希望能够把数字转型的技术和经验赋能给各行各业，激活供给侧的经济活力、满足需求侧的消费升级。在实践与分析的基础上，我们提出了商业地产数字转型的未来发展趋势。
商业地产行业目前的商业项目开发和商业项目管理主要还是依靠传统的经验和流程，数据洞察并未颠覆这一切，只是通过数据的获取和实时反馈。未来，商业地产要想做到管理可控，就必须做到心中有“数”，形成企业的数据文化，让一切业务数据化、一切数据业务化。通过商圈的数据洞察、消费者/顾客/会员的数据洞察、客户交易洞察，掌握购物中心/商场内每天的运营变化，以及品牌商户的经营变化。
商业地产收入及盈利的增长，离不开商户及消费者，而精细运营的内涵是同时服务好两者，基于数据洞察的结果，结合场内消费者动线、热力图以及相关数据，在营销和运营管理方面可以做到更精细。例如结合会员的购物喜好，通过平台连接品牌商户端，针对性地推送客户感兴趣的具体品牌商户折扣和活动信息。这不但可以提升消费者的粘性，更能变现为品牌租户的营销喜感，甚至演变成商业层面的合作可能性。
移动互联网时代的消费者已经习惯在线上和线下自由切换。购物中心在保持线下场景化优势的同时，应借鉴并融合电商所长，利用数字技术解决线下购物的痛点，切实提升消费体验和购物便捷度。通过线上领券线下消费、线上互动线下打卡等方式，可有效地将线上的流量转移到线下；而线上线下同款同价，打通物流及配送等营销手段，可以把线上渠道与线下实体店的优势进行互补，帮助店铺经营者提高客户转化率、成交率。
国内购物中心/商场经过近十年的快速发展，目前在一二线城市已经出现饱和状态，一方面各个购物中心之间竞争越来越激烈，另外一方面运营同质化现象严重。但要知道，商业地产运营的未来，是从购物中心（
S
hopping Mall
）转变为购物公园（
Shopping Park
），并结合商圈住户及会员共同的文化喜好，赋予购物中心不同的IP形象和体验（比如文化、艺术、甚至体育和旅游等）。而多元化、差异化的体验需要结合消费者数据洞察，更需要与业态第三方的合作。
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科技智能与效率提升：
主要围绕“场”的数字化以及“人、场”的互动；
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数据运营与商业循环：
解读基于“人、场”数字化营销和运营背后的平台运营逻辑；
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产业联合与生态创新：
主要涵盖线上线下融合的协同合作及场景合作。
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今天的商业地产行业，颠覆传统模式的不是内部的竞争，而是消费者的变化和外部的挑战。当数字化技术打破产业的边界，线上线下新旧势力交互融合的时候，用户在哪里，运营的边界就在哪里。从传统竞争逻辑到生态共生逻辑，从传统模式到技术创新，追求用户价值、基于数字主线寻找生长空间将成为商业地产行业未来的商业主题。
