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来源：毛有话说（mao-talk）
作者：释老毛
原题：帝都房价崩盘在即？北京版“八万五”真相
近日，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》：今后五年供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。五年内全市安排的150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求，包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。
与之协同，住建部和国土部启动房地产供给侧改革：凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。
一、北京版“八万五”计划
消息一出，瞬间刷屏，被很多人解读为类似于香港的“八万五建屋计划”，甚至喊出“崩盘论”。1997年之前香港房价连续上涨，首任特首董建华在1997年发表的首份施政报告中宣布，计划每年供应不少于85000个住宅单位，当年香港建成的住宅单位是64400个。2000年“八万五”住宅面市，结果时移世易，香港赶上1998年东南亚金融风暴，房地产泡沫破灭，加大供给是雪上加霜，房价一路低迷，直到2003年“非典”，砸下一个百年大坑。
按说房价下跌，应该万民欢喜吧，其实不然，香港市民恨死这个“八万五”计划了，导致了老董民望大跌，提前退休到政协养老。李嘉诚说过，房价再怎么涨，也没人跳楼；但房价一跌，肯定有人跳楼的。信哉斯言！因为一个城市，平常发声大的是买不起房的年轻人，而沉默的大多数是有房供房的业主们。香港房价深度腰斩，导致大批购房的中产阶级业主沦为“负翁”，负资产一族，因为房屋总价跌破了首付，而房贷必须按时偿还，这意味着，一套房屋，债务已经超过了市值。房价涨，政府挨骂；房价跌，政府更被骂成筛子。后来，香港政府逐步淡出“八万五”计划，大幅降低了住宅供应数量，现在香港房价超越1997年的高点，创出新高。
二、房地产供给侧改革
几年前上一轮调控时老毛君就说过，平抑房价只需八个字：“放开土地，管住货币”，天下大定。放开土地不仅是加大供地，还包括农地自由流转、小产权房合法化，陈志武教授匡算过，土地改革将会增加40万亿的民间财富，推动中国经济突破L型新常态。北京五环外还有大量农田，香港新界也到处是农田绿地，为什么不开发？跑到一百多公里外建个新城开发也是不符合资源最优配置，今年光毕业生就有13万意愿留京，靠打击需求抑制房价是自残式调控，凸显政策之荒谬！
前几天有一篇文章非常靠谱，臧大为先生的《中国为什么要控制北京上海的人口，明明还有很多土地可以用于建住宅？》：
1、北上广房价居高不下的主要原因之一是04年以来住宅建设用地不断减少
2、中国一线城市与东京、洛杉矶等真正的超级大都会比，无论人口规模、密度和开发程度均有明显差距，以北京为例，北京建成区面积仅2000平方公里左右，还有大量的未开发区域可拓展；
3、一线城市不应该机械的受限于耕地保护政策，至少应该学习重庆的地票耕地置换制度。
其实，除了北上广深雄一线城市之外，中国居民每家住house、town house是完全可行的，也普遍买得起，不是土地而是思维禁锢了，让老百姓以为自己只配住鸽子笼。
如果前年就加大供地对冲，15-16年可能不会出现那么疯狂的房价井喷。现在北京市政府终于醒悟，供给侧改革是大好事：政府卖地有了天量城市开发资金，购房者有了买房机会，开发商有了巨大的行业空间，供需两旺，三全其美。北京房价上涨势头被遏制，但暴跌不太可能，就算跌回15年的价格估计也没大希望。房价将长期盘整，四环内已无地，二手房被冰冻，缩量稳价；五环外六环一带新盘放量，恐怕这是政府给的最后上车机会了，否则未来只好去开发大雄安喽！
政府调控终于开始靠谱。房地产调控从抑制需求，转向增加供给。房地产行业只能靠市场手段疏导，而不能靠行政手段打压。如果这个弹性土地供给机制能够形成长期制度的话，那么对房地产业将构成长期利好，因为不再恐慌拿不到地，也不再被逼玩命抢地王，整个行业的逻辑就顺畅了。
真正做房地产的，不是炒房团，炒房团希望房价永远涨，而房企并不希望房价一路高涨，因为房价高涨，土地紧缩，最终土地涨幅会吞噬房价的涨幅，房企赚的是从土地到终端房屋消费之间的开发价值；炒房团赚的是二级市场房价波动的差价。
三、北京供地算细账
