按照资产证券化的定义，其主要是指将某种形式的资产进行汇集并重新打包成带息证券，依靠基础资产未来产生的现金流向证券持有人进行分配。其特点是将证券按照支付现金先后次序的不同切割成若干个档次，并对每个档次进行差异化定价。
本质上，资产证券化是将基础资产在未来能够取得的现金按照一定的比例折算到当前时点，即通常而言的“贴现”，资产在未来产生的现金与发行证券时取得的现金之间的差额则是发行证券付出的成本。
在房地产领域，不同类别的资产证券化产品与过去相比均取得了大幅增长，部分产品实现了从无到有的突破。
比如，在类REITs（房地产投资信托基金）发行方面，《中国经营报》记者基于金融数据服务商万得资讯（Wind）分类汇总的数据显示，截至目前，今年市场已经发行了7单类REITs产品，超过去年全年的6单，发行金额超过143亿元，去年全年的发行金额则为104.05亿元。类REITs是国内基于商业地产租金收入设计的产品，与国外标准的REITs产品有一定相似性。
华远地产(4.290, -0.06, -1.38%)（600743.SH）财务总监焦瑞云说，包括资产证券化产品在内，近年来市面上金融创新产品确实挺多，给房企提供了多种融资渠道。房企这些年发展不错，跟金融市场这些多渠道的融资也有很大关系。因为金融创新产品多了，跟企业对接的资金链多了。
在直接融资方面鲜有动作的华远地产在今年初发行了一单类REITs产品，融资规模约7.36亿元，最长期限可达18年，分成A、B、C三类产品，其中A类资产支持证券规模为2.9亿元，B类4.36亿元，C类0.1亿元。不同类别产品拥有不同的发行利率，A类产品利率最低，对应享有最优先的现金分配权，B类发行利率高于A类，享有次优分配权，C类利率最高。该项产品的交易结构采用了“私募基金+专项资产支持计划”的双SPV（特殊目的实体）模式，此类模式能够实现底层资产与增信主体的破产隔离。
焦瑞云说，通过发行这单类REITs，公司能够大幅提高融资量。她说，如果通过银行做的经营物业抵押贷款，这个仅3万平方米左右的物业最多能够融资1亿多元，但通过证券化方式却能融了7亿多元，这是好几倍的差距，而且资金用途也没有限制。
在类REITs之外，房地产企业还发行了诸如运营收益权ABS（如公寓、酒店等的租金收入）、购房尾款ABS和物业费ABS、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等多个类型的产品。如产业新城运营商华夏幸福(33.320, 0.25, 0.76%)基业股份有限公司（600340.SH）还发行了PPP（政府和社会资本合作模式）项目资产支持证券。
据中国证券化分析网的数据显示，截至目前，房地产企业发行的购房尾款ABS产品为23个，物业费ABS数量为7个。相对而言，基于物业资产未来租金收入发行的运营权ABS数量占比较大。
房地产服务机构仲量联行资深董事、中国研究部负责人周志锋表示，尽管资产证券化产品在中国刚刚起步，但其拥有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，资产证券化产品发行规模预计在几年内爆发。
以商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）为例。周志锋说，如今询问通过CMBS进行融资的商业地产物业持有者正在增多，从目前的发行势头来看，今年这一结构性融资产品的发行金额势必大幅增长。仲量联行为商业地产项目提供评估、咨询等服务。
他补充道，仅今年两单较大规模的CMBS筹集金额就达到了150亿元，接近了去年全年的水平。而据券商等机构的反馈情况来看，目前正在准备的项目也较多。
商业地产管理基金高和资本执行合伙人周以升说，目前我国已经发行的和正在备案的CMBS产品规模大概在500亿元左右。高和资本今年初与江苏银行(8.830, 0.04, 0.46%)(600919.SH)成立了一只规模达200亿元的ABS基金，用于投资商业房地产领域的资产支持证券。
评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司董事总经理、结构融资部总经理李燕称，仅今年一季度，公司承接的项目已经是去年的3倍。评级机构负责为资产证券化产品提供信用评级，评级影响发行利率。
