时间：7月30日 10:00
嘉宾：中国酒店业主联盟秘书长、中国会议酒店联盟秘书长、北京和泰盛典酒店总裁赵晓川
【标的推荐】华住酒店、锦江股份、首旅酒店
【嘉宾分享】
【酒店业发展历程解读】
酒店业经历了三个阶段：
第一，
在政府主导下，以涉外旅游为主体，这一阶段持续十多年时间。
第二，
90
年代后，涉外旅游开始逐步弱化，酒店业逐渐成熟，以政府接待型的行业群体在第二轮发展中更加市场化，客源结构相应发生变化，由涉外旅游和高端酒店向国内商务、国际入境等更广泛的需求匹配。
第三
是房地产业开始大规模进入酒店行业，以“房地产+酒店”联动模式，催生了高端酒店、国际品牌爆发式增长，这一增长达到十—十五年时间。
这一阶段特点主要有两方面，
一方面来自于政府的推动力，
特别是地方政府围绕着政绩工程的需要，在土地的出让和房地产开发过程中，有计划的要求开发商搭载作为城市形象标志和政绩标志的产品业态。在这样大发展的过程中，开发商享受了中国房地产起步高速的红利和资金的快速增长率，对于酒店的建设和经营来讲并没有放在很重要的位置，仅作为附属。甚至引进国际品牌贴钱维持经营，都是这个阶段现状。
另一方面这一阶段也出现了相对比较成功的房地产和酒店联动模式，
如杭州的开元酒店集团，成功通过15年时间运用房地产+酒店联动模式，使其资产规模大规模的跃升，酒店影响力也大幅度提高。
【发展阶段中的提升与风险】
提升方面：
近十年的酒店业发展过程中，因为市场相对比较平稳发展，
实际上行业在经营管理和服务质量方面有很大的提升。
在国八条出台前，酒店行业提出很多个性化服务、标准化服务、特色化服务，这些都是酒店业发展到相对比较成熟或较为稳定的阶段所派生出来更高层次的内功锤炼。
风险与威胁：
但是这个阶段同时伴随着另一个问题，
投资和增长开始出现潜在的威胁和风险，投资过猛、酒店的数量过大。
国八条前，12年申报全国五星级酒店达249家，当年全国五星级酒店仅700多家，而这700多家是经过近20多年的时间发展起来，对比可见当年的爆发力之大，而且都是高端酒店，投资额非常巨大。但是近三年却没有超过十家，2013年49家，2014年17家，越来越少，现在没有超过十家，由此可见供求关系，前些年带有非理性的爆发式的增长所形成最终隐患已经显现。国八条政策出台只是导火索，这个过程伴随着后来这几年酒店行业调整、洗牌，高端酒店、中端酒店、低端酒店开始泾渭分明。
【酒店行业现状】
第一、高端酒店
早期的经营模式以高端接待、政务接待为主，在政策风向转向后势必受到极大冲击；
第二、
低端酒店
的代表如家，到前年为止均蓬勃发展，如家是经济型酒店+平台的模式，得到良性发展，这种良性发展催生经济型酒店连锁的繁荣。
但目前将迎来一个重要问题：
十年来第一批物业租赁合同逐步到期，续签租赁合同物业成本已经远非昔比，势必造成现有固定成本大幅度提升，拖累经济型酒店进一步发展，因此经济型酒店主要还是面临当前的转折期；
第三、
而酒店行业目前的关注点均在中端酒店，拥有很大空间，
代表着特色和特定的产品类型和服务方式，比如这类酒店可以很好的控制成本，可以把主题文化很好的融入其中，更加多样性，而且消费、市场定价更符合大众旅游消费的范畴，促使中端酒店高速增长原因。
中端酒店产品正处于资本风口，实际酒店经营并未达到理想状况。
中端酒店迅速从蓝海到红海，因热度提高，促进中端产品快速繁荣，例如快捷酒店如家、华住等向中端升级，续签的租赁合同进行升级改造，衍生多品牌；高端酒店群如锦江、首旅也加大中端力度，推出自身中端品牌。
