番禺卖的比天河海珠还贵？从交通配套讨论其中的原因

果爸看房 · 公众号 · · 2025-03-13 14:13

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如果你的预算是500-900万之间，去万博实际看过房的话，你会发现它不比天河东、海珠西便宜，甚至有些总价更贵。

很多人觉得贵了，不过市场还是很诚实的——

去年的广州新盘中，剔除从化花都增城，万博悦府是销售面积最高的盘，要知道它的单价去到了5.5-6万，主力总价区间在580-850万之间。

考虑到番禺是传统意义上的郊区，不少朋友对于悦府的热销特别不理解，也不看好未来的后市，但如果我们抛开太多传统观念上的认知，从实际的交通出行、商业配套等维度，以一个买家的角度去思考，你会有不同的感受。

一，万博为什么受到改善买家的青睐

万博的热度，从几年前就一直保持着，只不过主角一直在换。

前几年是万科欧泊，雅居乐花园，以及最近一年因为物业问题引发关注的铂世湾，这几年是越秀和樾府，华润万博悦府。

不管一手二手，都能说明万博这个板块，关注度并不低。也因为市场的剧烈波动，这个板块也持续诞生网红盘，前几年是二手，近两年是新盘。

现在热度这么高，大概有几方面原因：

1、同样500-800万价格，在天河海珠选不到配套这么全面的盘。

2、论产品品质，前有和樾府、后有万博府，给买家的感觉，比海珠西的观澔府、燕语堂悦，天河东的天河壹品、保利天汇，更让人上头

毕竟万博这两个红盘，100平以下的户型占比很少，主要都是110-140之间的四房，还有200-300平的大平层，整体来说，更有改善的质感。

3、万博是番禺的唯一核心，在内部找不到对手，但是去到天河的买家，会对比科学城和鱼珠，去到海珠西的买家，可能觉得对面广钢、花地湾也可以备选。

地段核心，配套成熟，产品品质更改善，万博其实利用的配套均衡性、完整性，来吸引了很多来自市区的改善客户。

至于番禺本地的改善，自然也会优先考虑已经奠定了核心地位的万博。

二，万博和天河海珠通勤核心CBD的对比

我去年接过10多位粉丝的咨询，都曾纠结过留在核心区还是降级去郊区。

其中在金融城、珠城、体育西工作的朋友，会对比天河东和万博，在琶洲西区，磨碟沙、金融城工作的家庭，会对比海珠西和万博。

不少朋友最终还是选择了万博。

我们以实际通勤时间作为参考（以高德地图为准）——

看得出来，从几个核心CBD去海珠西（以燕岗为例），物理距离确实最近的。

从珠城、琶洲西区大概是10公里左右，但是去番禺就多了4-6公里，去天河东也多了3-4公里。

不考虑实际交通堵车状况的条件下，核心区的位置优越性就体现出来了。

但如果是公共交通，那么所谓郊区与核心区的差距在明显减弱，甚至郊区看上去“更方便”：

比如从琶洲西区去万博，18号线只需要3个站，用时仅15分钟；

从琶洲西区到海珠西还是天河东，地铁需要7-9个站，中间需要换乘一两次，用时去到25-27分钟。

从珠江新城到这几个地方，去南村万博站确实远一些，但如果是汉溪长隆，也就27-28分钟的时间，和珠城去燕岗、大观南路差不多。

需要注意的是，“最后一公里”的通勤时间没有算进去，如果要算的话，珠城琶洲上班的刚需去天河东是更加尴尬的，因为那边地铁到小区起码超过1公里。

但海珠西普遍是近地铁项目，比如江泰里、燕语堂悦、绿城馥香园都是如此，回家最后一公里的问题不存在。