前言
老胡是我的朋友，2014年认识，2014年o2o热，加入水果o2o初创团队，跟随团队拿到真格基金徐小平天使500万。他先后做过驾校、脂老虎、是飞虎队精英社群的创始人，在武汉本地有强悍的对接资源能力，身边围绕着武汉商圈的不少老板，现在在深挖房产行业。今天转载他的一篇文章。
正文
你最近有没有接到很多卖商铺或者卖公寓的销售员的电话？
最近有没有看到朋友圈里，有人在发，二环内，地铁旁，超低价，只要xx元，快来买，
最近你有没有听到你身边有朋友卖公寓，首付加还贷，持有5年，亏本5万卖房的？
如果你有好兄弟。好闺蜜，亲戚，老铁是卖房的，他卖住宅不好好卖，怂恿着你去买公寓的，请立刻，马上拉黑他，别犹豫，谁犹豫，谁倒霉。
不听的朋友，请自便，
听话的朋友，请坐上座，走向人生巅峰就在认识我之后，
好了，可能你会有疑问，为什么不能买公寓？
公寓多好啊，
1，假设同等地铁旁，二环边，是住宅的7折，假设二环边住宅2万一平，公寓只要一万四五，门槛低，轻松可上车，
2，买一层，送一层，买47平，实际得94平，这比住宅划算多了，
对，你说的都对，但是你知道公寓的不好吗？
这里我们从3个方面，
居住用途，投资回报率，税费
，给大家好好唠叨一下。
还没买公寓的朋友，看完这篇之后，还想买公寓，我也不拦着，但是买公寓之后，请取关这个公众号，因为我不配跟买公寓的老板做朋友，谢谢。
1，
从
居住用途来讲
，
公寓真的是商住两用吗？从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地或商业用地，按理说，在这种用地上加盖房子主要是商用。
但很多开发商为了赚取利润，给房间配备上水电煤气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。
很显然，这种商住两用的改装是不被国家支持的，市场也不看好，而且在功能上也很鸡肋，
这些就算了，最最重要的是，公寓不能落户，不能落户，就没有对口学区，那你是自住还是投资呢？
自住，有小孩，没有对口学区，买了有什么用呢？
况且，公寓一般都是4梯二三十户，居住密度大得让人窒息，你上下班，等电梯等得非常焦虑，严重影响生活的心情，
楼下也没有公共活动区域和绿化景观，健身器材，吃完晚饭，出来散散步，带小孩出来运动一下，都没地方去，
公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建筑面积是40平，套内就只剩24-30平了，整个空间憋屈的可想而知，
公寓一般都是出租的用途，你永远不知道你隔壁是租给了民宿，轰趴还是公司办公，进出人员复杂，物业管理混乱，邻居五花八分的人都有，随时可能给你一些“惊喜”。
公寓是商水商电，一年比住宅，要花掉多一倍的花销。
既然，你说了这么多，那我不自主，那我如果是投资呢？
2，从投资属性来看，
举个例子，你首套买房预算30万，假设公寓和住宅都是1万/平，
从买房选择上，你只能买总价60万的公寓，因为公寓要首付5成，也就是60平，
买住宅的话，你就可以买100平，因为住宅首套是首付3成，
从贷款，还款压力来讲，因为公寓贷款上浮利率高，贷款年限最长为10年，月供压力其实并没有比住宅轻松多少。
而，从持有年限看，
公寓产权一般只有40年-50年，普通商品住宅的产权为70年；
住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期，但商业用地到期至今未有明确说明。
从后期收益看，
住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。
综上，同样的上车成本和差别不大月供压力，选择公寓的话，只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品，真的不便宜。
因为我们今天聊的是对于首套刚需，首房首贷的情况，暂时不讲出租的情况。
这是从月供的情况分析，下面我们从增值部分来讲，
3，
公寓，税费到底多高？
你只知道公寓税费高，但可能不知道到底有多高。
同样以武汉为例：
契税:房子总价的5%（买方付）营业税:房子总价的5.5%（卖方付）土地增值税:房子总价的1%（卖方付）所得税:（房子现值–房子原值）*20%（卖方付）印花税:房子总价的万分之10（买卖方各承担一半）房屋交易手续费:房子总价的1 .9%（买卖方各承担一半）、房产产权登记费:550元