我们发现目前中端市场还是处于更加快速、激烈的资本圈地时期，经营回报能力还并没有达到非常理想的状况，业内参差不齐；
其中有一批确实定位较好、具有特色、成本控制较好的产品，实现了快速回报和盈利，业界有几个品牌，如华中的品牌、浙江世贸品牌，从接手投资改造到回收成本都在三到五年内完成。产品处在资本的风口阶段，但实际上酒店的经营并没有达到理想状况，
从数据来看，
四星级酒店2010年到2016年平均房价水平450左右，出租率是41.69%；五星级饭店从2010年到2016年之间，2012年之前属于盈利状态，平均利润总额接近1000万，2013年平均利润总额、净利润和资本化率均开始夭折；自2012年开始整个行业星级饭店开始亏损，五星级饭店的国字品牌还保持5.5%的盈利水平，四星级饭店全国亏损的，2017年总体预计还是亏损。
中国发达城市已出现回暖态势，但整体依旧保持在相对困难的经营水平。
主要由于国内酒店经营、收入能力与成本支出还没有形成有效顺差。
通过酒店的经营管理模式创新来实现经营效益提升和成本降低，其中酒店创新充分依赖于技术进步，惟有通过技术的进步和升级改造才能创造出新而轻的经营管理模式。
前天我们刚刚发布了2017年上半年经营数据统计，经营状况有所好转，这个回暖表现在平均出租率有所回升，而平均房价并没有大幅度增长，甚至有些区域出现下降，因此大家普遍提到的回暖是从收入角度来看，其中主流城市比如上海，已经连续两年近20多个月回升；北京连续一年半回升。
我国酒店业现阶段出现愈加明显的贫富分化，客观的看回暖是带有很明显的区域性。
出现这种情况主要由于：
第一，资源向更加发达的区域流动，
例如上海、北京在结构调整、转型和经济转轨时，往往是资源收敛型区域。
第二，汇聚了更强大的资本；第三，具有更强的经营能力。
而在比较偏远的地区，如西部、中西部，像西安、广西等，三线、四线城市的经营状况依然不容乐观。
从资本的角度来衡量，线上线下走向融合。
近期酒店集团经营报表呈现良好态势，与所处区域经济垄断性收敛相关，旅游和酒店行业形成了两大阵营——线上和线下，
以互联网为代表如携程等在线企业和以线下大集团为代表的如锦江、首旅等，这种线下、线上正在进行资本融合，这是近一年非常显著的特征，
锦江集团近百亿收购了铂涛、首旅集团收购如家、携程入股首旅成第二大股东，互联网企业和重资产的实体通过资本融合正在进一步形成趋向垄断性结合，这种结合打开了资本、资金的优势和平台的后发优势，促使其在市场中处于龙头和盈利的水平。
从经营能力上看，
虽然资本整合非常强劲，但经营回报客观来看未必如大家所想的美好，另外一个挑战来自于成本快速的增长，一方面是人工成本的刚性增长、水电能耗的刚性增长，即所谓的劳动密集型产业，是制约行业转型升级、成本回收的掣肘，抑制酒店的经营回报。
龙头企业体制上也存在一些区别。
锦江和首旅是国有企业，而华住在体制上则不同，这种不同对其未来的投资预判、投资收益或溢价预判产生一些影响，国有企业的体制相对来说还是比较僵化，改革的冲击力和落地能力相对效率、效能比较低，比如说混改这种方式能不能走得更有效，还需要拭目以待。
【酒店业未来发展】
总体来讲，中端市场还处在资本的风口上，大旅游在蓬勃发展，我们预计这种大旅游会拉动整个旅游产业有十到十五年的发展期。
