昨天有小伙伴给我看了个挺有意思的消息，是关于房地产行业公摊这块的。
个人感觉未来如果这东西在全国范围内落地，会对二手房市场带来比较大的影响。
比如深圳市人民政府官网
在5月15日显示，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布。
这个新版本的设计规划里面，主要变化有三点。
一个是减少公摊，提高得房率。一个是放开阳台、凹槽等限制。
还有一个是修改不合理的绿化率、空调尺寸等。
而且过去一直计入“公摊”面积的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积。
总结一下深圳的改变就是，未来深圳新房的得房率要比现在75-80%要高
了。
原来建筑面积100平，套内面积75平的房子，在以前25%公摊的时候，如果房价5万一平，买下来要花500万。
之后如果公摊只剩下10%的话，那么房价还是5万一平，买下来只要417万，还是便宜不少的。
对于未来准备买新房的人来说，公摊面积变小算是个大福利了，同样的面积总价能便宜不少。
其实在两天之前的5月13日，惠州市的自然资源局也曾经发过类似的文件。
文件说建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，也不纳入公摊面积。
当然这里面也限制了不计入容积率建筑面积的总数，不得超过屋顶面积的25％。
同样的，广东佛山也在5月13日印发了相关通知，鼓励支持企业开发多样化、高品质的住宅产品。
新出让的住宅用地，住宅套内阳台的折半计容面积上限，会从套内建筑面积的18%提高到20%。
通知还取消了对单个阳台进深和面积的限制，取消了凸（飘）窗台与地面高差小于0.45米的需计容要求。
而且在出具规划条件的时候，也会为后续的建筑方案编制预留一定的弹性。
按照佛山的这个新政，未来新开发的楼盘套内面积基本都可以做到建筑面积的90%以上。
这样的话，建筑面积90平的房子就可以做到三房，之前最多只能做到两房。
通过降低公摊提高得房率，实际上起到了控制总价的情况下，助力改善型需求的效果。
这么说可能很多人还是不是太明白，
用大白话说就是，未来这些城市都会减少住宅公摊面积的计算，
房屋内部得房率也会得到提升。
因为阳台进深限制，凸（飘）窗窗台会放宽，在满足条件的情况下可以不计入建筑面积。
套内面积和实际使用面积会得到增加，而单位购房价格和成本会得到降低，从而变相降低房价提升购房者的积极性。
对于开发商来说，新开发产品设计也有了更多发挥的空间，得房率会得到明显的提升。
其实最近已经有类似的产品开始上市了，比如你看广州这个户型就是个个典型的例子，增送的面积占比非常大。
可以预期的是，这个变化到来之后，未来房地产行业拼产品力的时代要到来了。
现在广州已经出现得房率超过100%的新房，比如荔湾区那边就有个楼盘76平方的户型做到三房两厅，得房率110%。
而成都某央企在东三环即将开出的楼盘，算上赠送面积的话，得房率也超过了100%。
其实我个人觉得，现在不管是一二线城市还是三四线城市，未来减少公摊占比是大概率事件。
现在楼市的库存这么多，新房和二手房去化周期已经超过25个月，比国家期望达成的18个月以内的限制是要高的。
在这种情况下，想要让大家心甘情愿拿钱出来买房，就需要新上市的房子有更多的产品力和品质优势。
对刚需房产来说，可能性价比是第一位的。但是对于改善型住房来说，产品力和品质才是第一位的。
很多人不知道的是，现在开发的不少新房不光是卷赠送面积，户型和外立面啥的也开始卷起来了。
上次出差去成都时候，顺便去看了几个楼盘。
有些刚改房的外立面，都开始上铝板和玻璃幕墙这种以前豪宅才有的东西了，户型设计也非常的出众。
新房的产品力变得越来越强，对于那些未来准备要买房的购房者来说，其实算是个好事。
赠送面积多了产品力升级之后，同样的价格你可以买到更大使用面积的房子，还有更高配置更好户型的房子。
但这对于二手房市场来说，并不是一个特别好的消息，简直就是降维打击了。
就算我们抛开外立面这个事情不谈，前两年买到手的次新房，可能普遍得房率只有80%。
新房的产品力提升之后，之前几年的二手房不光外立面和户型会比新出来的房子要差，而且因为之前严格限制赠送得房率还低。
你是个购房者看看现在市面上不断升级的新房，再看看市面上产品力和品质落后一个时代的二手房，想买房大概率是不会选二手的。
而且未来很多新房的赠送面积这么大，市场上买卖房子大家更需要考虑这是套内还是套外价格，价格里面含不含公摊了。
如果套内面积的卖1万一平，套外的也卖1万一平，显然后者没有优势，必须降价。
但是很多人前两年买来的时候，这个价格算上公摊面积的话，那可不只是是1万。
如果想在二手市场卖出，就要降到和有赠送面积新房价格一样，那可能就要亏笔钱了。
如果
这个变化全国范围内都出现的话，很多产品力不行的二手房未来基本是没啥市场竞争力了。
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