来源｜大猫财经（ID:caimao_shuangquan）
作者 | 猫哥
编辑｜价值线 小精
01
王健林把万达“卖”了？
今天上午，猫哥的朋友钱被一则新闻刷屏了：
这什么意思？“首富爸爸”王健林把旗下的13个文旅项目和76家酒店都卖给了融创？王健林之前不是很看好万达的文化旅游项目吗？
在人家上海迪士尼乐园开幕前，王健林曾经霸气发声，“有万达在，让你20年盈不了利。”并公开宣称，迪士尼模式过多的室外项目不匹配南方的天气，IP虽多但过于依赖不知创新。
这才过去多久，人家迪士尼乐园就要盈利了，可王健林却把自家乐园给卖了。
甚至有些项目笔墨还未干。比如昆明万达文旅项目是今年7月4日才签约的，项目是昆明市的重点工程，既是昆明万达文化旅游项目又是草海片区保护治理工程的配套项目，万达计划投资300亿元，2019年年底开业。
当时昆明市政府极为重视，王健林亲自出席，云南省委常委、市委书记程连元，昆明市长王喜良都出席启动仪式并致辞了，规格相当高！
可短短6天后，这个项目就“卖给”了融创。真不知道，事先跟寄予厚望的昆明市政府沟通过没就急冲冲卖掉。还有哈尔滨万达城也刚开业不到一个月。
当然，王健林也不是甩手不管，而是做了承诺：
品牌不变，还是姓“万达”；规划内容不变，该怎么开发还是怎么开发；项目建设不变，还是万达管控到底；运营管理不变，还是万达运营；酒店管理合同不变，还是万达管理。
也就是说，万达只是把项目的产权“卖给”了融创，其他的所有事情还是万达在打理。其实也不难理解，因为万达是商业地产起家。融创是以做住宅地产为主，没有如此大体量的商业地产建设、运营和酒店管理的经验，融创“买下来”也没有经验经营。
按理说王健林贵为首富，应该不缺钱。怎么就“卖资产”了呢？
猫哥想了下，觉得王健林是把以上13个文旅项目以及76个酒店“抵押”给了融创换取了融创631.7亿元资金，但王健林要用这几百亿干嘛呢？
猫哥就带大家来分析分析。
02
还债降低负债率
王健林在接受财新采访时透露了这笔资金的用途，那就是：“通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”
也就是说，用“卖”文旅项目和酒店的钱去还万达商业的银行贷款。
那么，万达商业欠了多少银行贷款呢？
猫哥查阅了下万达商业地产股份有限公司债券2016年年报显示， 截至2016年底，万达商业地产已经发行的公司债券共8笔，合计350亿元。其中，两笔2020年到期，合计100亿元；6笔2021年到期，合计250亿元。
从万达商业地产募集的资金用途来看，大多是偿还公司金融机构借款或补充公司流动资金。
截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元，资产负债率为70%。其中，短期借款为12亿元，一年内到期的非流动性负债达233亿元；长期借款和应付债券分别为1183亿元和817亿元。
根据万达商业的说法，2016年末公司短期借款同比减少22.78%，原因是公司增加了成本较低的债券、中期票据等筹措资金的方式。债券的偿债资金将主要来源于公司经营活动产生的收益和现金流。2016年，其合并口径营收和净利润分别为1298.55亿元和379.76亿元。
这就透露了重要信息，万达商业的负债率是70%。
这次交易，万达将获得631.7亿元资金，假如万达商业的负债不变，将直接使得负债率下降5%，财务状况看起来就更“稳健”了。
那么，问题又来了，为什么王健林要降低万达商业的负债率和“甩卖”项目和酒店等重资产呢？
万达是以商业地产起家，但这些年，万达却逐步退出商业地产，早就开启了对商业地产项目的“卖卖卖”。
2015年万达年会上，唱完《假行僧》的王健林定下了两个小目标：1、万达向总资产7500亿元发起冲击；2、宣布彻底去地产化，房地产业务2016年度目标下调至1000亿。
而2015年，万达房地产项目的销售额是1640亿，也就是说——当别的地产大佬在加码增加销售额时，万达却砍掉640亿的销售目标。
这还不够，今年1月14日的万达年会上，王健林再次在倾情献唱4首歌后发表讲话。他不仅披露万达集团在过去的一年大胆调减600亿元地产收入目标，还自曝在2020年以后原则上不会再搞重资产，全部为轻资产。
