【 加拿大地产头条（canadamls） Maple Li撰写】
秋风渐起，红黄相间的枫叶又给加拿大镀上一层秋天的韵味。大温房地产市场似乎也受到天气影响，感受到一丝凉意。然而在华人圈子里，房价的走势永远是热度不减的焦点话题。回头仔细捋一遍看，其实房价的走势和移民政策的出台和变动总是息息相关。
20世纪90年代技术移民潮，那个时候出来一批老移民。大家基本都是从头来过，朝九晚五勤恳劳动，房价一直不冷不热。所以1990年到1999年之间房价走势波澜不惊，不温不火。
1997年香港回归，一波波港人在1997年前后居家迁移来到温哥华。这一批人财务状况各异，既来之则安之，落脚之后经过几年的过度和调整，纷纷买房置业，用心经营。于是乎在2004，2005年左右推动房价有了一波明显的上涨行情。
2000年之后中国大陆兴起投资移民热潮，一批捞上中国时代发展红利的人赚到了不菲的身价，正好加拿大对投资移民敞开怀抱。此时过来的那一批人有资本买房，且对独立屋（别墅）这种国内象征成功人士的房子情有独钟。和北京上海广州这些大城市相比，那时候温哥华的房价还是白菜价，当然买之而后快。
2008年是个神奇的年份
。全球范围内经济危机，美国、欧洲等地区经济受到重创，房价也不可避免受到影响而下行回落。但经历了2009的震荡调整之后，2010年重新走上高速增长的道路。那一时期中国国内房市连续调整，政府严惩腐败，加上加拿大移民政策连续调整，一大批人此前已办好移民但没登录的人选择带着钱出国，让经济危机之后的房价迅速回升。
2010年之后移民政策有所调整，加拿大联邦暂停投资移民，各省提名类的商业移民门槛加高，能过来的人更是资本雄厚，买大屋不在话下，对公寓基本没啥兴趣。而且这一批人大多不用上班，有时间有心情伺候以及享受大房子。所以独立屋越来越火，公寓价格死水微澜。
再往后，已经安顿下来有钱有闲的这一批人恰恰又是懂投资理财，有远见会赚钱的那一拨人，成为买房炒房的新生力量以及主力军，自然买了一个又一个，这类投资与银行利息复利增长是一个道理。原本进来的移民可看做地产市场的第一波利润，而此时第一波利润又和本地原生力量合并，一起作为本金资本再次购房赚取新的利润，于是2015年，2016 年独立屋价格爆发式增长，就是复利计算到了一定时间点发力的状况。
看一组对比图：
90年代到2017年的房价走势图
2016年出了15%买家税顿时抑制了房价上涨，给过热的地产市场当头一盆冷水，凉了小半年。其实笔者认为，这15%税是一个表象和由头，真实的市场也是真的不能再抢下去了，政府、市场和民众，谁都难以承受泡沫破裂的惨烈后果。
对忽如其来的遇冷，市场其实也是微妙而默契的终于放了个心。上行动力消化殆尽，后面的是惯性还在维持高位，因为从数据看，其实海外买家所占比重真心没有传说中的那么大。借着这个大棒，打没打着都趴倒一大片。本地资本追涨追的也快没气儿了，趁机喘口气。
至于今年公寓猛涨，我觉得不仅仅是前些年一直没涨所以补涨这么简单，而是社会发展的一个节点。
从政策层面看，移民政策不再简单粗暴只要有钱的，而是更多偏向留学生，年轻人，专业技术工作者。他们需要全职上班，或者学业与工作兼顾，或者打不止一份工，交通便利的保障性居住为主要需求，公寓是首次置业的优良选择没的说。
从人口结构来看，老一代的人安土重迁对独立屋有执念，也肯吃苦费心去照顾打理，同时他们还有大把的时间可以消磨。但80、90后的新新人类观念不同，就算有钱也不一定愿意伺候打理大房子。而且照现在的职场趋势恨不得24小时都要工作，资源集中、交通便利的城区才是首选。
从城市规划的角度来看，大温近年发展速度越来越快，步入了曲线上升的快车道，高密度人口集中是大城市发展的必然趋势。有资料显示，2017年是大温历史上高层公寓审批数量开工最多的一年。就算地产商愿意建楼是资本逐利天然本性使然，那么这么多工程能够获批上马，也是有供需关系这个看不见的手在调整市场，当然还有温哥华向世界一流大都市迈进的历史必然。
还有smart city 理念的发展延伸，整个世界都在日新月异的巨变。过去几个世纪以来，土地一直是资本的重要形态，“地主”是当之无愧的资本拥有者的代名词。但现如今，站在信息时代的大门口，人类生活和联系的方式都在不可避免的被重新塑造和改变。当无人驾驶汽车几近成为日常现实，当我们生活的各种所需都越来越频繁的与他人的服务交织缠绕，密不可分的时候，我们的居住形态会如何变化？
综合各种因素，我觉得今年很有可能是大温地产史上的一个发展节点。根据过去旧的知识经验论断未来未免有失偏颇。但几乎可以确定的是，一定不是过去那样了。
未来的迷人之处就在于它可以有无限种可能。
