特色小镇集成应用土地政策攻略

特色小镇用地的误区

做好小镇用地需求与现有土地政策的对接，不能停留在房地产开发项目怎么拿地的角度上，需要纠正一些不正确的观念。

首先需要明确的是，并非所有的土地都能用于特色小镇建设。

其次，特色小镇可以通过多种用地方式落地，不是所有的小镇用地都必须是国有土地，不是所有的小镇用地都必须是新增建设用地；不是所有的小镇用地都必须是建设用地；不是所有的小镇用地都要一次性取得；不是所有的小镇用地都需要建设运营方自持；也不是所有的小镇用地都必须招拍挂出让。

在小镇建设的各个环节活用土地政策

特色小镇用地供需对接的过程中，在小镇的策划、选址、规划、土地取得、建设和运营等各个环节上都要正确理解和集成应用土地政策。

策划定位环节。 除了考虑产业、区位、原有资源等因素，还要考虑土地和环境生态等资源约束条件，应当充分利用原有建设用地、原有建筑、地形地貌和传统风貌，尤其是老街区的风貌，切不可大拆大建。在土地资源和生态环境约束紧张的地区，特色小镇在选择产业时，要注意排除那些需要大量土地资源和较大环境容量的产业。

选址环节。 特色小镇的选址不可任性，要留意各类选址禁区，如各类自然保护区、土地利用总体规划确定的禁止建设区、永久基本农田保护区等。特色小镇的永久建设用地部分，应当选址在原有建设用地、土地利用总体规划确定的建设用地区或有条件建设用地区，或者有可能通过规划调整为建设用地的区域。

规划环节。 特色小镇多选取组团式布局，应尽量细分组团和街区。其中，非建设用地部分，如绿化景观用地、休闲农业、设施农业、种植区域、水域等，不改变农用地性质，可以布局在土地利用总体规划确定的农用地区域或未利用地区域；永久建设用地部分，应当布局在建设用地或规划确定的建设用地区域。

用地取得环节。 取得小镇所需的土地，要根据各类用地特点，集成应用土地政策。特色小镇的用地，往往既涉及国有土地，也涉及集体土地；既涉及建设用地，也涉及保留农用地性质的景观、绿化、田园用地；既涉及新增建设用地，也涉及存量建设用地；既涉及传统产业用地，也涉及大量新产业、新业态用地；既涉及一次性取得用地，也涉及分期取得用地；既涉及招拍挂出让方式取得土地，也涉及批准使用、划拨、租赁、作价出资、入股、联营、合作、承包经营、流转等方式取得的用地。因此，在土地取得环节，不能只寄希望于一种或两种用地模式，而是应当根据特色小镇的类型、产业特点、分区用途和开发进度等因素，对现有各项土地政策进行再集成和灵活应用，形成因地制宜的特色小镇用地解决方案：

特色小镇用地量大、建设周期长，一般不能一次性报批，应当根据小镇规划和建设进展，分期、分区域、分用途、分期安排建设用地指标；小镇内部往往存在用地性质不同的区块，对此可以分区、分类、分期办理用地手续，例如：绿色景观、休闲农业等仍保留农用地性质的部分，土地可以采用承包经营权流转或仍由农户种植的方式；特色小镇建设中涉及的农村道路、设施农业和农用水利设施用地，可以办理设施农用地手续，不占用建设用地指标，也不办理农用地转用手续；符合相关条件的，可以使用集体建设用地。