后期发展来看，中国旅游业迎来了又一轮大发展时期，源于中国经济转轨和调整，这种拉动内需是为了中国经济保持稳定，其中一个重要的政策导向就是旅游业，也使得旅游行业成为了高速增长的行业之一。但也存在一些问题，大规模全域旅游开发一哄而上，有很多投资是非常盲目的。虽然政府有很好的政策，也急于迫切的引入资方，但在整个开发规划、专业设计及市场定位上个人认为还有很大的问题，主要表现在投资回报、经营回报的预测，以及经营运作的模式设计尚不清晰，如何形成经营氛围？如何引流？如何实现经营消费转化？这些问题在现在迅猛的开发潮中没有很好的提及，因此从投资的角度来看，一定要关注投资回报，否则又会成为满足政府某种政绩和开发商潜在的需要，中国的内需有很大市场，每年的国内旅行出行人口在两位数的增长，这个潜能是巨大的，也促进了旅游行业大开发。
【Q&A】
Q
：这个行业特别是中端酒店未来是否存在强者恒强的趋势，从目前的时点来看，像三大酒店集团是最有可能脱颖而出的公司吗？
环境方面：
中端酒店正处在资本的风口，但资本的诉求与经营的诉求还没有完全匹配，酒店业是慢工出细活的行业，资方的诉求还不能形成天然的匹配，这就存在一些机会的转换和把握——从中端市场的发展。
主要源于
第一：
先前的发展走了两端，前十几年是高端市场，后十几年是低端市场，恰恰留出了中端这个空间。
第二：
任何市场发展都是伴随着消费行为和消费特征，中端市场伴随着大众出行、平均消费水平提升，其中大众出行无论是商务出行还是旅游出行，平均的消费水平在200到400之间，恰恰吻合中端市场定价，也促使庞大的消费需求从中端市场发展；
第三：
中端市场发展有各种特色产品，形成不同业态百花齐放、业态重生，如大理有精品度假民宿，城市有商务酒店，甚至账篷酒店、房车酒店等，都能形成中端消费水平的业态产品。
模式方面
：
在模式里我们更看重能通过技术植入再造运营管理模式的集团
，这种集团实际上首旅、锦江和华住都在开展，华住是从低端汉庭发展起来，其低端酒店和全季酒店已经充分运用技术模式，快速降低成本。首旅和锦江也都在中端酒店里运用一些创新，这种创新会带来一些突破，打破酒店业瓶颈。
发展角度
：目前三大酒店集团所处地区在中国最发达区域，资源收敛性很强，注定他们在大旅游发展的酒店板块中有更大的话语权。
Q
：租金周期在哪一年发生？三家公司在成本分布上，好像锦江的租金占比较其他两家都要低一些，这是因为收购的原因还是经营上的特质？
第一，低端酒店
市场发展15年，例如如家的物业租赁周期大致是十年，最长不超过十五年，这三年开始快速的进入物业到期；
第二，
中端酒店
基本按照现有物业成本推算，较好品牌如桔子水晶、亚朵、君廷基本在十年上下，低于八年就不接了，会影响投资回报。这一轮中端酒店发展刚刚从三五年前才开始，正处于增长、发展过程中；
第三，
高端酒店
市场的租赁合同期，国际品牌以前较长，可能八到十年，国内酒店集团大部分在三到六年，这五年来，高端酒店的租赁合同期限都在下降，国际品牌也在下降，主要系业主越来越聪明，有些通过借助管理团队培养了一批管理人员就不愿意缴纳管理费；另外也有对管理公司不是很放心，因此管理周期在逐步的下降。
锦江租赁成本相对低，是因为锦江自有资产比重较大，租赁经营量较小，一方面自由资产独立更新，另一方面轻资产品牌输出管理。
Q
：从高端的角度分析，未来品牌化整合力度是否有中端这么大？您能否预测下低、中、高连锁型酒店一统天下的格局未来会怎么？
