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这肯定又是一篇会得罪既得利益者的文章。
一
最近国内某Top2大城市购买了酒店式公寓的人们，内心是崩溃的。
因为这座城市在年前就出台了打击酒店式公寓的政策：全面停止类住宅的网签并暂停销售。
当绝大多数人们还以为会有变通的时候，5月17日，这座城市出台了相关细则。
这下彻底断了变通的念想。
细则的大体意思是：
已批未建项目，要重新审批；
没有交付的，要整改后交付；
已交付并入住的，要整改后才能交易。
整改的意思就是要拆除燃气、拆除上下水管道、敲掉隔间。
该城市的市长在推进会中强调：
类住宅项目都是违法违规项目，要坚决打击，要敢于碰硬。
不知道欢乐颂中的王柏川最后买了商住的房子，现在是个什么心情呢？
而离这座城市200公里外的杭州，酒店式公寓依旧卖的相当火热。
因为限购的原因，有太多朋友没有房票，就把视线转移到了酒店式公寓上，纷纷来问我酒店式公寓值得买吗？
今天我再来说下我对酒店式公寓的看法。
二
酒店式公寓目前的价值其实就一个：
不限购
对于很多想在大城市解决栖身问题的年轻人来说，酒店式公寓的房子既能解决“住”的需求，也能满足“幻想”。
我时常能在朋友圈能看到很多漂亮的姑娘发自己住在loft酒店式公寓里的照片，言语间透露出着幸福。
但是现实往往是残酷的。
酒店式公寓在二手房交易市场的价值趋于零。
09年，我们家亲戚在萧山钱江世纪新城买了2套160方的50年产权的房子。
萧山雷迪森大酒店旁，2号线地铁近在咫尺，15分钟地铁到钱江新城。
这个位置在当时来说，很有想象空间，做实业的亲戚说，一套我出租，一套我自己当办公室，几年后等地铁一通，肯定涨。
09年8000元一平的商住50年产权的房子，到17年初终于以12000元的价格带装修卖掉，亲戚的心里十分后悔。
他对我说，没想到50年产权的房子和70年产权的房子差距这么大。
实际上，从租售比来看，他这两套房子不算差。
8000元一平的价格，总价128万一套，没有贷款，每月租金6500元。
租售比6%。
如果把他当作稳定的理财产品，他算是一个合格的产品。
可是那时候如果以8000元一平的价格买住宅呢？
为什么酒店式公寓的交易价格一直涨不起来？
因为商住两用的房子，对于城市绝大多数购房者来说，他是个残废品。
没有学区户籍
购房综合成本高（50%首付，最高贷款10年，其他税费等同于140方住宅以上的税费）
这二项已经拦住了绝大多数接盘侠。
大量的实践证明，酒店式公寓除了出租收益外，不亏着卖二手，已经非常好了。
杭州最出名的酒店式公寓—中天西城纪2014年新房售2万1，现在二手也就2万6左右也能拿下来。
但这些是酒店式公寓最大的硬伤吗？
以上皆错。
三
酒店式公寓最大的硬伤是：
政策的不确定。
《物权法》第149条区分了住宅用地与非住宅用地（商业用地属于非住宅用地），并规定：（1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；（2）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
显然，商用房土地到期后，是无法“自动续期”的，而应当“申请续期”。根据《城市房地产管理法》第22条的规定：（1）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
16年住建部副部长在国务院吹风会上作出关于“允许商改租”表态后，国务院办公厅于6月3号发了意见稿，明确提出了“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。
其中规定：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水，用电、用气价格应当按照居民标准执行。
一看这条规定，你一定会认为是对商住房的一大利好，这似乎意味着购买商住房的业主，在使用上和住宅无差。
但真的就是表面上这样吗？
我个人认为这个想法是非常好的，但落地执行难上加难。
第一难就是会面临法律问题
国务院有条例规定，土地使用者如果要改变出让土地性质的，要经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。
这里关键点是一要让政府批准同意，二是要补缴不同性质土地差额。
而我们国家是不允许开发随意变更土地用途的，你只有必须符合当地政府的口味，才有可能“商改住”。
第二难是政府会同意“商改住”吗？
其实我们一线城市热点二线城市的土地供应量依然很大，还有大量土地用于种白菜。
为什么宁愿让土地种白菜，而不愿意实质上敞开供应土地？
也许你比我更明白。
所以，选择购买酒店式公寓，你需要的不止是一点点勇气。
Over。
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