大智论道 Great minds discuss ideas
文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
由央行举行的一场LPR全民公测正如期启动。
按照央行既定的时间表，从2020年3月1日起，存量个人住房贷款浮动利率需换成LPR+固定点差（可为负值）形式的浮动利率，或者直接转为固定利率。
这一转换，要求存量房贷客户完成一道选择题：
在“LPR+固定点差（可为负值）”浮动利率与固定利率之间选择。
二选一的结果面临的是同样一种变数：
未来市场利率的走向是向下还是向上。
不同的走向，或带来房奴实际利息负担的减少或者增加。
“没有选择就没有痛苦”，这其中任何一种选择，都面临利息负担减轻或加重的可能，都可能让人陷入患得患失的情绪。
这无疑让许多房奴陷入抓狂与纠结之中。
其实弄清了几个问题，我们或许就不再纠结。
其一：
为何转换？
中国人民银行公告〔2019〕第30号中开宗明义提出，存量房房贷利率换锚，是为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用。
那么，何谓LPR？
LPR（Loan Prime Rate）是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，相当于各项贷款定价的参照系，其他客户的贷款利率定价以此为基础，在考虑客户信用水平、抵押担保等要素后，在LPR利率基础通过加点来确定。
其实，作为我国推进利率市场化的一项重要基础性制度安排，LPR定价机制自2013年就已启动，但由于各报价行报价的参照利率是央行发布的贷款基准利率，因此其走势与贷款基准利率基本一致，对现行贷款利率定价机制并没有起预期的补充或者改良作用，所谓“形似而神不似”。
为彻底改变这种状况，加快利率市场化进程，央行于去年8月份推出了新版LPR，“按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价”。
随后央行又在〔2019〕第15号公告明确要求“各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。
存量贷款的利率仍按原合同约定执行。
”那么，按照原合同约定执行的存量房贷利率，1月1日之后该如何调整？
央行15号公告留下了一个悬念。
按照原来的游戏规则，每年1月1日房贷利率自动按照最近的5年期以上贷款基准利率调整。
但是，自央行2019年10月8日宣布房贷利率换锚之后，原有存量贷款的参照物被移走（或者封存），游戏规则在1月1日戛然而止。
眼瞅着LPR贷款报价利率在不断下调，房奴们原本可以盼来一次降息减负的机会，现在生生被冻结了，只能在原地无奈地等待。
为解决存量浮动利率贷款如何在LPR报价体系下动态浮动问题，央行于去年12月又专发了〔2019〕第30号公告，要求“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；
也可转换为固定利率。
定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
”
说白了，房贷转换无非是让老贷款户换一个“缴费窗口”，没有别的意思。
当然，这将有利于央行更好地维持利率市场秩序，按照房地产持续调控的要求，对房贷进行差异化调控。
其二：
如何转换？
按照央行第30号公告要求：
从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。
之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
可见，转换的原则是，执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，原来享受的折扣（包括上浮）都固化为之后的固定加点数（优惠利率则为负值）。
按此规则，不同折扣的存量房贷转换为LPR加点利率如下：
需要特别说明的是重定价周期与重定价日两个概念。
央行在公告中并未明确解释，个人认为这两个概念并非严格匹配的关系：
此处的周期并非区间的概念，而是频率概念，即每隔N年（N≥1）重新定价一次；
而重定价日，从双方约定的角度出发，理论上可以为一年中的任何一日。
目前，各家银行对此的表述各一，有的明确规定“重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应日”。
此外，按照央行公告，存量房贷也可转换为固定利率。
公告虽未明确如何转，但言下之意是以现行的利率为固定利率。
还有一种理解，将旧房贷利率转换为LPR加固定点后，重定价周期约定为贷款到期日，其结果是一样。
其三：
如何选择？
“房奴”如何用好这次机会，选择对自己最有利的选项？
从最朴素的逻辑出发，如果预期未来利率会下降，那么当然该选择LPR加点浮动利率，这将减轻房贷负担；
如果预期未来利率会上升，那么无疑应该选择固定利率，以锁定自己的房贷支出。
但要预期未来利率是升还是降，这恰恰是最困难的。
即使专家学者要对未来市场利率作出相对准确的判断，也是非常困难的。
当然，我们也并非只能做抛硬币的选择。
有三种思维方式可供参考：
一是长短结合。
基于房贷期限较长，在选择是浮动利率还是固定利率时，首先无疑需要关注利率的长期走势。
从国际看，主要发达国家经济增长缓慢，长短期收益率曲线倒挂的信号频频出现，全球降息潮逐渐成势；
从国内看，支撑利率下行的因素也比较多：
在外需承压、实体经济经营困难、投资意愿降低、人口老龄化等因素叠加下，经济下行压力增大；
更直接的是，央行LPR改革的本意，在于引导市场利率下行、降低实体经济融资成本的导向非常明确，势必强化利率下行的动能。
因此，从利率长期趋势出发，倾向于选择LPR加点的浮动利率。
在选择浮动利率情况下，我们可以进一步关注短期利率走势，以降低重定价日LPR的波动性影响。
即使在长期趋势一定情况下，利率仍会表现出很强的上下波动性，特别是在一年内，宏观资金供给面的变化，微观实体生产经营活动所表现出的季节性融资需求变化，都可能让细心的我们找到一个大致利率处于谷底的区间，而这个区间将成为我们选择重定价日提供最佳选项，选定一个比较低的LPR。
这一点，或许比我们琢磨长期利率走势更实用、更有意义。
因此，在选定浮动利率情况下，我们还可通过把握重定价日来降低利率风险。
实际上，从近年市场资金供需状况看，岁末、年中受考核时点影响，往往成为资金偏紧的时期，年初又面临早投放、早受益惯性经营思维及春节等因素，也成为资金偏紧区，这些是我们在选择重定价日可以避开的时点。
二是以我为主，从自身家庭财务支出的角度进行选择。
在我们无法或无力对利率走势做出判断的情况下，从自身家庭财务支出角度进行取舍，或许会让我们更从容淡定，避免患得患失情绪的扰动。
不同年龄层次、不同收入水平及家庭结构的“房奴”可以结合自身的情况及风险偏好做出合适的选择。
对于年轻人，如果收入比较稳定且预期较好的，风险偏好可以高一些，不妨选择浮动利率。
可以通过适当的风险承担博取利率下行带来的收益；
如果收入不甚稳定，面临的不确定性大，或者承受收支波动性能力较弱，不妨选择固定利率。
对于中年人，如果家庭收入比较及预期较稳定，家庭收支基本平衡，但担心未来利率上行可能打破家庭的财务平衡，不妨选择固定利率以锁定家庭财务风险；
如果家庭财务收支处于宽平衡状态，有比较稳定的现金流，比如租金等，则不妨选择浮动利率。
如果结果出现利率上行，可以通过减少其他投资，提前还款以规避利率上行风险。
同时，我们也可结合所采取的按揭还款方式考虑。
如果是采取等额还款方式的，那么利率变动对总利息支出的扰动会明显大于等本还款方式。
所以，相对而言，等本还款方式选择固定利率更适合。
三是调整心态。