北京版“八万五”被媒体叫出崩盘论，也是危言耸听，言过其实，听老毛给你细算一笔账。如果认真解读数据的话，北京市加大供地是对2016年紧缩地根的一个调整，但远远谈不上大雨倾盆，不解渴，想要复制香港“八万五”的威力恐怕很难。因为香港房价大跌与其说是“八万五”，不如说是98年东南亚金融危机的后遗症，加大供地只是加剧了下跌的趋势，而非Rain Maker。
从历史的五年供地计划总量来对比一下：2012年政府公布的2011-2015年的国有住宅建设用地供地计划是9300公顷；2017年政府公布的2017-2021年国有住宅建设用地供地计划是是6000公顷。现今的5年住宅供地计划，比起2012年时制定的的5年住宅供地计划，其实总量是缩减的，减少约1/3。
拆解分析一下本规划：未来五年新增150万套，除去租赁房50万套，剩下100万套产权房，平均下来一年就是20万套。让我们回顾一下近几年的数据：
2012年123036套；
2013年118950套；
2014年99024套；
2015年76561套；
2016年140356套。
之前五年共有557927套新增住房，平均每年111586套。粗看2017年产权房供给翻了一倍，是不是要屌炸天？别捉急，不要忘了，目前的市场有三个因素作为变量：
第一，二手房大幅减少。
新近升格的房地产调控，处女贷，对二套房狠下杀手，杀的主要是改善性购房需求，就是很多中年中产的换房大计。改善性需求是卖一套再买一套，现在突然冷冻，不让他们买了，也就不会再卖手里的存量房。供需双减，极度缩量，政府冻市，相当大一部分二手房供给都被政府冰封，供应量也会锐减。目前的北京二手房成交量数据也支持这一点。二手房源大幅减少，很多刚需盘被迫转向一手房市场。二手房大幅缩量对冲了北京版“八万五”。
第二，商住房大幅减少。
调控继续加码，商住房又被团灭，把住房总供给量继续缩减一部分，大量购置商住房的需求也只能转向一手商品房市场。由于商住房的土地性质（商业用地只有40年使用权，且不能自动续期），总价比商品房较为便宜，这几年如火如荼。从销售数据看，商住房已发展成一个与商品房住宅平行的市场。北京商住房成交套数从2010年的19077套一路飙升到2016年的67609套。2016年，商住房成交量占北京新房总成交量的58.7%，半壁江山。商住房大幅缩量对冲了北京版“八万五”。
第三，产权房里相当一部分是保障房。
大规模的保障房计划出自2010年史上最严的房地产调控之后，政府采用积极财政政策，大规模兴建保障房拉动投资。2011年喊出1000万套的建设任务后，声势煊赫，但投放市场之后，依然无力抑制2015年的房地产暴走。北京市推出形形色色的保障房，满足不同层次的居住需求，有廉租房、公租房、经济适用住房、定向安置房、两限房、自住型商品房等等。这是效仿新加坡模式，大批兴建组屋，新加坡是典型的双轨制，大量人口居住在政府提供的仅有居住功能没有投资功能的组屋里，另外的是价格贵得吓人的商品房，商品房是完全的市场化运行。有钱人买商品房，没钱人住保障房，各得其所，两不相碍。这一轮北京市规划明确指出，推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”。未来五年加快供地新建住房的产权类住房中，商品房约占70%，其余30%是保障房。这意味着，每年的20万套产权房里，商品房数量是14万套。
除了保障房，此外就是150万套里的50万套租赁房，大约每年10万套。中央说居者有其屋，是保障居民的居住权，而非承诺每个人都能在一线城市拥有私人产权，后者在任何国家都是一个美好的梦。当年轻人立足大城市时，能拥有一个温暖的家，不必被住房焦虑压垮，当他在大城市打拼成功，积累了一定财富，再由租赁房转到保障房，保障房转到商品房，三级跳，实现拥有一套私人恒产的中国梦。
总结一下北京版“八万五”规划：五年供给150万套住房，平均每年30万套，其中：10万套租赁房，6万套保障房，14万套商品房。总供给就这么大盘子，商住房和二手房基本踢出局。
结论：帝都的光荣与梦想，野蛮与温情
北京版的“八万五”，出手温柔，脉脉含情，崩盘论恐怕是一厢情愿。与近几年相比温和放量，但与历史相比，总量供给依然保守，毕竟北京城市化的野蛮成长期已经过去，人口总量控制与合理疏散到新区，也是同一框架下的政策目标。这决定了政府追求的政策目标是互相牵制的，此消彼长，如果大规模投放住房和廉价保障房资源，帝都人口必将失控，雄安也难自安，这是北京做老大哥必须考虑的。
这座城市承载着光荣与梦想，野蛮与温情。愿北上广深，对年轻人不再残酷，给他们一点耐心，给他们一点温情，让年轻人们拥有奋斗的机会，先立足，再慢慢接盘。这恐怕才是北京版“八万五”的真义！
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