【东方地产 | 中报点评】上海临港：业绩增速略超预期，将持续受益于“科创中心”建设

业绩增速略超预期，负债情况持续优化。2017H1公司实现营业收入9.1亿元，同比增长60.4%，实现归母净利润1.9亿元，同比增长116.7%。公司重组注入资产浦江园区中的项目陆续开始进入结算周期，贡献了可观的业绩，重组时的业绩承诺大概率可以完成。受到结算项目结构的影响，毛利率略下滑至52.3%，净利率保持在21.0%，整体盈利能力维持在较高水平。资产负债率及净负债率持续走低，分别为43.0%和0.9%。

公司租售规模扩张迅速，预收账款锁定未来业绩。公司2017H1实现签约销售面积5.0万平米，同比增长57.1%；可租面积增长超过了销售面积增长，同比增长58.3%，可租面积已达34.1万平米，租售结构进一步优化。同时在建面积约129万平米，未来可售及可租储备充足。公司2017年H1预收账款达到7.9亿元，同比大增69%，且2016年来销售项目的毛利率逐步走高，保障了未来1-2年业绩的稳定释放。

园区经济蓬勃发展，公司有望受益于上海科创中心建设加速。2017年上半年，公司松江园区、浦江园区、康桥园区和南桥园区分别新引入企业200家以上、50家以上、近30家、近20家，引入企业涵盖智能制造、工业机器人研发、人工智能产业、新能源、新材料产业、电子信息技术产业等高新产业。上海市推进科技创新中心建设领导小组会议8月23日召开，“科创中心”建设将不断加速，公司始终聚焦高新技术及其相关公司，有望从中受益。

维持买入评级，上调目标价至26.00元（原目标价24.48元）。我们预测公司2017-2019年EPS分别为0.50/0.57/0.64元（原为0.48/0.55/0.63元）。运用可比公司法，可比公司2017年PE为52X，对应目标价26.00元，维持买入评级。

部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。

上海科创中心建设进展低于预期。

业绩增速略超预期，负债情况持续优化

注入资产盈利能力显现，营收业绩双双维持高增长

公司2017H1营收、业绩同比增速分别为60%、117%。公司重组注入资产浦江园区中的项目陆续开始进入结算周期，贡献了可观的业绩。2017年H1，公司实现营业收入9.1亿元，同比增长60.4%，实现归母净利润1.9亿元，同比增长116.7%。公司业绩略超市场预期，完成重组时的业绩承诺几无悬念。

毛利率略有下降，净利率维持较高水平

公司2017H1毛利率为52.3%，净利率维持在21.0%。公司2017年上半年毛利率为52.3%，同比下滑了19个百分点，主要是受到结算项目结构的影响；而2017H1的净利率为21.0%，与去年同期的21.9%基本持平，整体盈利能力维持在较高水平。

货币资金显著增加，负债水平进一步降低

公司2017年H1资产负债率及净负债率分别降至43.0%、0.9%。公司2017年上半年负债水平继续改善，资产负债率下降至43.0%，同比下降5个百分点。同时，由于货币资金大幅上升，公司2017H1的净负债率降至0.9%，整体偿债能力持续优化。

租售规模扩张迅速，预收账款锁定未来业绩

公司租、售比例持续优化，可租面积已超30万平米。公司2017H1实现签约销售面积5.0万平米，同比增长57.1%；可租面积增速超过了销售面积增速达58.3%，可租面积已达34.1万平米，租、售比例接近7:1，租售结构进一步优化。截止至2017年6月，公司在建面积约129万平米，未来可售及可租储备充足。

预售账款大增至7.9亿元，提前锁定未来业绩。公司2017年H1预收账款达到7.9亿元，同比大增69%，且2016年来销售项目的毛利率逐步走高，保障了未来1-2年业绩的稳定释放。

园区经济蓬勃发展，聚焦“科创中心”建设

园区经济蓬勃发展，持续引入高新企业入园。2017年上半年，公司松江园区、浦江园区、康桥园区和南桥园区分别新引入企业200家以上、50家以上、近30家、近20家，引入企业涵盖智能制造、工业机器人研发、人工智能产业、新能源、新材料产业、电子信息技术产业等高新产业。

聚焦高新产业，助力上海“科创中心”建设提速。上海建设“科创中心”是国家领导人对上海的指示要求，8月23日刚结束的上海市推进科技创新中心建设领导小组会议上，市委韩书记再次强调上海应该在推进科技创新、实施创新驱动发展战略方面，走在全国前头、走到世界前列。预计上海建设“科创中心”的进程将不断加速，公司始终聚焦高新技术及其相关公司，有望从中受益。

盈利预测与投资建议

盈利预测：2017-2019年EPS分别为0.50/0.57/0.64元

我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.50/0.57/0.64元（原为0.48/0.55/0.63元）。

投资建议：维持买入评级，上调目标价至26.00元

PE估值：维持买入评级，目标价上调至26.00元（原为24.48元）。运用可比公司法，可比公司2017年PE为52X，对应目标价26.00元，维持买入评级。

同时，我们用RNAV法对公司进行估值，公司每股净资产值为19.30元，当前股价较每股净资产值溢价22%，在园区类公司中处于较低水平。

风险提示

部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异，进而影响我们对项目结算进度的判断以及对RNAV的测算。如果公司部分项目实际竣工时间与公告有差异，有可能影响其达到可租售状态的时点，进而使得我们对公司未来三年租售收入的判断以及项目RNAV估算与实际情况有差异。

上海科创中心建设进展低于预期。上海科创中心建设方案仅推出1年左右，相关政策的推进及落地仍有待观望，如果进展不顺，有可能影响公司园区的招商。