不能说一统天下，中国如此大的市场没有谁能一统天下，甚至连半统天下都做不到。早期无论房地产进入酒店业追求国际高端品牌还是业主自建高端品牌，当时房地产发展较好，回报率及回报周期较高，对酒店经营的回报率要求并不高，仅仅因为土地出让时有相关要求，所以必须完成；而且作为房地产+酒店联动，高端国际品牌可以很好的拉动地产增值，这个过程对于酒店签约、租期、管理方式等，业主并不敏感，当房地产不理想后，才会关注酒店业，因为酒店管理亏损，尤其国际品牌系统嫁接进来，管理费、人员工资费非常高。
以500间客房的五星级饭店举例，挂了万豪的品牌，管理费、系统费、人员工资费等费用在千万左右，一旦经营情况较差，例如酒店定位在甘肃天水，你会发现肯定入不敷出，甚至会出现金融回报为负，业主和管理方必然会产生矛盾，这是矛盾产生、周期逐步缩短的根本原因，
市场经营回报决定合作强度，如锦江这些品牌输出管理，因为管理费相对国际品牌只有二分之一水平，越往深处去文化和地域的适宜性优势逐步显现，业主作为房地产开发者并不懂酒店，基本除了国际品牌外，剩下的就交给国内知名品牌。
这种趋势到了国八条后，去年开始出现国内酒店又开始寻找管理公司，很多都是自主经营或找一位优秀的职业经理人，目前市场贫富分化加剧，酒店业整体经营专业化程度快速提升。
Q
：如果明年经济不会像今年这么好，对整个行业的入住率和房价会不会有影响，它是偏消费稳定性的行业还是受经济影响比较大的行业？
经济方面，
个人认为，从国家“一带一路”战略角度来看，通过一带一路的伸展和商贸旅游的嫁接打开一条中国的商贸通道。另外国内通过拉动内需政策导向推动全域旅游增长，是国家旅游消费占GDP的比重快速上升。重点关注十九大人事变更和政策导向及周边地缘政治关系。
连续五年四、五星饭店的人工成本率在32%到33%，全行业的能耗成本率是10%左右，合计已经整体50%，占比较大主要是因为整个酒店营收没有增长，从2010年到2016年，RevPAR没有大幅度增长，今天的上海五星级饭店平均房价还没有十年前高，北京平均房价十年涨了十倍，而北京酒店的房价还不如十年前。
Q
：虽然这三家公司的RevPAR都在提升，华住的增速明显是快过另外两家公司的，会不会华住和另外两家国企的差距会越来越大？
酒店连锁业发展已走过第一阶段，第二阶段刚刚起步，从发展前景和连锁化率来看，我国还有很大空间，美国70%的连锁化率，而我国从最初的3%点多到现在15%上下，国有企业占比从85%以上到现在只有50%到60%，融入市场过程中酒店连锁化优势会显现得更加清晰，连锁化的比例会继续快速增长，三家酒店集团在这些方面所处于的独特优势，包括地理优势、资源优势和品牌优势，及政策方面、经营模式上的优势，具有很强的带动性。
体制内的酒店企业资源充沛，需要克服体制障碍，运营管理模式更加高效；而作为华住来讲，他的创新更加迅猛，更加高效，所以在发展的过程中，短时间供求布局来看速度会非常快，未来发展的趋势和集约化的程度会越来越高。
Q
：三家上市酒店之间，管理能力的差异化是不是很明显？
酒店业正处在管理升级过程中
，通过专业技术升级，将来甚至会打破劳动密集型产业特征，因为这种特征不打破，在未来相当长的市场供大于需背景下，酒店行业无法摆脱高成本包袱，互联网、智能化等更多技术进入产业从而实现升级；
体制基因决定创新活力，
