净利润腰斩！恒隆地产也难了？|房企中报①

杠杆地产 · 公众号 · · 2024-08-02 22:11

正文

撰 文|杆姐&编 辑|爱丽丝

2024年7月30日，恒隆地产及恒隆集团公布了陈启宗之子陈文博接棒后的首份财报。

二代上任后恒隆表现如何？我们今天来看看。

奢侈品消费疲弱拖累商场收入

截至2024年6月末，恒隆地产的总收入为港币61.14亿元，同比增加17% ，其中确认物业租赁收入港币48.86亿元（2023年：52.37亿元）。

恒隆地产称，受内地奢侈品消费疲弱、香港零售及办公楼市况放缓和人民币兑港币贬值三大因素影响，物业租赁收入下跌7%至港币48.86亿元。整体营业溢利也下降10%至港币34.30元。

股东应占基本纯利下跌 22%至港币17.35亿元，主要原因为租赁营业溢利下降及财务费用上升。每股基本盈利相应跌至港币0.38元。

根据中报杠杆地产看到，2024上半年恒隆集团内地物业租赁收入同比减少6%、香港同比减少更多为8%；营业溢利方面内地同比下滑10%，香港更多为1%。

具体来看，2024上半年恒隆地产内地的商场收入同比下滑3%，为24.14亿元，主要原因包括当地奢侈品消费市道转弱，以及外游购买奢侈品的旅客人数上升。

比如旗舰商场上海恒隆广场，收入和租户销售额分别下滑8%和23%，主要就是消费力稍逊的客户对奢侈品消费更加谨慎，并倾向于在海外旅游中寻找更优惠商品。作为上海恒隆广场的姊妹商场，上海港汇恒隆广场上半年的收入和租户销售额分别下降4%和14%。武汉恒隆广场的收入和租户销售额同比分别减少2%和15%。

次高端商场表现稍微好一些，比如天津恒隆广场的收入和租户销售额较去年同期分别上升15%和9%，租出率亦跃升14个百分点至94%

办公楼方面，上半年恒隆地产该类收入同比下滑4%为5.56亿元，主要是办公空间需求放缓和市场竞争激烈。尤其上海恒隆广场两座甲级办公楼的租出率较去年同期下降10个百分点至88%，收入也下跌7%。

沈阳市恒隆广场办公楼的租出率虽然较2023年6月底上升4个百分点至90%，但收入下滑5%。

唯一上涨的是酒店收入，同比上涨3%为6400万元。受惠于地方政府为振兴区内商务及休闲旅游所作出的努力，客房收入录得9%的增长，遗憾的是，杠杆游戏注意到，惟部分增幅被餐饮业务收入微跌所抵销。

净利润腰斩

物业销售方面，恒隆地产2024上半年收入为12.28亿元（2023年同期：无）。

2024年上半年，恒隆地产售出了位于香港之皓日（The Aperture）的114个住宅单位及蓝塘道的1间大宅，和武汉“恒隆府”的4个单位，由此构成了该司的物业销售收入。

但因为内地和香港的物业销售溢利及相关销售开支、昆明君悦居和无锡“恒隆府”的营销开支，以及其他营业开支，物业销售业务于报告期内录得港币1,100万元的营业亏损。

截至2024年上半年，恒隆地产已签约的物业销售共港币3.85亿元，有关收入将于完成销售交易后入账。

2024上半年，恒隆地产的投资物业及发展中投资物业总值为港币1,930.07亿元，内地物业组合和香港物业组合的价值分别为港币1,307.65亿元及港币622.42亿元。

值得注意的是，恒隆地产2024上半年归母净利润下滑幅度较大，同比下跌超55%至10.61亿港元，增收不增利情况明显。

从中报杠杆地产看到，上半年恒隆地产营收虽然增长了17%，但期间直接成本及营业费用增长得更快，为89.95%。另外该司的物业公允价值从去年同期的增加2.51亿元变为减少6.34亿元、财务费用从2.99亿元增加到4.55亿元、利息支出从2.6亿元增加到4.29亿元，导致净利润大幅下降。

二代的压力

财务方面，截至2024年6月末恒隆地产借贷总额为港币532.29亿元（2023年末为港币 507.04亿元），其中35%以人民币计值，作为对内地净投资的自然对冲。

这些借款里，需要1年内偿还的约为60.11亿港元，占总额的11%；须1-2年还的约为126.72亿元，占总额的24%；2-5年内还的为310.54亿元，占总额的58%，其余7%为5年后须偿还的贷款。

值得注意的是，恒隆地产目前的在手现金似乎勉强覆盖短债，截至上半年末在手现金约为65.73亿港元。

基于以上种种，恒隆地产宣布，经董事会决定，削减派息33%，将于2024年9月25日派发截至2024年6月30日止6个月的中期股息每股0.12港元。从分红额度的走势来看，2024年分红总额也有大幅减少。

或许是派息大幅减少的原因？花旗银行发布研究报告，对恒隆地产维持“买入”评级，但将其目标价从11.4港元下调至7.3港元。摩根大通也将恒隆地产的目标价下调至5.3港元。

2024年1月30日，恒隆集团、恒隆地产发布联合公告称，陈启宗将退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席等职位，于4月26日举行的股东周年大会完结后生效。退任后陈启宗将不再担任董事会非执行董事。

恒隆集团董事会宣布，推选集团副董事长、执行董事及执行委员会成员陈文博为董事长及执行委员会主席，于2024年周年大会完结后生效。

从二代接手后的首份成绩单来看，恒隆地产的压力很明显，但韧性也比较大。在7月30日下午召开的线上业绩会上，陈文博直言，“现时营商务必谨慎，并不是扩张的好时机。”侧面也透露出领导层审慎的特点。相信在复杂多变的行业格局下，恒隆地产会走得更远。

往期精选