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刺破黄埔6万+天花板，大壮，你也配？

在湾区 · 公众号 · · 2023-05-03 20:07

正文

听说黄埔“一哥”大壮名城，珍藏的A1栋楼王终于舍得卖了。

刚想去看样板间，结果居然要验资300万？？

哼，区区300万而已，是时候暴露区姐“拆二代”的真实身份了。

上次看广州塔新盘开的玛莎拉蒂，这次换一个，开着新买的保时捷，再约上某位神秘大佬，前去赴约大壮！

刚到售楼部，美女销售就很有眼力见的问我们是不是来看楼王的？

这么会说话盲猜这位应该是销冠吧？不过呢，验资流程还是少不了的。

这时候就轮到大佬登场了，潇洒把资产一亮，300万样板间，马上就能一睹真容！

均价7.2-8万/平，总价近2000万！

从沙盘就能看到，A1栋楼王位于一期最中央位置。

对于这个布局，销售解释到其在风水学中有聚财之意。

不过以区姐浅显的眼光来看，聚不聚财不知道，但是约4.5的容积率，看着实在有点拥挤。

一通常规区域讲解后终于进入正题，项目共有两个创意样板间可参观，分别在电梯左右两侧，具体可以参考下面这个户型图。

两个户型中间会有一个屏风遮挡，但后期交标屏风是不能打开的，私密性还可以。

不过这时大佬豪气的说了一句：“如果我买两套，能不能打通？”

果然，大佬就是霸气。但，销售尴尬一笑表示不行，因为两个户型中间是承重墙，不能动。

大壮，你终究还是不够懂有钱人的心呀。

两个户型是镜像，最大区别就是样板间设计风格，例如一个没封阳台，一个做了个超大套间。

先看没封阳台这个。

左右滑动查看更多样板间实拍

先夸一句，13米的景观阳台确实很大，不过缺点也很明显：

一是阳台占据面积不小，导致客厅略显小气（这可是256平的户型啊）；二是景观阳台嘛，顾名思义是为看窗外景观而设计的，但是我景呢？

除了楼，就是对面邻居晒的衣服

话说，这个楼间距是真的密。虽然销售急力说明A1与周边楼距离约70米，在小区里已经算很宽的了，但emm.......

顺带一提，周边还有几栋比A1更高的楼，楼王居然不是最高的，属实有点不理解。

还有就是一期前排楼栋都挺靠近马路的，楼王也不例外。

百度地图实景图

A1楼王阳台视角

开泰大道作为科学城主干道之一，本来车流量就不低，未来开泰大道-科丰路立交建成后，噪音影响恐怕只会更甚。

正当区姐还有些嫌弃这个的景时，扭头一看保姆间的景，顿时释怀了。大壮它真的，已经把最好的位置给楼王了啊。

保姆间阳台视角

在来看另外一个样板间。

原户型一共有5个房间，算上保姆房勉强算3套间，不过这个是把其中一家房打通做了衣帽间。

打通一房间做的衣帽间

没有打通房间做的衣帽间

对比下来区别还是很明显的，上面那个明显更像豪宅。

不过这样设计的话，除去保姆间就只剩3间主人房，如果是二胎家庭，这个房间数够呛。

剩下的卧室、卫生间、厨房这些就不一一展开细说了，无美颜实景图奉上，看看能大家能给它打几分？

左右滑动查看更多样板间实拍

最后，再来看看略显神秘的保姆间，不仅有独立卫生间，还有独立阳台和独立电梯哦。

保姆间实拍图

好啦，以上就是区姐在大壮样板间半日游的收获，其实还有很多心里话忍住了没说，感兴趣的，咱们文末进群悄悄聊。

还有一个有意思的点，当问及大壮户型优点时，销售最先说的并不是朝向、采光这类，反而是稀缺，侃侃而谈说项目是整个科学城唯一在售面积最大的大平层。

啊这，稀缺固然重要，但这好像也不是户型的最大卖点吧？

截止发稿前，价格也定下来了，均价在7.2-8万/平左右，算算价格，即便是最便宜的一套也去到1840万。

黄埔天花板，你说刺破就刺破？

项目卖高价是一回事，但市场买不买单又是另一码子事。

灵魂三连问：大壮为什么敢叫7万+？值不值得入手？更适合投资还是自住？

一一展开分析。

第一个问题，我们认为大壮卖7万+某种程度上也是不得已为之。

原因至少有两个：一是建筑局限性，只能做大户型，做小户型可能难度更大。

对比小区其它楼栋，楼王更像一个扁平的长方形，而两个镜像的大户型，刚好够一层，确实挺省心。

二是也是最重要的一点，盲猜大壮是想用楼王给准备入市的二期抬价。

回看大涨价格走势图，一开盘便站在科学城价格之巅，最高5.5万/平，与彼时的天河东均价有得一拼。

后续几次开盘虽价格不低，不过涨幅明显有些乏力，最高停留在6字头。

而近期科学城也没有什么强有力的利好支撑涨价，求人不如靠自己，所幸搞个大户型自己抬自己，没毛病。

大壮二期前不久刚因古树修改规划，还跟业主闹出不少不愉快，还是那句话，想知道的，文末进群聊。

重点是，如果进展快的话，二期今年下半年就能入市，如果一期不抬价，二期想卖高价只会难上加难。

第二个问题：值不值入手？

大壮最大的底气在于区位，科学城核心地段唯一新盘，外加三地铁加持，地段是真的不错。

但论做豪宅，大壮在产品上还有很大进步空间。

纵观广州豪宅项目，大壮除大平层、价格之外，还有哪些明显共通点吗？

珠江？没有；云山？没有；圈层？几乎没有，园林？个人感觉不太够......

部分园林实景图

广州豪宅一直强调云山珠水，足以证明自然景观资源是豪宅必备条件之一；如果没有，至少地段上要绝对出众，有强购买力和流动性支撑。

别忘了还有圈层，让富豪和刚改买家同住一个小区，怎么看怎么不搭。

豪宅=高价，但卖高价≠豪宅，望周知。

更何况黄埔6万+魔咒尚且没破，大壮想光靠大户型就想卖7万+？难。

关于这个魔咒，我们也简单说两句。

黄埔成交均价超6万的项目少之又少，新盘也就大壮名城、星河湾萝峰、万科城市之光、中冶·逸璟台（复式、别墅）等几个盘卖出过这个价格。

这个价位的二手几乎都是复式或别墅产品，如万科山景城，2020年曾卖出过一套75平，总价660万的复式。

久而久之，6万+就成了黄埔楼盘的一道坎。

插播一个题外话：去年前年都在吹东部黄埔，今年热度却转到了南部番禺。

并不是说黄埔过气，但市场热度这种东西，谁又能说得准呢？

下手大壮楼王之前，先问自己一句，现在买是不是高位？如果后期没有足够利好支撑，还能继续涨吗？