屋漏偏逢连夜雨，开发商的好日子快要到头了。
时至今日，还有一些开发商没有意识到，他们马上将面临一个什么样的困境。
而这样的困境，反而会成为我们刚需和改善最佳的购房时机。
开发商未来半年面临的三大困境
困境1.前两年欠的债，17年该还了
开发商们如今面临的第一大窘境，就是马上要还钱，但却借不出新钱！
通常，短期借贷和中长期借贷期限为2年左右，15年底16年初借的钱，如今该还了。
我们来看一看房企借贷的常规时间线↓
（图片来源：同策咨询研究部）
可以明显的看出，因为15年16年的集中爆发，17年将会是一个集中还款期。
然而，有太多的房企贪心不足，把房子捂到手里就是不卖，然后就迎来了限购，迎来了市场降温，迎来了融资额度紧缩，最终不得不硬着头皮降价销售。
困境2.借不到新钱，没办法拆东墙补西墙，资金出现断档
不论是去年的经济会议，还是最近的这个高规格会议，都一再强调了要控制风险。
再加上如今信贷收紧，多数房企的融资额度，融资渠道都受到了最大范围的限制，再没办法借未来的钱，还过去的钱。
拆东墙补西墙的玩法，再也行不通。这个时候怎么办？
君不见王首富潘石屹，都开始纷纷变卖家产了么，王首富更是提前还清了1000多亿的永续贷，无债一身轻。
很快，将会有更多的房企开始认识到这个问题，不卖资产，就没法还债。
而到那个时候，大家都在卖，可能就只有贱卖，才有人买。
困境3.刚拍完地，还没开卖，就遇到了调控，楼市迅速降温
如果说15年借钱拿地的房企还有一定的缓冲时间，还有足够的回款去还钱，那么16年底才借钱拿地的开发商就明显苦不堪言。
对他们来说，地拿到手里还没捂热，突然市场就降温了，房子还没变成房款收回到口袋里，买房的人突然就不够了，日光盘的盛况更是再也没见过。
有一句话是这么说来着，过去这1年半，开发商经常对买房人爱搭不理，但未来这两年，买房人才是爷，会让开发商们高攀不起。
随着限购的进一步深化，一二线楼市的降温，土地的持续供应，竞争对手越来越多，供求关系将从根本上改变。
未来，手握现金的买房人，才是爷。
而那些能拿出来全款买房的人，更是大爷中的大爷，还是恨不得供起来的那种。
以上这3大困境，相辅相成，互相影响，最终变成了开发商们的一杯烈酒，等着17年下半年开始入喉。
遥想11-12年，14-15年，都有不少房企落入这个下场，最后破产的破产，贱卖的贱卖，反而是让不少购房人捡到了实惠。
感兴趣的可以上百度搜搜看，就会发现，开发商资金断裂，开发商自救，开发商困境等新闻出现的时间，基本都集中在房价波谷时期。
未来，全款7折也不一定有人买单
两周前，郑州融创全款7折打响了回款的号角，刷屏了全国的地产圈。
昨天，郑州又一家本图开发商（在本土还算相当不错），在类似的区位，以同样力度的优惠（全款7折），企图复制融创的日光壮举。
他们有极大的自信，价格给到7折，不必通知30%首付的客户，就能清盘。
然而，现实是残酷的。推出312套，实际销售不到200套，离清盘还差得远。
这就是大部分城市以后都会遇到的事，一旦市场冷却下来，7折都不一定能清盘。
借用一位网友的评论来说：对于限卖的城市，即使要买房，也要买二手房。
可想而知开发商的压力有多大，未来会不会因为急需变现而放出6折盘，5折盘，谁都不能否认这种可能。
因为有不少的房企，在房价上涨前就存下来的地，成本非常底，哪怕是以现在市场价5折的价位出售，依然有利可图。
所以说，目前余粮不足的刚需改善，不用在市场火热时着急，也不用硬着脖子上，耐心等待这样的机会就好了。（余粮足的刚需还是要趁着目前的低利率早日入手为好）
18个热点城市捡漏时机参考
（图片来源：同策咨询研究部）
主要看最右边的销售均价低谷。
（注意：只有一二线才能这样操作，三四线不要想着捡漏，三四线跟一二线的变化趋势完全不同，不适用）
这个是同策咨询研究部，通过大量的数据推断，得出来的一个周期预测结论，非常感谢他们提供的数据。
当然我们这里只是做为一个参考，并不能完全信从，还是要根据自己所在城市的真实感受来判断，市场到底到没到低谷。
在这里给出几个判断的小技巧，比如院门口的老太太们还聊不聊房价，10个中介有没有倒闭个2-3家，房产销售们有没有改行，有没有大量的换东家，手机里接到卖楼电话的次数有没有增加等等。
当然最靠谱的，还是自己多去走一走看一看，甚至把自己的房子挂到中介上。
二手房才是判断真实市场的唯一评价标准，当你把自己的房子挂上中介，你就能通过来访电话，来访客户，以及来访的其它中介判断出来，房价到底值多少，房子到底是不是有价无市，市场有没有进入真正的低谷。
对于想置换的朋友来说，何时置换并不是最主要的问题，立刻把自己的老房子挂出去才最重要，只有这样你才能够真正的感知到，真实的市场行情到底是怎样。
一旦前来咨询的人对半减，抓紧时间出手老房子吧。
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