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天河楼市，开始雪崩？

黄埔观察  · 公众号  · 广东  · 2024-09-10 23:53

正文

@素材综合自：中国房地产报广州站、房天下广州、楼市CT，略有删改
卖房如今比以往任何时候都要艰难。
“市场萎缩、竞争激烈、产品同质化严重、价格战不断——这就是当前广州天河区楼市的真实写照。” 一位天河区楼盘的操盘手如是总结。
过去，天河区的楼盘只要品质过得去，几乎都会成为抢手货。特别是在2020至2021年的楼市高峰期，天河区几个热盘销售火爆，价格一路飙升。
然而，近两年来，楼市发生了巨变。随着大量中心城区的宅地出让，2024年天河区成为广州楼市的供应大户。
根据克而瑞的数据，2021年，天河区的供应面积仅占全市的3%，在11个区中排名倒数第三。
然而，到2024年1~7月，这一比例飙升至15%，与番禺区并列全市第一。
天河区也是唯一一个在楼市低迷期间，供应面积连续三年增加的区域，去化压力显而易见。
数字是最直观的“成绩单”。在供应激增的背景下，曾经炙手可热的天河区，如今不少楼盘的销售情况却不如预期。
一位业内人士透露，目前天河区在售楼盘超过20个，涵盖豪宅和刚改项目。今年以来，不少千万级别项目成交规模有所下降。
加上近两年不断涌现的高价地，市场竞争愈发激烈。
数据来源：阳光家缘
不过，由于大多数楼盘开盘时间相对较短，去化率基本集中在30%~60%。
越秀天河和樾府在2022年底开盘时市场竞争较少，大部分户型价格在“8”字头，仍能迅速去化，这一时期买入的业主也成了高位站岗接盘侠。
目前，大部分产品已回落至“7”字头，接下来很快将会有“6”字头出现。
合景臻颐府则因合景成为出险房企且交付多次延期，项目销售几乎陷入停滞。而开售已久的侨鑫保利汇景台因长期定价过高，导致去化缓慢。
今年开售的几个新项目，如越秀观樾、西派天河序、保利都荟天珺，受大市影响，其去化表现也平平。
特别是保利都荟天珺，作为2023年最受关注的地块，曾吸引了20多家开发商争夺。然而，从开盘至今近半年，仅售出46套，去化率不足1/3。
去化率最低的合生缦云，在越秀观樾面市后，去化压力进一步加剧，现几乎处于躺平摆烂状态。
相比千万豪宅，天河区的刚改项目表现更为逊色。
除去在2021年前已开售的珠江花城、保利天汇和天河壹品去化率较高，其他项目的去化率普遍低于30%。
数据来源：阳光家缘
上述业内人士分析，天河区的刚改楼盘面临一些尴尬的局面。
尤其是天河东部的几个新盘，周边城市界面拉胯，交通、商业和教育配套，都存在短板。
目前市场下行期，炒家离场，有限的地缘自住客更为理性，此前一度盛行的“是天河就购了”认知现已基本破碎。
与这些新盘相比，同等价位的黄埔核心区项目配套则更为成熟。
在竞争白热化之下，不少项目不得不降价以争夺市场份额。
例如，位于天河区智慧城板块的广州城投天禧，最初6月开盘时售价为4.7万元/平方米，到了7月中旬，内部团购价已降至4.1万元/平方米。
根据公开资料显示，加上配建成本，项目可售住宅的楼面地价超过3.7万元/平方米，如今却以接近成本价甚至亏本出售。
尽管如此，项目开售3个月，仅网签了5套单位，去化率在天河楼盘中垫底。
同样位于智慧城板块的能建·天河麓誉府，目前网签仅6套，去化率仅2.8%。
另一个典型例子是华润天河润府，目前仅售出92套，去化率仅18.8%。
天河润府在今年3月开盘时价格为5万~6.6万元/平方米，去化较差。目前，价格调至4.7万~5.7万元/平方米，降幅达10%，但销售情况仍然很不理想。
毕竟，相邻的珠江花城88平3+1房特价约4.4万元/平，价格优势明显。即便天河润府后续继续降价，也难以在价格战中超越珠江花城。
尴尬的是，天河润府、联投文津府这种近两年开发的楼盘，处于“前有强敌，后有追兵”的夹心状态。
中原研究发展部数据显示，截至今年7月底，天河一手住宅库存量高达75万平方米，去化周期为23.4个月，“内卷”程度堪比增城、南沙这些供应大户。
尽管如此，天河的宅地供应丝毫没有放缓步伐。在8月份公布的《广州今年第三批拟供商品住宅用地清单》中，共有50宗地块出让，其中天河占了6宗。
可以预见，未来的天河楼市，将会越来越卷。


附：广州8月份各区网签数据
按广州住建局阳光家缘网统计，8月仅4745套，7月份广州新房网签数据是5211套，前后网签减少466套，环比下跌约9%。
越秀区
越秀区各个盘每个月基本都是个位数的增长。
海珠区
海珠新城迎来一波集中网签，在淡季中取得海珠区网签第一的成绩
近五个月网签数据最好的三个楼盘分别是中海大境（323套）、保利燕语堂悦（217套）、越秀·琶洲南TOD二期（196套）。
荔湾区
天河区
番禺区
新盘越秀万博城尽管前期强势推广，但目前看网签数据极其一般。
白云区
保利云境在白云区可谓是一枝独秀，五个月网签量达338套。
南沙区
黄埔区
花都区
增城区
从化区

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