11月份过去了，广州的成交量虽然不比10月份那般火热，但热度仍然持续。
好消息是楼市最坏的日子已经过去了，坏消息是好日子还没到来。
房地产中介协会列出了中心六区二手十大活跃盘，这些楼盘我认为应该是常年霸榜的楼盘。
原因无他，大部分都是大楼盘——基数够大。
富力桃园8400多户，岭南新世界7000户，金碧花园10158户，华景新城11000户，光大花园5239户，富力城4785户，万科幸福誉5024户，翠城花园5330户。
若为刚需，则必配成熟的配套叠加亲民的价格；若为刚改或改善，则有不俗的学位加持。
这些种种因素，构成了这些楼盘脱颖而出的致胜法宝。
整个11月份天河北版块成交了113套房子，总价超过1000万的一只手可以数得过来。
一套天河新作的135，包车位刚好1000万，单价7.38万；一套天誉花园的176，西向总价1015，单价5.74万。
一套富力天河华庭的180，总价1660万，单价9.19万；一套中怡城市花园的130，总价1200万，单价9.18万。
还有两套北向的峻林139，成交单价在10万左右。
天河北第一梯队的房子成交量甚少，一方面理解市面上的大钱并没有真正动起来，暗流涌动都是刚需以及刚改购买力；
另一方面也不排除那些第一梯队的业主们心气较高，放盘价略贵，导致高端的改善都跑去买新盘了。
（保利天瑞11月份卖出32套，从冠军宝座滑落，取而代之的是保利天汇单月卖出69套）
从成交数据可以看出，如果你在天河北买房，尤其喜欢华阳学位的话——
钱足够，直接买独一档的峻林，大概还是会选择北向的139，毕竟南向溢价太高了；
富力的天河华庭和中怡城市都是高端改善，两者单价相差无几，前者因为户型面积更大，导致总价更高，就看你口袋预算了。
作为一个存量市场，天河北宜居属性非常强，更适合那些刚该-改善购买力买一个非顶级学位（比如龙口西也行）、但是小区花园还算不俗的房子。
比如伊顿18的146，成交总价885万——总价不低因为面积大，单价不高（6万）；
比如芳草园98㎡的南向2房690万——这个户型利用率肯定过时，不过这个总价买2房的，可见市场认可度还是很高。
天河公园作为天河北的mini版块，也大抵如此。
11月份天河公园非常冷门的楼盘公园御景，一套207带车位成交总价1600万，折合单价7.73万。
一套隽园4房142成交总价1080万，高层南向，看来也是个有心人（单价7.64万其实不贵）。
整个天河公园就2套总价站上1000万的。
华景新城版块，一套历德雅舍的4房、一套锦苑141的3房、还有一套华景里140的3房总价也在1000万出头。
大部分房源成交总价都控制在800万以下，购买力分布结构和天河北大差不差——刚需刚改购买力十分旺盛。
无论是天河北、天河公园还是华景，都是以强学位属性为外人称道，其市场需求一直真实且强烈存在。
只要价格到位，流动性非常之好。
进入12月，今年最后一个月，关于楼市，我思考的是：
接下来，美国那头会不会降息？大概率是会的。
到时候，我们才有机会跟进。
除了降息，工具箱里还有什么工具呢？已经不重要了。
一个成熟正常的市场，是不需要一直依靠政策去推动的。
这东西就好像输血——你可以暂时输血，但归根到底还是得靠它自身的造血功能。
市场总不能一直如死猪，政策推一把它就动一把，政策不推了它就摆烂给你看。
这样的市场是畸形的。
成交量放大了，价格还没涨上来，下跌幅度也非常有限，因为很多业主对于自己的房子也有个心理底价：
低于某个价格区间，他们可能就不怎么愿意卖了。
一方面价格卖低了，也没剩多少钱去买新的房子；另一方面作为业主，降价出售本是割肉，割太多了容易肉疼。
毕竟赚钱是很难的，但是稀里糊涂把钱搞没了是很容易的。
有人把押宝的概率包装成能力，有人把恶性负债包装成资产，有人把泡沫包装成永恒——
这样的事情每天都在发生。
而大多数人，都或多说少因为信息或者认知的不对称，从而陷入了不利的游戏规则之中。
财富的创造和转移是两码事：
学校和书本只引导你前半句，而社会和金融隐秘的规则来自后半句。
同样都是砖头盖成的房子，对于不同家庭来说，蕴含着不一样的意义。
家庭是有形成期、成长期、成熟期，以及衰老期等不同的生命周期；
其对应的，就是家庭成员不同的年龄、不同的收支平衡表、不同的风险偏好、不同的刚性需求等问题。
不同的家庭，即便是同样的预算，同样的购房需求，可能解题思路也不尽相同。
自由是非常奢侈的，有时间思考非常重要，尤其是对于房产这类大标的。
多用过去和未来的视角看问题，而不是当下的。
多看趋势，少听舆论。
舆论是对过去事件的确认，趋势是对未来事件的预言。
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
