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别看，是黑榜！今年，广州房价跌最猛的10个小区是…

广州房产  · 公众号  · 房地产  · 2024-12-21 19:39

正文

憋不住，广州房东有点想哭。
为什么呢？
前几天，国家统计局发布了最新的70城房价变化数据。
图源国家统计局
11月，四大一线城市，一二手房价环比双双下降的，只有广州。
连不少二三线小城市，都已经嗑到政策甜度、纷纷加入房价回涨的序列。
身为一线的广州，却始终一幅放下去、就不打算再拾回来的“大方”模样！
房东忍不住想问了，这滑滑梯，要坐到什么时候才算是个头
你们知道吗，即便不和楼市巅峰期20-22年相比，单单和去年对比，今年贝壳的二手房成交均价，整体还是下滑了17.81%。
相当于，今年一套成交总价300万的房子，去年可以卖到353万以上，价差50+万…
我就问一句，在座的各位，今年净收入能有50万的，直接评论区留个痕，方便的话，顺便报上你的行业、岗位（给一部分985/211毕业的外卖小哥们指点迷津
-17.81%，注意，这个幅度，还只是均值。有些板块、有些小区，整体跌幅甚至要来到翻倍的程度。
什么意思？
这是我统计出来的——2024年广州成交均价跌幅最大的10个主流二手小区（数据来源贝壳）。
我觉得，有必要交代下，这里的“主流小区”是什么意思。几个筛选条件：
1、今年、去年均经贝壳平台成交超过5套，保证小区有一定流通性；
2、平台定义的“小区”，房源类型比较多，不同类型的房源价差比较大，为使榜单更具参考价值，我将“散盘”、“商办公寓”、以及“个盘中别墅与洋房成交占比不相上下”的楼盘全部剔除；
3、得到这份平台相对“主流”的广州二手“洋房”楼盘榜单
如你所见，个盘均价跌幅最厉害的，去到33.96%；榜单排在最末位的，也好不了一点，均价跌幅去到29.59%…
以前逛社群，经常看到有人丢出来一张成交记录，直呼：
房价跌得好离谱，首付都跌没了呢。
现在不能这么说了，1.5成首付跌没不算啥，个人3成首付跌没，也不算啥。
最惨的是，小区年内成交的平台所有房源，只要合同一签，成交房东集体割肉3成。而且，3成的基数，还是去年的成交均价，不是业主当年可能更高的买入价。
喵了个咪的，写到这里，我居然打了个寒战，好冷，好狠。
那么，房价下降不稀奇，这10个二手小区，为什么会跌出圈来呢？
我尝试扒了些细节以求溯源。
从榜单可以看到，按区域划分，成交均价跌幅最大的TOP10中，4个来自南沙、2个黄埔、2个增城、1个白云、1个天河。
南沙区，几乎占据了黑榜的半壁江山，甚至，还喜提TOP1…
是的，南沙海力花园，在23-24年期间，成交均价跌幅高达33.96%，从去年的1.6万/平降到了今年的1万/平。
细化“颗粒度”，事实或许更加触目惊心。
去年，海力花园一房多少钱？
总价100万上下。
图源贝壳
今年，直接4-5成打折出售…
图源贝壳
一套总价42-50万，这可是住宅，不是什么公寓啊。
可能有人纳闷，这一房谁买？
当然有，海力花园楼下就是9年制的执信中学南沙学校。
按照24年的地段划分，海力花园纳入执信招生范围（具体入读情况请以当地教育局最新招生政策为准）。
图源24年南沙地段招生文件
这里，妥妥的名校学区。
学区房，也不值钱了咩？
告诉大家一个很可怕的事情，朝天路小学，晓得伐，越秀区省级学校、第二梯队名校，含金量与外郊一些新建的名校压根不在一个量级的。
今年，总价不到170万能买朝天路学区两房…
图源贝壳
在我印象中，此前，越秀学位壳，是壳哦，单间老破小不能住人那种，总价都要200来万。
连越秀学区房都如此，南沙的二手房想靠名校牌撑房价，难
更致命的是，海力花园离广州市区巨远，自驾单程54公里，公交出行的话，单程接近两个钟。
图源高德地图
为啥这么难，这个小区，最近的地铁站是4号线的金洲站，行车距离要去到4.6公里。
