演讲：孙宏斌
来源：地产大哥
我的题目是“中国房企的投资逻辑和风险控制”，这是命题作文，给的命题作文里前面还有未来两个字
，
但是我把未来去掉了。
我们这个行业的投资逻辑在未来和今天、昨天是一样的，因为这个行业是一个很古老的行业，有人的时候就有人盖房子。
那时候的房子是用木头、土坯，现在用砖、石头，原来窗户都是纸糊的，现在有玻璃。根本的价值点没有变，要的还是安全、舒适、地段好，要有钱才能盖房子。我觉得投资逻辑是一样的，所以我把未来去掉了。
我觉得特别好，刚才专家讲对中国宏观经济的判断，
因为专家弄得很复杂（老潘不由为这句点赞，化繁为简才是本事）
，其实我们需要简单的判断。因为你没有对宏观形势的判断，投资逻辑怎么来的呢？
从企业的角度最有用的有六点：
中国说6.7%大家都不信，我觉得没有那么多，也没有必要那么多，因为是多少就是多少。
经济增长不管是4%还是5%还是6.7%，这个经济增长还是挺多的，这是挺重要的事。
中国经济下行压力比较大，但在全球还是增长最快的。中国经济增长最差还有4%，中国经济下行压力比较大，但还是挺好的。
还有一点判断，只要在经济下行压力特别大的时候，不管全世界哪个政府都会选择量化宽松、低利率。这几乎是必须的选择。
中国即使经济下行压力很大，增长4%、5%还是有的，或者还有6.5%。
其实在这种增长下，还是会有挺多的机会。
经济下行压力比较大的时候，量化宽松、低利率是必然选择。全球央行都是这样的，日本都30多年了，美国欧洲也是这样的选择。
流动性宽松，利率很低，会改变吗？
专家总是分析拐点。
什么叫拐点？
没有拐点。
因为你没有办法。
如果说有变化的话，那可能是M2原来的增长是13%，变成12%或者11%，不可能变成不增长。
所以你担心什么？！
13%变成12%、11%对企业没有什么影响。
利率会涨吗？
美国肯定是要加息的，共和党本来是要加利率的，特朗普要修路、修桥、要减税，这两点对通胀有预期，所以美国加息可能会快一点。
但是美国加息中国就加息吗？
不太可能的。
所以第二个判断就是：
流动性很多，还要继续印钱，利率很低，这个是不会变的。
你觉得这个会变的话，就不知道干什么了。
我觉得人民币汇率应该是8-9。
2014年之前，人民币的增值大概是35%，现在贬值是12%-13%，增的那些还没有贬完呢。
人民币贬值压力肯定有的，只是快点贬还是慢点贬的事。
这个对我们也挺重要的，因为它可能会影响资产价格。
为什么我们最近对一家香港的境内公司的并购没有做成？
我跟你谈的是人民币价格，就付人民币，对方要港币，我说付港币打八折。
人民币谈价人民币付钱，港币付钱打八折，否则我的风险非常大，因为我觉得它是要贬那么多的。
去杠杆、去产能、去库存。
去产能和去库存相对容易些， 但是去杠杆挺难的。
因为差的企业，要想让它活着，就要借他钱，让他还利息，你不借他钱，还不了利息。
好的企业，银行想借他钱，所以杠杆肯定是要加的。
如果说结构性改革成功了，坏企业都死了，好企业银行更想给钱了，然后杠杆就更高了。
在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。
谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。
如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。
去不去杠杆，还要看企业的情况。
如果你的素质好、资产质量好、操作能力强，那你是可以加杠杆的。
如果你的资产质量差、运作能力差，你的杠杆越多 死得越快。
这个事我已经关注了10年，我从2006年开始关注这个问题。
其实在2008年之前，美国老百姓的工资涨的很少，老板的钱更多了。
逻辑就是，因为全球化把工厂搬到中国了，老百姓没有工作了，但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后，比如说沃尔玛商场，收银员少了，但老板的成本降低了。
2008年以前的趋势是，有钱人越来越有钱了，老百姓收入增长很慢。
2008年量化宽松以后，美国的贫富分化更厉害。
量化宽松那么多钱都去哪里了？
穷人的收入并没有很多的增加，钱都去有钱人那里了。
所以，美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。
