学徒问答 | 梁振英这五年，香港楼市变好了吗？

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好与坏，基于香港楼市繁荣与基于本土居民利益所得的结果不同，所以只能粗略列举数据，由看官们自行下结论——

先说背景，梁振英上任前香港楼市是这样的：2011年香港住宅成交量8.4万套，同比下跌逾30%，比金融危机时期还低，原因是欧债危机、银行连续加息。但内地房地产调控，当年香港新房市场有将近3成被内地买家购买。

梁振英上任后为稳定楼市所作的努力有目共睹：2012年7月上任，8月推出短中期供应措施，12月推出针对外来投资者实施印花税“辣招”，2016年底再加辣，等等。

香港差饷物价估价署公布的数据显示，2012-2016年香港住宅成交量大体呈平稳下降趋势，年成交量分别为8.1万套、5.1万套、6.4万套、5.6万套、5.5万套，是处于历史低位水平的，这当然是受到港府调控不断收紧、银行不断加息影响。

但房价就是另一回事了。截至2016年12月，香港住宅成交套均总价925.7万港元，同比上涨25.5%，达到历史最高水平。这说明针对提高成本而采取的加息征税手段，实际难以真正控制住楼市上涨趋势，加大供应才是调控的本质。

其实梁先生也有在供应端努力，试图满足居民自住需求。据2016-2017卖地计划，香港政府在2016年计划提供29幅住宅用地，可供兴建1.92个单位；预期16-17年度总土地供应兴建2.86个单位，高出年房屋供应目标一万余个。2016年住宅落成总量1.46万套，同比增长近3成。

主要还是资本市场对于内房的估值问题，不少房企认为，在香港资本市场不受青睐，估值和股价都偏低，回A能够获取更多资本市场红利。但近期来看，内房企在香港资本市场的表现还是很不错的。

香港作为内地房企海外投资的第一站，其房地产市场正在成为内资海外扩张的重要据点。

内地开发商由于较难等待旧楼重建及强拍项目，加上愿意接受较低的回报率，所以多以高价竞投政府推出的地皮。而香港本地开发商追求合理回报，亦拥有较多重建项目，故没有必要高价入标政府住宅地，但仍会积极竞投优质的写字楼商业用地。

据统计，今年以来内地开发商在香港拿地比较活跃，政府出售的住宅用地都由内地开发商获得，地价总金额达港币300亿元。

以目前情况推算，未来3-4年，香港15%-20%的住宅供应将由内地开发商提供，而未来随着内地开发商投得更多地皮，这个比率或还会上升。