三年后房子你还能卖给谁？这是一个大家都容易忽视的问题，但对于房产投资人来说，是必须要面对的。很多人，都想在房产投资上挣到钱，但能在房产投资上挣到钱的不足5%，和炒股一样，大多数都成了垫脚石，只有塔尖上的少数人能够挣到大钱，而且可以全身而退，而这一批人很早以前都扫货进场了，现在都已经隐退或正在悄悄地出货，按照他们的话说，现在是最佳的变现时间，而不是最佳的进场时机。
对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。
现象一：房贷收紧，理财产品预期收益与贷款利率首现倒挂
近日以来，房贷市场草木皆兵，任何风吹草动都能给脆弱的楼市带来一场风暴。
此前，融360发布的数据显示，目前，全国533家银行中，已有20家银行已经停贷，未来或有新增银行暂停房贷业务。
不过央广网随后发布消息称，所谓“20 家银行停贷”数据并不严谨，商业银行并没有大面积停贷。也有业内人士称，20家银行停贷数据并非由银行证实，而且这20家银行是总行还是分行并不明确。
但不可否认的是，从6月初开始，北京、上海、深圳、广州等一线城市相继出现了房贷利率大幅上调的现象，并且逐步蔓延至二线城市。房贷收紧的迹象，越来越明显。中原地产研究中心的最新统计数据显示，目前大部分城市首套房贷利率基本执行基准利率，二套房贷利率上浮10%~20%。
值得注意的是，北京某商业银行工作人员表示，近期发售的理财产品预期收益率已经超过5%，而五年期及以上贷款利率只有4.9%，即便按基准利率发放个人房贷，也是亏钱的。
有分析称，由于银行资金面紧张，造成了理财产品利率飙升，资金成本不断加大，加之近期二手房成交量普遍下滑，个人房贷又属于中长期贷款，流动性较差，银行提高房贷利率也是无可厚非。
从央行和统计局公布的2017年5月份经济数据来看，新增金融机构贷款1.11万亿元，同比多增1264亿元。房贷虽然不低，但同比明显萎缩。居民贷款增加6106亿元，其中中长期贷款增加4326亿元，增速仍然不低，但同比去年同期下滑了近1000亿元，同比降幅创11年以来新低，这意味着房贷利率上调对房贷需求的影响正在逐步体现。
业内人士指出，6月份对银行来说是二季度宏观审慎评估体系（MPA）考核的关键节点，为保证流动性考核过关，加快信贷结构调整，银行自然会提高房贷利率，控制资金流向房地产。
业内称，流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因，但内因还是金融强监管。近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆，导致银行的资金面全线告急。银监会对金融市场融资逐渐收紧，逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束，个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。从全国数据来看，个人房贷的平均利率已经见底反弹，去年下半年最低值为4.52%，今年一季度为4.55%，未来走势将或持续攀升。
根据央行最新发布的数据，5月M2同比增速为9.6%。值得一提的是，这是自从1986年有统计以来，M2增速首次跌破10%的历史性大关！
央行有关负责人表示，M2增速放缓主要是金融体系降低内部杠杆的反映；而M2低增速可能成新常态。也就是说，这相比过去两位数增长，毫无疑问货币紧了。
M2回落同时，房地产市场过热势头亦被明显遏制。
国家统计局周三数据显示，2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。
销售方面，1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。
Wind资讯统计显示，自2016年9月底全国各地楼市新政相继出台后，一线城市首当其冲，除广州外，北京、上海、深圳三大一线城市新建商品住宅价格指数已连续7个月环比增速维持在0.6%以下，且多处于负增长区间，近乎处于横盘状态。其中，深圳4月份环比零增长，此前已连续六个月环比负增长。
中原地产首席分析师张大伟也认为，过去两年，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，目前，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长，这些房地产调控政策叠加产生的作用。购房者的资金成本持续上升，贷款的压力越来越大。目前，市场成交已经全面降温，降价开始出现。
中国社科院近期发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。
这是一个大家都容易忽视的问题，但对于房产投资人来说，是必须要面对的。
这是屡次强调的一个问题：在买房之初必须要考虑到以后的卖房，也就是说将来的变现，如果不能变现，再大的升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。
现在买进，相对于年初或者三个月前，应该是在高位，如果未来三年内不再上涨或者缓涨，我们就相当于炒到了山顶或次山顶，然后在上边站岗放哨，就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了三年岗，要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套，真不知道他们什么时候才能解脱。
在市场疯狂的时候，有一类人更加疯狂，指的就是散户，我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了，相反，那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去，这不能不让人警惕。
下面就让我们分析一下三年之后，到那时，看看你的房子卖给谁？
三年之后，按照最快速计算，就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了，如果说现在的大部分都是炒房客，到那时应该大部分都该抛售房子，在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候你能轻易地找到下家吗？这一点，尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考，可别到了该变现的时候傻眼了。
三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收，如增值税按照商业地产的30%或60%征收，如此，你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右，这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等，更要命的是再来一次严厉限购。
此外，房价暴涨之后，政府必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期，但如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，未来的一手房投放量大幅增加，到那个时候，就不再是现在的供不应求，而是供大于求，到那时，你的二手房还能是个香饽饽吗？
看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？
如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道，当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。
事实上，在2006年到2016年这10年间，真正容易出手变现的时间只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，还有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易变现，即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。
很多人，都想在房产投资上挣到钱，但能在房产投资上挣到钱的不足5%，和炒股一样，大多数都成了垫脚石，只有塔尖上的少数人能够挣到大钱，而且可以全身而退，而这一批人很早以前都扫货进场了，现在都已经隐退或正在悄悄地出货，按照他们的话说，现在是最佳的变现时间，而不是最佳的进场时机。