从这点来看，华住毫无疑问走在前列，其从经济型发展模式起步，每一步很扎实，目前华住从低端酒店往中高端发展，越高端会面临人才和管理方式的变化和调整，但从创新基因来讲，个人很支持华住，其智能化技术、互联网技术在业态中的应用值得赞赏。作为锦江和首旅，优势更加明显，人才优势也很明显，最大的劣势在于体制拖累，其创新活力能克服体制的束缚也将是巨大考验。作为产业政策导向，他们在方向上的把握，能否坚持改革初衷是很关键的。
Q
：想请教一下整个消费升级对上市龙头酒店的需求到底是更受益一些还是会受到反面的影响？
消费升级并非消费水平的提升，中国大众出行、大众旅游从价格层面的消费水平来讲并没有发生特别大的改变，并非低端消费群体直接进入高端。
我们所说的消费升级是相较于几十年里以目的消费为主导的需求逐步融入精品消费需求，价格有相关性，但并非最直接关系。
旅游吃、住、行、游、购、娱六要素是存在目的消费的根本，与经济发展状况和可支配消费收入有关。而去年国家旅游局在这个基础上提出新的六要素，商、养、学、闲、情、奇，这六要素是围绕精准消费人群展开，
我们把物质消费需求为主导向精神消费需求过渡叫做消费升级。
回到业内来看，经济型业态叫做低端业态，大家出差在意安全、方便、快捷；对中端酒店要求在此基础有了提升，是安全、整洁、方便，能做到这三条，房价大约在一百到三百元，达到床、淋浴要舒服、空调要静音、追求装饰精致、体现人性，房价大约在三到四百；高端包含了低端和中端需求，在此基础上强调格调，强调温情，也就是文化、精神的诉求，最高的要求是尊贵。
精神消费是有价值的，
这种价值加上物质需求的价值共同形成市场的价格，所以精神消费的价值是不可量化的，大众消费者目前有一批已进入到精神消费层次，比如说定位在三百到五百，自然有精神需求方面的消费。
另外，消费年龄结构发生迭代，
消费特征和消费需求发生了根本的变化，80后、90后、00后的消费特点更加自主和富有个性，这也是这一群体追求一些差异化消费特征的集中表现，决定了产品相应的消费升级。
Q
：您觉得这样的趋势下，特别是快捷性酒店，现在这个阶段还有自身的调整适应消费者的需求变化压力越来越大？
快捷型酒店发展了十几年，由于发展得过于迅猛，这些年出现了相对的供大于求，造成竞争加剧；同时由于物业成本升高，经营收益下滑。下一步快捷型酒店会经过调整，首先表现在一部分快捷型会向中端升级，存量酒店在低端标准化上做快捷，安全、整洁、快捷的要求更加充分，目前国内还有庞大的基础消费群体没有走进这个市场，这是非常大的潜在市场，他们的消费水平在初期旅游时期，可能选择也是快捷型消费标的为主的酒店，
所以形成相对平衡的供需匹配是快捷型酒店目前正在做的事。
Q
：除去技术进步和管理升级外，行业在底端还要多久时间才能走出新的模式和技术？RevPAR有非常大的提升空间，这需要多长的时间？
从市场角度来看，高端酒店正在做存量调整，贫富不均显现，走出来的酒店标的，各项指标逐步向好，显现出后发优势。从资产角度来看，高端酒店的存量资产现在亟待盘活，去年挂牌交易的酒店达到近千家，交易量极少，主要系酒店业态难以转移，有的转移到写字楼，有的转移到医院，转移空间非常有限，经过洗礼，
一批有后发优势的高端存量酒店应该在近两三年会占领新的市场。
个人认为资本可以关注资产价值估值目前虽然还在正常水平，但已有相对下降趋势的标的。
另一方面，通过技术创新将新的模式再造，重新带动经营提升，个人认为新的创新模式在高端市场和中端市场近两三年就会出现，对于管理公司和酒店集团来说，
谁先找到掌握创新的管理模式，谁就掌握未来酒店品牌输入管理和经营管理的话语权，显著带来效能提升，成本显著降低。
