主要观点总结
文章主要介绍了广州南站近期的土拍情况及其板块价值重构的过程。番禺区在广州土拍中受到关注，广州南站商务区和南站广场区域有地块成功出让。同时，文章提到了广州南站的规划和发展情况，包括交通、商业、产业等方面的进步，以及万科等房企在该区域的布局和进展。此外，文章还提到了广州南站周边板块的互动，特别是与万博长隆的联动，以及未来可能的更多发展变量。
关键观点总结
关键观点1: 广州南站土拍情况
番禺区在广州土拍中受到关注，广州南站商务区和南站广场区域有地块成功出让，涉及房企包括绿城、万科等。
关键观点2: 广州南站板块价值重构
广州南站的板块价值正随之重构，交通、产业、商业等方面都在不断完善。
关键观点3: 广州南站的发展规划和进展
广州南站有完善的交通规划，包括高铁、城际轨道、城市轨道等。此外，还有商业、产业等方面的规划，如南站ICC、广州足球公园等项目的建设。
关键观点4: 房企在广州南站的布局和进展
万科等房企在广州南站区域有布局，并在交通、商业、教育等方面有配套建设，助力板块发展。
关键观点5: 广州南站周边板块的互动
广州南站要与万博长隆等周边板块形成良好的互动，共同推动区域发展。
正文
这周广州土拍的焦点，集中到了番禺。
同一天的两个不同时间段，番禺的两个板块，均有地块成功出让。番禺广场中银南地块，被绿城以总价5.08亿，楼面价1.7万/平将其拿下（未扣除配建，按总建面计算）。而广州南站商务区3宗地，则由万科广佛公司底价竞得。趁着拍地的消息，我们最近又去了一趟广州南站，实地看看地块。
但更多赶着出发的广州人，可能记住的是广州南站的繁忙。2023年，广州南站旅客年发送量9100万人次，居全国第一。规划建设4条高铁线路、3条城际轨道，4条城市轨道，实现1小时覆盖粤港澳大湾区所有城市，5小时可达华南生活圈，8小时可联通全国主要城市。尤其是此前，基于早期开发规划的弊端，外加后续的推进节奏不算快，也造就了广州南站的整体板块进度和活力，没有万博商务区那么有活力。但放眼全国，不少城市枢纽在真正成为核心之前，都曾有过一段蛰伏期。即便是声名鼎赫的广州东站，也是在交通、商业、产业等多方面城市资源不断完善中实现自我超越，才有了现在的天河北商圈。看回广州南站，如今已完成前期沉淀，交通、产业、商业、写字楼、酒店、住宅等一样不落，其板块价值，也正随之重构。比如南站旁的商务区，相比前两年我们来的情况，目前这里的界面还是有了很大的突破。更多总部企业开始进驻了，喜街的业态也更丰富了，来这里消费休闲的人，也开始有了……作为广州南站板块内最早布局开发的企业，万科给探叔透露了他们在南站的进度信息：目前已在南站核心商务区完成较为成熟的城市界面开发，引入中建四局总部、三雄极光总部、佳宁娜集团（香港）、李锦记华南总部（香港）等企业入驻。完成亚朵酒店、喜街商业街区、城市公寓等配套设施的建设与运营。截至2024年已交付村民公寓近7000户、酒店2栋及1座会展中心。数据显示，广州南站ICC对标全球首座—香港ICC打造，总体量86万㎡，是集顶级商场、甲级写字楼、五星级酒店、高端住宅、公寓等业态于一体的全业态TOD大型综合体，与广深港高铁另一端的西九龙首尾呼应。项目将按照“西交通（交通、配套），东商务（地标、商务）”的设计理念，体量将会超过香港ICC和广州“天汇广场igc+天环广场”。此外，新鸿基地产额外投资近35亿配建，助南站实现公共交通无缝衔接的升级转型。探叔去现场看了下东广场的进度，已经在全面动工，还是蛮快的。至于体量更大，业态更丰富的西广场部分，则稍晚一点。未来这个ICC的成型，对于广州南站的意义就在于，可以从真正实际意义上，将其作为一个交通站点，变成一个TOD枢纽。从单一到立体，从强交通到重枢纽，广州南站的变局，或许就在于此。而且在新鸿基的推进下，未来广州南站的公共交通，也会有更好的提升。作为广州首个专业足球场，广州足球公园不仅拥有专业的足球场馆，更是一个超百万方的“产、城、人、文”协同发展的大型体育公园社区。我们都知道，一个大型体育场馆对板块发展的推动是难以估量的。进度我们也看了，进度不错，预计2025年底建成并投入运营的可能性不低。而住宅地块，则扮演着完善板块配套、汇聚板块居住人气的重任。目前，板块的项目不算多，在售的，有新鸿基峻銮、星瀚TOD、城投领南府。其中，新鸿基峻銮位于广州番禺韦涌路与双涌路交汇处东北处，是广州TOD综合体标杆项目—广州南站ICC项目的住宅部分。而万科刚拿下的广州南站商务区地块，靠近广州南站商务区，距离广州足球公园也不算远。据了解，此次挂牌的南站商务区三宗地块原本就位于南站万科中心项目内。该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，由15个地块组成，总计容建面约126万㎡，占据南站核心区约1/4面积；后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。通过收储并优化规划再出让的方式增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套，有效补充片区内稀缺的住宅供应和教育资源，提升南站商务区居住属性，同时为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持，实现多方共赢。而且从地块的出让信息来看，除了住宅部分，还有配建条件。三宗地块，不同地块有不同的任务，36班九年制学校，9班幼儿园，还有道路、绿地、河涌用地等。正如万科广佛公司相关人士所言，本次获取地块也将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺。接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。而且，未来能够提升周边的城市界面，和广州南站商务区更融为一体。所以，理解完这些变量，再来看广州南站，才会有更多的期待值：交通，目前被称为「大湾区1号线」的城际已贯通运营，海珠湾隧道工程、广佛环线（东环）正式持续推进中……配套，有南站花城汇、南站ICC计划、广州足球公园足球场……也就不难理解，更多的房企，依然还在坚定的看好广州南站。
当然，更长远来看，广州南站要发展起来，远不止于自身。万博长隆-广州南站，这两个番禺的超级板块的互动，才是更大的期待值。无人机视野下，从广州南站商务区往另一端看，则是万博长隆。从地理距离和时间成本来看，这两个板块相隔并不远，又各自扮演着不同的角色。广州南站扮演核心交通枢纽的作用，而万博长隆作为南CBD，则需要承担起汇聚千万级人流量的虹吸重任。在这个基础之上，如果多一些「吸附器」，就有助于将各个核心串在一起，使其之间有更好的深度交融和深度绑定。比如前面所说的南站ICC、广州足球公园，都有这个作用。届时，长隆旅游度假区有文旅、居住、万博商务区有产业商业、广州南站有交通和人流，既有联动，又有差异化。对于整个板块来说，城市界面、公共配套及板块价值可以借助这样的推力，再提升一个等级。整条路过来广州南站—足球公园—长隆游乐园—K11—万象商业—万博中心，如果再能连个大学城，活力、流量、商业、文旅、交通，都齐了。确实，如果能够兑现这样的愿景，当每个点都能独当一面，配套基本成熟，就有了足够的想象空间。如此一来，身为这条黄金商业走廊的一端起点，广州南站就需要承担起更多的责任。最后，想在广州南站买房的，对板块和楼盘不清楚的，都可以和我们进行更详细的交流和沟通。
