投机与投资的划分界限是什么，从不同的角度可以给出不同的区分解释。 这里我也给出一个角度以供启发。赢无非攻与守之道，典型的投机其实质就是纯攻不守。拿股票来说，也有人会炒作ST，甚至*ST的股票，何为*ST，就是面临退市价值归零风险的股票，那么这类炒作的实质就是纯攻不守，并不会把守的因素考虑在内，这就是典型的投机。
房子却是有攻的分支的，攻指的就是房子的上涨，指的是差价。而守其实就是租金收益。大不了当房东，就是房子守的根基。
股市牛市时涨的最快的是什么？反而是ST股票。 因为投机就是纯攻不守，当行情爆棚的时候，不会有人再研究价值面，而是只看：谁涨得快，谁门槛低，容易炒。 但一旦行情结束，跌得最快最惨的也是基本面差的ST股。
楼市也有这方面的意味，当行情爆棚的时候，甚至远郊的“涨”得更快， 一旦行情结束，跌得快的恰恰也是远郊，因为租赁这块的短板甚至缺失，让其没有守的价值根基，一旦行情结束，差价方面无利可图的时候，人们能想到的只能是抛售。
在魔都的市区范围，豪宅无论什么级别都是有其租赁市场，法租界独栋大花园洋房甚至高达20万+的月租金。所以即便房屋总价高，持有者并不恐高的原因还是在于：大不了收租当房东。这就是守的根基。 而远郊或超远郊则就未必，哪怕东西本身不错，都未必有租赁市场。 你比如崇明的东滩的别墅，奉贤海湾的别墅，天际线是很美，看日出日落美轮美奂，然而超远郊鲜有租赁市场，最终不免沦为空置的没有灯火的盘。这就是守的根基的缺失。
三四线城市也有类似的问题，就是大尺度的房源，按低的租金出租，房主不乐意，宁愿空关，按高的租金出租，没有承接的市场。
所以之所以有些房子特别抗跌，究其根本就在于其租赁市场有着强的支撑。很难引发竞相抛盘。
在魔都，租金这块表现靓丽的其实有两端，一端是超小户型，这个在上一篇老公房篇中已有阐述，而另一端则是高端租赁。高端租赁以往甚至就特指涉外租赁，但这些年土豪崛起，高端租赁的领域已不局限于老外。
对于房产投资，我是偏向于只进不出的（偶尔卖小买大） 那么在市场起起伏伏那么多年，为什么我就能够耐心持有呢，一方面当然是对市场预判的准确，另一方面则是我几乎每套都会做租赁优化，虽然会费些精力，但做好之后，你会发觉持有起来特别舒服，就举个不远的例子好了，2016年我购入的一套285平米的大标后来我将其分割成了三套出租（以前文章中也提过）单套月供3万，而租金则高达4.3万（1.1W+1.2W+2W=4.3W)，那么其实无论市场涨跌，我持有必然是舒服的状态。事实上持有若足够舒服一定会有助于你耐心持有————大不了当房东，每月能收4.3万的租子，没道理抛的。
我以前说过一句，如果黄金能有租金收益，没准我也会买些。话听起来虽然像是我希望黄金有租赁性收益，其实是在诟病黄金并无租赁性收益。
鸡窝里，哪只鸡活最长，最不忍心杀？会生优质蛋的那只鸡！
扯远了，我们说回标题，如果纯粹从租金优化的角度来衡量，哪个区域最为神奇，那无疑属于魔都的法租界。
法租界究竟范围是哪里？很多人是概念模糊的，甚至一些老鸟也似懂非懂、一知半解，粗略得描述成，湖南路，天平路，武康路，衡山路一带。
我们不如先来看一张旧图更容易理解
我们如今区分物业版块所谓的法租界，其实更接近于图中的法新租界。 而由于高架内环等的切分与影响，事实上真正代表法租界物业精髓的区域恐怕要更为苛刻。
