上一篇文章，想通过外地炒家，高位站岗罗湖南老破旧高层塔楼的故事，来讲一个道理。讲一个，
产业在板块的拉动上，起到关键作用
的一个道理。结果，故事一说，引来很多罗湖业主的不满！认为把罗湖的洼地问题，剥地太露骨。人们不能接受，一个性价比这么高的板块、一个泡沫几近绝迹的板块，怎么能说她跑输了大势呢！
（关联文章：
板块兴亡、产业有责，从外地水鱼深圳罗湖高位接盘、翻身艰难说起
）
其实，高性价比、居住价值，与投资潜力、资金回报价值，不能划等号。没有泡沫，是民生上的好事；但是，与热钱而言，难免让人失望。而且，蔡屋围、国贸一带的
5万的塔楼
，真的输了大势。
这个客观的存在，我们不能否认
。
很多人，讲罗湖有产业。产业活力还很劲，虽然产业类型太传统了点。说，不能认为罗湖高科技、互联网产业不突出，就埋没罗湖企业的贡献。确实，原文我也说了，
罗湖传统产业是兴旺的
。罗湖传统产业的产值，放到其他城市，哪怕是放到长三角、京津塘，都是振奋人心的。但是，放在深圳，就是跑不赢西部、北部的高科技产业。
2018年，中国GDP增速6.6%。2018年，深圳GDP增速7.6%。
深圳跑赢全国平均线，是因为深圳有高科技、互联网、金融、供应链产业。
2018年，深圳4区GDP增速超全市平均水平，其中，
龙岗、龙华、坪山
GDP增速超
10%
。
龙岗GDP增速最高，达到11%
，深汕特别合作区GDP垫底。值得注意的是，南山GDP增速出现下滑，由2017年的9.1%降至4.5%，降幅最大。
罗湖缺乏前端产业，对当地经济的增长是有影响的。
产业经济，与房产价值的关系，是“水涨船高”的关系。
产业经济是水，房产价值是船。
产业好了，人们收入增速快，购买力就强，房产价值自然就高。
这是，顺水行舟的投资策略。
过去买南山、买福田、买龙华，就是买”水漫金山“。
现在买坪山、买龙岗、买龙华，就是买”水漫金山“。
但是，在产业这个因素之外，自然还有其他因素，对房价有所影响。
比如，交通配套，市政建设，增送面积... ...。
其中，最具有普适规律的是，”教育因素“。
比如说，学位在
房价价值模型
里的权重，可能会超过产业经济、市政配套对房价的权重。
跟着人性走，买学位房，是不会踏空的。
不要说，经济成长中的国家和地区，学位房一向紧俏。就是美国，学位房的表现也比较优异。过去，我们也写过文章，分析北京、上海、广州、香港的学位房表现都是优异的。
基础教育需求，是刚性需求。
是
6个钱袋子
（爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈），最乐于合力付出的消费。一个孩子，承接两代人的期望。
学位和教育，是另一个，普适的投资规律。
恰好，学位是罗湖的优势
。
历数罗湖有逆袭能力的楼盘，一个是
学位
类型楼盘，一个是”
地铁+产业
“复合型板块。
前者，以
翠竹、黄贝岭
为代表；后者，以
莲塘
为
代表。
这2个板块的表现，在深圳一直可圈可点，表现完胜罗湖其他，萎靡不振的区域。
今天，我们主要讲一下，罗湖成交最旺的
翠竹、黄贝岭
板块。让大家，近距离了解下罗湖学位主力区。这个板块，盛产愉天小区、木头龙、佳兆业金翠园、合正荣悦等
话题楼盘、房价楼王、成交爆款、旧改大盘
。
罗湖这个板块，在现在深圳人的眼里，是一个“
学位区
”的概念。老牌名校扎堆，大中小户型齐备，港人买房、租房扎堆，热钱汹涌。不乏连涨15年的概念楼盘，如集学位、旧改与一身的
愉天小区
。罗湖学位房，其实单价也并不便宜。顶级学校的学位对口楼盘，房价也是7、8万起跳，高的冲一冲12万。
只是，罗湖从不乏小户型楼盘；小户型学位房，2、3百万的总价，导致罗湖学位房总价门槛，几近全市最低。
拔尖儿的学校，准关外房价的小户型学位房，让罗湖不那么高处不胜寒。
比如说，今天打开中介网站，上面的合正荣悦的房价还是能让人虎躯一震的：
尼玛，赤果果的豪宅啊！动辄千万级门槛！
上图所贴的合正荣悦，2015年还在挂5万多，现在最高标价已突破11万。这个楼盘，从2015年到2018年的走势，真的是一枝独秀。客观说，走势比福田、南山70%的楼盘的表现还好一点。
2015年9月以后，南山前海的房价几乎停滞。
但是，罗湖黄贝岭的合正荣悦却还在拉动。从5、6万，走到现在的11万。
表现，也是喜人的。
