置顶：点击上方蓝字“观点”，欢迎关注并置顶，即可快速获取房地产新鲜深度资讯。
梁振英最后问答侧记 楼市、土地与香港、内地融合这五年
6月1日上午9:30，香港立法会综合大楼，梁振英最后一次作为香港特首出席行政长官问答会。
由于任期将满，一个月之后，梁振英的特首生涯将正式结束。虽然已经临近届末，但梁振英表示，很欣慰地看到其团队并没有丝毫的末期政府的懈怠，依然坚持努力、负责地工作。
而回望整场问答会，梁振英亦一如既往显示出其过往一丝不苟、认真谨慎的个人性格，全程面带微笑回答议员们的建议、提问、质询，最后面带微笑转身离去。
阅读原文
来自 一路烟灰 的提问：梁振英是房地产数十年从业经历和经验的背景，那么，他当特首这些年，香港房地产市场是变得更好还是变得更差了呢？
好与坏，基于香港楼市繁荣与基于本土居民利益所得的结果不同，所以只能粗略列举数据，由看官们自行下结论——
先说背景，梁振英上任前香港楼市是这样的：2011年香港住宅成交量8.4万套，同比下跌逾30%，比金融危机时期还低，原因是欧债危机、银行连续加息。但内地房地产调控，当年香港新房市场有将近3成被内地买家购买。
梁振英上任后为稳定楼市所作的努力有目共睹：2012年7月上任，8月推出短中期供应措施，12月推出针对外来投资者实施印花税“辣招”，2016年底再加辣，等等。
香港差饷物价估价署公布的数据显示，2012-2016年香港住宅成交量大体呈平稳下降趋势，年成交量分别为8.1万套、5.1万套、6.4万套、5.6万套、5.5万套，是处于历史低位水平的，这当然是受到港府调控不断收紧、银行不断加息影响。
但房价就是另一回事了。截至2016年12月，香港住宅成交套均总价925.7万港元，同比上涨25.5%，达到历史最高水平。这说明针对提高成本而采取的加息征税手段，实际难以真正控制住楼市上涨趋势，加大供应才是调控的本质。
其实梁先生也有在供应端努力，试图满足居民自住需求。据2016-2017卖地计划，香港政府在2016年计划提供29幅住宅用地，可供兴建1.92个单位；预期16-17年度总土地供应兴建2.86个单位，高出年房屋供应目标一万余个。2016年住宅落成总量1.46万套，同比增长近3成。
来自 情深渊浅 的提问：香港经济和内地经济真的融合了吗？为什么很多房企忙着回A？
主要还是资本市场对于内房的估值问题，不少房企认为，在香港资本市场不受青睐，估值和股价都偏低，回A能够获取更多资本市场红利。但近期来看，内房企在香港资本市场的表现还是很不错的。
香港作为内地房企海外投资的第一站，其房地产市场正在成为内资海外扩张的重要据点。
来自 Lynette 的提问：如果未来中资房企的住宅占香港市场的比重越来越大，对香港市场会有哪些实质性的影响？算负面还是正面或者两者皆有？
内地开发商由于较难等待旧楼重建及强拍项目，加上愿意接受较低的回报率，所以多以高价竞投政府推出的地皮。而香港本地开发商追求合理回报，亦拥有较多重建项目，故没有必要高价入标政府住宅地，但仍会积极竞投优质的写字楼商业用地。
据统计，今年以来内地开发商在香港拿地比较活跃，政府出售的住宅用地都由内地开发商获得，地价总金额达港币300亿元。
以目前情况推算，未来3-4年，香港15%-20%的住宅供应将由内地开发商提供，而未来随着内地开发商投得更多地皮，这个比率或还会上升。