但你抓住一个关键特质也就能轻易的领悟。 我们不妨先来看一张法国巴黎的城区地图更有助于理解 
法国，浪漫之都，它的街道主线脉络不是井字型的，而是各种角度的Y型分叉。其实这对于通行效率以及易于识别方向来说是减分的，但从建筑及自然美学方面来讲确实有一种融入自然的浑然天成之美，像树杈一样是自然生长出来的，而不是规划设计出来的。
所以事实上魔都有诸多区域有梧桐道，然而最有韵味的就是法租界的梧桐道，那是因为梧桐道配在各种蜿蜒Y型分叉的路上，而不是横平竖直的道路上，一眼望去视线的尽头是蜿蜒到别处去的，留有了想象的空间，颇有几分“庭院深深深几许”的韵味。
事实上法租界规划之初主要就是低密度的住宅，甚至是一大花园洋房为主线的区域，所以如果封闭得看待区域本身，这更像是一个独立的别墅小区。
随着商业体以及高层住宅的不断零星的侵入，法租界渐渐就形成了如今的样子。
应该说徐汇政府对法租界整体的限高控制还是下了功夫的，但不免有些高耸的商业体矗立其中，其实这些高耸建筑对于法租界平坦的天际线是有极大损伤的。好的方面来说矗立其中的高耸建筑为数有限，但对于这块中心城区的璞玉，各开发商自然是虎视眈眈，即便限制矗立其中，那么在周边开始造各种高层来俯瞰法租界。所以如今的法租界更像是个中心城区的一块盆地。 
这个版块在租赁方面是诞生了不少奇迹的，比如老破小美化后租金破万元这在其他区域几乎无法实现的事，在这个区域却是很平常的一件事。因为向往并租住在这个区域的人群往往很小资情节，小资某种意义上讲就是愿意为细节买单。所以花了心思的美化后在别的区域也许未必能拿到溢价，但在这个区域拿到溢价的概率就非常之高。当然还有一个原因就在于这里也是老外扎堆的区域，所以涉外租赁这块在这个区域非常之发达。
所以喜好投资法租界的投资人自成一派，扎堆这个区域的投资客，对于美化后拔高租金是非常有一套的，甚至对于老外的家私装饰口味也是了然于胸的，但人往往会路径依赖，一旦对于租金溢价非常在行之后，往往就会舍本逐末，迷恋于赚租金差价去做职业二房东了。虽然我们喜欢生蛋之鸡，但需要说明的是能赚到大钱的必然是鸡的买卖，而不是蛋的买卖。
如果要再衍生出去聊一聊法租界涉外装饰布置的共性，篇幅就更冗长了，不如挑个重点简单做展开，这其实得从心理谈起，远渡重洋来到东方的这群老外，或多或少对于东方文化存在着向往。所以他们的家私在保留了自己以往生活习惯的家具之外，必然会添几个东方元素的家私做点睛。以满足他们内心对东方文化的向往，对于他们来说这无异于一种异域风情。
另外涉外类家私的诉求往往是舒适且耐看，这一点与土豪的审美有极大差异，土豪的审美主要是：气派，举个极致的反例如下图： 
（土豪的审美倾向）
因为我手里的房子有不少是借给老外的，所以换租客搭配家具时，时而会多出一些家私单品，我随手拍一张以供参考： 
你看，图中的这个中式边几就非常适合于涉外租赁时做点缀。 在出租给老外的房子里，你如果搭那么几件东方元素的家私往往会抓住老外的心理，但点缀提亮得拿捏一个度，如果你错误的理解，全盘中式风格的家具，老外也是会扭头就走的。
任何商业的高端，往往都撇不开审美，审美可以说也是一个独立的战场。 是无法确切言表，却又事实存在的一种东西。苹果何以战胜诺基亚，三星何以有与苹果抗衡的一席之地，事实上审美在其中发挥着不可小觑的作用。
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