中国的贫富分化其实也是很严重的，不会比欧美要好。
这个问题怎么解决呢？
西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配，所以才会出现这样选举结果。
中国怎么办？我不知道。
但是有了这个判断之后，我们做房地产怎么定位，就知道怎么变化了。
融创做的是高端，如果算老百姓整体的收入房价比，怎么算都买不起房。
但你算30%那是买的起的；
如果算10%更买的起；
如果算5%的话，那他什么房子都买得起。
因为房价涨得很快，GDP增长是6.7%，人民币在贬值，老百姓的收入实际上并没有增加。
融创一直坚持做高端和改善的，将来一定是有市场的。
因为我们是对的30%的客户，10%对客户，也许那些5%的客户，所以是越来越好做了。
去全球化，你可以讨论去全球化好或者不好，但是去全球化确实已经在发生了。
所以你知道了这一点，对我们下一步的决策一定是有好处的。
如果说美国有投资机会，那么中国也有。
我不觉得中国的投资机会比美国差，所以这也是我们不愿意去国外开发的原因。
上面这几点对宏观经济的判断还是很重要的，我觉得对宏观经济你必须有判断。
你的判断可以是对的，
也可以是不对的，
不对可以慢慢在调整。
但是你没有判断的话，
你就无法得出投资逻辑，
你的投资逻辑就很难是对的。
所以这就是我们对宏观经济的判断。
你可以说它不对，
说它离谱，
但是你必须有，
这就是我们的判断。
第二点我想说的是这个行业的投资逻辑，我理解我们这个行业只有三个特点：
投资错了，盖什么房子都是赔钱的，你的地买错了。
投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难。
为什么？
杠杆太多。
有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂。
现在投了钱以后，杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。
这个行业首先是投资，投错了以后做什么都不行。
地买对了以后有品牌，做高端的，就更好。
我觉得这是这个行业的第一个特点。
这个行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。
10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。
现在前100名占40%多，前10名占20%多。
去年前10名占17%，今年已经20%多了，前100名已经占40%多了。
我觉得，这个行业下一步5-10年或者5年左右
前100名会占70%-80%，
前10名会占35%-40%。
这样的话，前10名平均就要4000亿，
没有两三千亿进不了前10名。
当然，这个是怎么形成的？
小公司干不了了，买了地以后挣钱退出做不了让大公司做，另外就是收购、兼并。
这个行业本身就有金融属性。
这个特别重要。
这个行业的不平衡，城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。
很多投资人问我，你觉得中国的房地产行业怎么样？
我觉得从来不存在中国房地产的行业。
你说北京、上海或者哪里，不存在中国房地产，完全错配掉。
缺房的地方缺供应，有供应的地方不缺房。
北京、上海50%的基本农田，很荒唐。
不到50%的基本用地里，住宅占比很低，有一堆的工业用地，然后再盖一堆商业，每个项目都有50%的商业，住房占比很低，容积率很低，这三个加起来供应量就上不来，完全错配。
这个地方贵，那个地方便宜，所以你就有机会了。
去年最看好的是南京，今年最看好的是武汉。
南京最贵的房子是接近3万，我说南京一定有房子超过3万，我估计慢了，地价已经超过5万了。
所以我们去武汉了，武汉和南京也没有差到哪里去，这是你的机会。
这个错配，需要房子的地方没有供应，不需要房子的地方瞎供应。
另外还有实际的问题，有人说房子地太贵了，没有办法买了，然后就去美国了。
但是我说别着急，
还有调控呢，
一调控就又下来了。
说一下宏观调控，说三点：
对谁都是好事，客户、开发商、银行等都是好事。
地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。
所以我说这个调控绝对是好事，肯定是大家愿意看到的，特别欢迎的。
