布局逾20个项目，广州万科商业如何推动社区成长？

今天，万科成立33周年，广州万科商业则仅仅3岁有余。

完善布局、锐意升级、扎实运营，广州万科商业的3年“新人”履历，透着奋起直追的努力。 起步稍晚，但胜在目标明确——以商业推动社区成长。

当旗下社区商业将从1.0迭代至2.0，如今手握逾20个项目、50万㎡商业面积的广州万科商业，也即将完成“新人”蜕变。未来3年，广州万科商业项目将集中开业。

9月19日，“创变城市未来-2017年广州万科商业产品发布会”在羊城地标广州塔举行。会场之外，广州新中轴线的繁华一览无遗。会场之内，广州万科首次发布其在过去4年构筑的商业版图：

• 布局 逾20个商业项目 ，已开业及筹备开业项目各占半壁江山。2017-2020年，每年将有1-2个项目开业；

• 商业经营面积约达 50万㎡ ，遍及广州南沙、番禺、海珠、越秀、天河、黄埔、白云、增城、花都及广清区域；

• 实现 三大产品线 全面布局，涵盖区域级购物中心万科广场、社区商业产品万科里、特色商业。

今年，广州万科还将在社区商业方面有所突破。作为 社区商业1.0 代表作，江燕路万科里NOI （即 营运净收入 ） 将提升至2500万，NOI投资回报率突破6.5%。 社区商业2.0 的开篇之作基盛万科里，也将于今年底开业。

发布会现场，商业地产被广州市万科房地产有限公司总经理唐激杨形容为“重要的板块”。伴随着即将到来的集中呈现期，预计未来3年，这种重要性还将进一步凸显。

▲ 广州市万科房地产有限公司总经理唐激杨

1 商业布局渐入收获期：三年后净营收将破3亿

“商业开发运营是优 势 业务”，结合万亿大万科的目标，印力集团副总裁兼广深城市商业公司总经理竺海群道出了商业地产在万科集团五大业务中的战略地位。

3年前，广州万科正式成立商管公司。其时，广州万科已在住宅领域深耕11年，在商业地产领域则尚属新兵。但从布局来看，这位后来者精准“押中”了发展态势向好的社区商业。

在广州万科商业目前布局的20多个商业项目中，除了区域级购物中心天河万科广场、特色商业恩宁路·永庆坊，其余均为社区商业项目。

商务部7月3日发布的《中国零售行业发展报告（2016/2017年）》显示，在各类购物中心里，社区型购物中心市场表现最佳，综合指数为69.8，运营能力指数达97.4。以周边居民为主，以生活服务和家庭休闲消费为核心的功能定位，使得社区型物业在客流和销售额方面都表现稳定。

作为广州万科首个集中式商业项目，江燕路万科里的运营数据与上述报告不谋而合。开业未满2年，商业体量仅2.65万㎡的江燕路万科里， 日均客流已达5万人次/天，平均营业额突破80万/天。

从2013年获取江燕路项目，到如今划出一张体量达50万㎡的商业版图，“以商业推动社区成长”是广州万科布局商业地产的初衷，也成为其商业版图的最深烙印。在这张版图之下，广州万科将有更多的住宅及综合体，实现自主商业配套。

以往，国内社区商业配套一直未被各大房企重视，也缺乏成熟运营机制。而其背后却是巨大市场空白。一组发布于2016年的公开数据显示，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%-70%，而中国的整体水平尚不足30%。

与此同时，另一组数据揭示了社区商业背后的消费者群像。全国500户以上的社区超过5万个，人口合计约7500万，住户多为中产阶级或以上的富裕阶层。这一人群，正是各类型商业争夺的主流消费者。

4年布局，广州万科商业将进入集中呈现期，并在广州万科的营收数据上有所体现。据预测，３年后，随着筹开项目的陆续开业和稳健经营，广州万科商业整体营运净收入将突破3亿元。

2 社区商业2.0：基盛万科里的多维度升级

发布会议程过半，人们的注意力开始从广州万科商业布局转移到基盛万科里，更准确地说，大家关注的是一个等待揭晓的谜底：从江燕路万科里到基盛万科里，广州万科社区商业1.0如何迭代至2.0？

与江燕路万科里一样，基盛万科里也是地铁上盖物业——距广州地铁３号线始发站番禺广场站约200米，未来还有17、18、22号线交汇，毗邻番禺区政府、番禺广场，东南西侧被成熟小区环绕，半径３公里范围内辐射20万居民及办公人群。

