文章主要讨论了广州市天河区东部的新楼盘销售情况。尽管一些楼盘的价格已经降低至三字头，但销售情况仍然不理想。文章分析了几大原因导致楼盘销售困难，如价格与市场需求的匹配度、周边配套设施等。同时，文章也提到了其他区域的一些楼盘情况作为对比。
城投天禧是其中一个例子，虽然价格已经降低，但销售情况仍然不理想。该楼盘的市场定位与需求不匹配，主打大户型设计不符合当前市场的主流需求。
文章还提到了其他区域的一些楼盘情况作为对比，如老黄埔的中央公馆和富颐华庭等。
最近，楼主在朋友圈见到这样的推广信息，天河区城投天禧东北向单价3.8万左右，南向4万左右，保利天汇北向4.6-4.7万。天啊！天河东部的一手房已经降到3字头了，其他区的一手房打算卖多少钱一平方？
城投天禧位于天河智慧城，这块地是2023年3月广州城投地产以约44亿拿下的，除去配建，折合楼面价约3.7万/㎡。
天河智慧城（图源@广州天河发布）
一般情况下，价格贴着地价卖，那成交量一定会上来，即市场上常说的“降价冲量”。楼主查看了阳光家缘，城投天禧今年6月开盘至今，两栋楼只网签了62套，199套未售。这与“降价冲量”的目标相去甚远。
其实，楼主查询了这个楼盘的销售价格，108㎡北向三房总价400万起，110㎡南向三房总价450万起，136㎡南向四房总价630万起。整体均价3.7万/㎡，这比楼主朋友圈的3.8万还要低1k。城投天禧今年6月开盘时的均价为4.7万/㎡，后来价格一路下跌。相比项目楼面价3.7万/㎡，如今的一手价格已是亏本出售。但销售情况还是不尽人意。
在建中的城投天禧（图源@阳光家缘）
城投天禧卖不动的原因主要是项目的市场定位与需求不匹配。目前在售108-136㎡三至四房，最低总价也突破了400万。项目主打大户型设计，然而这并不符合当前市场的主流需求。虽然城投天禧靠近21号地铁线，但步行到最近的地铁站却需要十多分钟，这对依赖公共交通的购房者来说是一个不小的障碍。对口划入华阳集团管理的新塘小学，进一步削弱了项目的吸引力。
同样是天河智慧城边上的能建麓誉府也遇到了困境，其主打产品为80-125㎡，价格已降至3.9万/㎡。但今年7月开盘至今，只网签了59套。在最近的年末一口价房源中，面积80㎡南向三房，总价322万，单价约4万/㎡；面积93㎡南北对流四房，总价370万，单价约3.9万/㎡。
位于天河智慧城板块的还有精诚壹号，也面临着类似的问题。开售超过一年，网签仅116套，510套未售，去化率为18.5%。与天河东部相邻的老黄埔，对比之下，商业较为成熟，城市界面也较好，价格也来到了3字头，比如中央公馆最近推出的81㎡，总价302万，单价3.7万/㎡。
另一边，同样位于天河东部边上的富颐华庭价格也一再探底，如T区100㎡南向三房户型，成交单价出现了3.5万/㎡。
不过，富颐华庭配建的九年一贯制教育是广附黄埔实验学校（西校区），自开学以来便以优异的教学成绩赢得家长的好评，这无疑增加了项目的吸引力。
在当前市场环境下，降价已成为企业提升销量的普遍策略。
然而，仅仅依靠降价是不够的，购房者在看房时，还会综合考虑多个方面，其中周边环境、交通、教育及其配套情况就是重要的考量因素。
天河东部已经降至3字头，但成交量仍然有待提升。在这种降价的大潮中，谁能赢得客户，在哪个区域其实并不重要，重要的是客户认同你的产品，符合购房者的购房需求。
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