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炸裂！黄埔新盘1字头开杀，周边寸草不生

黄埔观察  · 公众号  · 广东  · 2024-09-16 23:54

正文

当前行情下，新盘之卷，触目惊心。
极大地超出个人意外的一幕发生了。
9月15日，中秋第一天，知识城九龙湖CBD期待已久的超级旧改大盘——何棠下旧改项目“科城新世代”，低调开盘。
为什么说它低调？
相比其他高调开盘的新盘，科城新世代既不搞开渠全民营销，也没请几家自媒体，开盘前貌似也没砸多少广告。
对比之下，显得相当低调。
这么低调，如目前的市场行情和其他盘的操作惯例，显得相当违和。
虽然低调，但开盘现场，人气并不差。
当然，相比其他搞全民营销的新项目，开盘当天清一色制服式乌压压的中介身影，科城新世代的人气显得真实许多。
开盘当天，我在现场转了一圈，待了一个钟，观察了现场看房人员，操持本地口语的九佛村民不少。
我待的一个小时内，看到有三四组客成交，砸金蛋的欢呼雀跃。
据科投相关人士当晚发来的信息，截止9月15日下午六点多，现场成交56套。
这个数据，在当下市场，绝对是相当炸裂的成绩了。尤其在知识城片区，已经两年多没有这样的战绩了。
01
开盘低调，还卖得火爆，原因在于：
价格相当炸裂！
现场公示的备案价仅1.7万-1.8万/平，折后均价1.5万/平左右，最低1.4万/平，最高仅1.6万/平左右。当然，非常特殊的客户，你懂的。
我私下找内部人士打听到，普通全款客户可做到87折，普通按揭客户也有88折。
折扣体系大概如下：全款97折/按揭98折+七天准签96折+开盘当天98折/开盘后97折+三成成团96折。
普客均价1.5万/平，最低1.4万/平，意味着最小的67平2+1房户型，总价不用100w就能拿下，首付1.5成只需14万左右。
实话讲，这个单价，极大超出我的意外。
前不久项目开放售楼部那会，市场的共识是破2，但大家以为大概会在1.8万/平左右。
而现在，折后价竟然去到了一点四五万。这个“惊喜价”真的震惊到我了。
这是什么概念？
意味着比周边的网红万科幸福誉二手成交价，普遍要低2000-6000元/平，属于一二手严重倒挂了。
以我目力所见，目前广州尤其黄埔，全新开盘项目价格远低于周边标杆二手盘的楼盘，凤毛麟角，黄埔还找不出第二个。
也许，正是巨大的价格倒挂，巨大的价差吸引力，是开发商对搞全民营销不屑一顾的根本原因。
项目操盘方科学城集团相关负责人非常自信地给我说，首开三栋楼都是32层，货量不多，目前知识城范围内的企业和村民就能完全消化。
确实也是，这个单价和总价相当亲民，精准匹配知识城现有企业中层人员。
02
科城新世代也是黄埔房票承接对象。
毫无疑问，科城新世代绝对是目前知识城片区乃至黄埔，房票置换性价比最高的楼盘。
以知识城九佛五村七片为例，房票基础补偿金8000元/平+5%的政策奖励，即房票对价为8400元/平。
然后是科城新世代的最低全款团购价约1.4万/平，房票对价比例0.6:1，即6折，相当于1.6套同等面积的回迁房置换同等面积的商品房。
而原来置换其他项目，是2.5套回迁房，甚至3套回迁房换1套商品房。
对比之下，房票置换科城新世代，香太多了。
正因为如此，我在第一时间就给九佛五村七片的朋友说了。
可以预见，科城新世代将成为周边采用房票安置的旧改项目置换的最佳首选。
03

科城新世代的火爆，价格相当笋只是导火线，其内因在于项目在片区的优势——
科城新世代作为知识城核心九龙湖总部经济区的重要组成部分，将与知识城的前途命运高度捆绑：
既为当前正在开发中的环九龙湖经济带赋能，而其功能定位又决定了这一项目将会获得天量优质资源。

换言之，科城新世代也将成为整个知识城范围内拥有优质资源的集大成者：

项目规划配建覆盖幼、小、初、高共11所学校。后续基本会引进名校。据项目方透露，已开始对接洽谈。

又如交通，科城新世代将是知识城中心区唯一拥有两条地铁（14支+37）的大盘。除此，项目北侧临近新白广城轨佛塱站，直达东莞、深圳，可在新塘换乘进入广州东站。

商业配套方面，项目将配建超百万方商业（规划中），目前九龙湖畔的悦榕庄酒店、洲际酒店均在建，接下来还将落地国际商业中心。

作为九龙湖畔的超级大盘，科城新世代也将成为约300万㎡生态湖景资源的最大受益者。
项目首推组团为融资地块二，位置不错：知识城站约500米，紧邻九龙湖畔CBD，交通非常便利。
首开组团规划10栋高层住宅，前低后高布局。其中，#1-6栋为32层，#7-10栋为45层，货量约2170套。
首开2、4、5栋，涵盖67-76-89-91-94-102-108-119等8个户型，选择相当丰富。
简单点评一下户型。
67㎡2+1房2厅1卫，小家庭的精致之选。客餐厅一体化设计，灵动入户空间，全屋景观飘窗，全明通透。
89㎡3房2厅1卫，四口之家的升级之选。客餐厅直连景观阳台，南向三开间，套房式主卧，保证私密性与生活仪式感。
108㎡4房2厅2卫，餐客厅一体化格局，四卧室+双卫+双阳台布局，功能、景观互不干扰。

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