而比较近的规划地铁15号线，又迟迟没有落地，目前广州地铁四期的官方名单依然未出，说15号线能上的均为网传消息。
你说说，除非在南沙本地工作，否则山高水远、每天往返通勤接近四个钟的小区，房东不狠狠降价，怎么卖得出去。
当然，南沙位置比较好点的小区，也有降价。
比如，位于南沙区府附近的龙光棕榈水岸北区。
这个小区，从去年均价2.1万/平降到了1.4万/平，整体跌幅也不小，高达31.9%。
同样，看单套房源，情况更加严峻。
举个栗子。
去年小区一套南向71平两房，总价167.5万。
图源贝壳
相似户型，高楼层单位，今年总价剩下80万，腰斩都不止。
图源贝壳
去年一套113平大三房，总价216万。
图源贝壳
今年，相似户型，楼层更好，总价157.8万，房价降了将近60万。
图源贝壳
区府盘，何至于此？我问了一下中介。
中介告诉我，大概有两个原因。
第一，楼龄。
这个楼盘楼龄有10-14年，在广州全市看来，算是次新，但在南沙范围内，还是有年头的了。
同样吃了楼龄亏的，还有广晟海韵兰庭。
如下图，小区从去年均价1.7万/平降到今年的1.1万/平，整体跌幅32.04%。
第二，地面塌陷。
龙光棕榈水岸北区，地面下沉开裂问题，有点出圈了。
今年还上了官媒315…
图源新快报
楼龄不新、每天还走在这种小区道路，除非预算很有限，否则真的会有人想住这种房子吗？
除了南沙几个小区，黄埔的金碧领秀国际、万科城市花园，均价跌幅也超过32%-33%，分别位列广州房价跌幅TOP2、TOP3。
金碧领秀国际，从去年均价4.4万/平跌到2.9万/平。
万科城市花园，从去年4.2万/平降到2.8万/平。
老黄埔一带，这两个小区为啥降价猛？
我想，主要根源，一依然是楼龄；二今年片区新房、次新盘供应非常猛。
单价4字头，今年都可以买万科城市之光了。
楼龄20年左右的金碧领秀国际和万科城市花园，怎么还能维持住这个价。
黑榜当中，除南沙、黄埔6个盘之外，还有——
增城的恒大山水郡，从去年均价9366元/平，降到6489元/平，整体跌幅30.71%。
增城的现代城市花园，从去年均价1.5万/平，降到1万/平，整体跌幅30.55%。
白云的乐得花园，从去年均价2.4万/平，降到1.7万/平，整体降幅29.59%。
增城、白云这几个小区跌得猛，我其实都不意外，要么地段太偏，要么楼龄太老，这些都是通病。
比较令人惊讶的是，榜单中还有一个天河盘——兰亭盛荟，我迟迟不敢说
没想到吧，作为金融城CBD的盘子，也“勇敢”闯入了今年跌幅最大的小区TOP6。
23年，小区均价8.2万/平。今年，只剩下5.6万/平…
曾经卖到10万+/平的同款，今年降至7万/平整。
图源贝壳
而且，更为人遗憾的是，7万/平这套房源，已经是小区今年平台成交单价最高的房子了。
中介告诉我，目前兰亭盛荟的房价情况是这样的——
1、下半年，平台7字头0成交；
2、最近，120平以下的户型，单价在5-6万/平左右。
这么看来，兰亭盛荟要再恢复10万+/平的高光时刻，是不是有段漫漫长路要走了…
你觉得呢？兰亭盛荟还有回涨到10万/平的可能吗？你还发现哪些跌得很厉害的小区吗？评论区聊聊。
有买房/卖房问题，扫码加@大嘴，我们一定知无不言。

插播一段！

2024年买房倒计时！我建议大家做决定之前，要对广州整体读书格局有基础了解。

老三区的小升初摇号是不是很难？天河的中考是不是真的很卷？黄埔读书的痛点跟优点究竟在哪里？广州的教育生态到底怎么样？

这些问题，艾莎妈妈会在今年最后一场沙龙里面跟家长们讲清楚。场地名额有限，以扫码报名时间先后为准。分享内容包括：

1.黄埔升学的痛点跟优点
2.小升初科普跟11区升学路径对比
3.广州教育现状跟中高考整体形势解读
4.双减时代，家长应如何规划升学方向？

————房产君推荐————

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