这也就意味着，除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发。等万达城全部开发完以后，万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。
万达不做房地产了，做什么呢？
03
去掉地产属性，万达要以“轻资产”形象上市
猫哥注意到，王健林这些年一直在谈万达要从地产向“轻资产”转型。什么叫“轻资产”呢？
根据王健林对《财新》的说法是：“如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等”，也就是说，这些板块被王健林认为是万达未来的战略方向。
王健林透露，万达集团未来战略是：首先是全力发展创新型、轻资产业务，王健林称，所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。
“一身轻”后的万达会做什么呢？
最最重要的是——万达商业回归A股。
上市，对所有企业家来说，都是个“大目标”。王健林早就有将万达带上市的想法。
但不知咋地，万达上市之路就是坎坷。2005年，万达集团第一次赴港红筹上市，却因国家部委联合下发的“171号文”而夭折。2007年，万达集团抛出回归A股IPO计划，最终却因应对2008年金融危机的楼市调控而腰斩。2009年，万达集团重拾信心折回H股上市，又因定价分歧流产。2012年，万达集团回A计划再度折戟于重拳下的楼市新政。
当时万达的基本面并不如人意，所以急于上市的王健林最后选择了“曲线救国”在香港上市。2014年圣诞节前夕，万达商业顶着“近三年港交所最大IPO”桂冠登场，仪式上，马蔚华、卢志强、张大中、胡葆森等30多位大佬都来捧场。
王健林看上去也是意气风发、笑容满面。
但之后股价的走势，王健林就不怎么高兴了，因为港股上市公司的股价和市盈率并不高，折腾了一年多，万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元，与王健林对万达商业起初预判的3000亿元市值高度，相差了617个“小目标”。
市盈率就更是低，只有6.67，尚不足当时A股上市的万科A的1/4和绿地控股的1/2。
所以，王健林是铁了心要回归A股了，去年年初，王健林启动万达商业私有化，从香港退市，回归A股。但这条路走得并不顺。因为证监会对中概股尤其是中概股里的地产股回归相当谨慎。
所以，当时市场盛传万达要借壳上市，还有数家“绯闻”对象。
现在看来，王健林真正的想法还是更倾向于IPO，而要做到这点，那就是去掉浓厚的“房地产属性”，真正“轻资产”，也才符合现在我国资本市场里“支持新兴产业”的大方向。这也是加快IPO节奏的最好办法。
正如《财新》里表示的：“万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。”
目前，万达商业的IPO进程是“已反馈”。经过万达与融创的这番运作后，万达的整体负债率下降了，资产也更符合监管要求了，相信，王健林对IPO更有把握了吧。
04
会花钱的孙宏斌在下什么棋？
那么，另一方面，孙宏斌想干嘛呢？
要知道，这些年孙宏斌花钱可厉害着呢：
现在又花去了631.7亿元。但孙宏斌说融创并不缺钱。他则向财新记者透露，“交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。”
孙宏斌的融创并没有商业地产的运营能力，为什么要接下万达这13个文旅项目和76家酒店呢？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于融创来讲，买万达的资产包，是因为融创当前基本以住宅销售为主，虽然规模化已经取得一定市场地位，但是，非住宅销售业务很少，此前收购乐视的战略投资结果不是太理想，现在万达有一些不错的资产整体打包出售，对于融创来讲，一方面万达资产包中有不少土地储备，对于还处于规模化的融创来讲也是必要的，同时，通过万达的品牌也可以增强投资拿地能力、融资能力等，还可以借力发力继续做“大”。
但猫哥注意到，现在孙宏斌手里的乐视的资产，是“不太理想”，但如果与万达合作，那将是“很理想的”。
因为万达旗下A股上市公司万达电影是中国最大的院线，如果孙宏斌让乐视与万达深度合作，那么，就极具想像空间了。
这不，万达与融创的联合公告里写道：“双方同意在电影等多个领域全面战略合作。”