作为综合体项目基盛万科中央公园的社区商业配套，基盛万科里商业体量为5.5万㎡，是江燕路万科里的2倍。“更大的空间”，是基盛万科里的先天优势，也是项目升级的着力点之一。

因应消费升级，人与自然环境的相处观念有何转变？“观赏需求升级为互动需求”，结合这一市调结果，基盛万科里将 打造积极社交空间，让人生重要时刻在此发生。

• 室外空间 ： 提倡艺术多彩、回归自然，也满足消费者展示分享的“打卡”心理，打造彩叶里主题景观公园，设置艺文森林、阅读之丘、游戏盒子、风情水岸等模块，带来移步换景的空间体验。

• 室内空间 ： 以“树”为主题进行空间设计，引入雕塑作品打造艺廊空间，形成空间独特记忆点。多功能休闲中庭将强调互动探索、美陈、休憩等元素。

用舒适、自然的空间场景，吸引消费者观看、驻足、停留、交流。而每一次停留，也将让超越日常的“人生重要时刻”有更大的概率在这里发生。基盛万科里空间升级的本质，是与消费者建立多维度的情感连接。

除了空间升级，基盛万科里也将全面升级业态，引入50%主流品牌、30%差异化品牌、20%新锐品牌，并重构品牌筛选理念： 让社区居民用更短的时间、更高的质量完成不得不做的事情，同时获得更充足、更有幸福感的私人时间 。

• 必办事项省时省力高质量

通过有针对性的品牌引入，让必办事项省时省力，高质量解决生活所需。比如，不洗头、不办卡、不闲聊，15分钟就能完成的理发体验；买菜不再是去嘈杂的菜市场，而是像逛本湾市场一样，享受家门口的便利、高颜值的环境、融合“菜市场+餐厅+超市+创新社区业态”的品质体验。

据广州市万科商业管理有限公司总经理杨卫东透露，基盛万科里计划引入新型超市业态，提供区别于传统超市的消费体验。

• 休闲娱乐时间有幸福感

书店里不只有书，还提供DIY手工、花艺、咖啡、私人订制服饰……当原本功能单一的商业空间变得多元化，休闲时间也可能收获更多幸福感。

在这方面，基盛万科里与 唐宁书店 不谋而合，双方将打造一个跨越2-4层公共空间的文创书店，填补区域市场空白。

从消费升级出发，以社区个体需求为最终落点，基盛万科里的升级是把握市 场机遇的主动而为，也是对“商业推动社区成长”理念的又一次还原。

3 产品矩阵：以商业推动社区成长的更大想象空间

从稳健布局到主动升级，广州万科商业开始崭露锋芒。在唐激杨看来，如今的商业版图和即将到来的集中呈现期，都将给广州万科商业带来更多的想象空间。

未来３年，天河万科广场、尚城万科里、金沙公园万科里、金融城万科里将陆续开业，商业体量合计约21万㎡。

• 天河万科广场

商业类型：（广州万科首个）区域型购物中心

开业时间：预计2018年

亮点：地铁物业、首创购物中心内开设学校、首创屋顶环形跑道

项目位于天河区华观路，临近地铁21号线智慧城站(在建)，商业体量7万㎡，与澳大利亚传统贵族百年名校黑利伯瑞国际学校合作，在7-9楼开设国际学校，开创购物中心内建设学校的先河。

• 尚城万科里
  

商业类型：社区商业

开业时间：2018年

亮点：地铁物业、住宅大盘商业配套、万科自营教育&街市

项目位于黄埔区黄埔东路，临近地铁13号线南岗站(在建)，将打造为亲子家庭休闲娱乐体验空间，商业体量3.4万㎡。

• 金沙公园万科里
  

商业类型：社区商业

开业时间：预计2019年

亮点：地铁物业、儿童成长生态链、滨江景观（梯田花园、河谷）

项目位于白云区金沙洲狮头堡，临近地铁6号线沙贝站，由大师级设计单位 美国捷得建筑师事务所精心设计，以”梯田花园、河谷景观”为概念，打造滨河公园亲子成长休闲中心。

• 金融城万科里
  

商业类型：社区商业

开业时间：预计2020年

亮点：广州国际金融城核心区、金融办公客群

项目商业体量5.5万㎡，将围绕城市核心区高素质办公与居住人群，定制高品质商业休闲中心。