记得2013年底，2014年上半年时，就有很多业内人士预言，中国新房销售面积已于2013年见顶。当时老杨的观点是，还未见顶。
如今，经历了2016年少数城市暴热，多数城市温和复苏之后，根据历史数据推演，以及逻辑判断，老杨郑重提出：2016年全国新房销售面积终于见顶了！历史大顶！
作为一个谨慎的研究者，我也没信心断言、百分百会见顶，但我认为有八成概率将会见顶，所以，如果做个简单明快的判断，就叫：见顶！
先看数据。
下图是全国新建商品房销售面积年度变化。
2001年以来，只有08年和14年出现年度下跌，其他年份都是正增长。其中2011年之前属于高增长，除了08年，都是两位数增长。2011年开始，增幅减小。
但今年重现20%以上高增长，2016年1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，成交量已经超过2013年（130551万平方米），再创历史新高！
注意，还有一个12月没算进去呢。2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，按2016年全年20%的增速，则2016年全年销量为15.4亿平米，比2013年全年高于14%左右。
再聊逻辑。
如果看到今年创历史新高，就预测这是历史大顶，这样的逻辑挺混帐，对吧。
我的逻辑是：其一，从指标关系上思考，2011年房企购地面积大概率见到历史大顶，2013年房企新开工面积大概率见到历史大顶，三年左右之后，新房销售面积大概率见到历史大顶，符合指标内在联系。而2017年，我预测新房销量大概率低于2016，因此推导出2016年新房销售面积大概率见到历史大顶。
其二，从城镇化、人口红利、GDP增速，这三个决定楼市总需求的宏观指标来看，基本支撑新房建筑量与销售量在近几年的区间内，见顶。
其三，越来越多的城市，二手房成交量已经、正在、将要超过新房成交量。
关于新房成交量的问题，其实去年我就在预测，今年很可能见到历史大顶，这一观点，在很多内部闭门会议中曾提出过。
而近几天，我们易居研究院正在撰写全国市场年报，我也在思考2017年行业指标预测值。具体指标，下周三易居论坛上我们会公布的。
关于年度指标的预测，近几年我们也一直收集、参考、学习同行。每年，还做一个小小的资料整理。
下面是一年之前，我们收集的机构预测，可以回顾、比较一下关于全国商品房销售面积的均价的预测。
当时，关于2016年全国商品房成交面积的预测，一年前最乐观的是中科院，增长9.6%；最悲观的是中金公司，下跌5%。我们研究院预测是增长5%。而今年前11个月的实际值是，增长24%，预计全年是20%左右。可见，实际上2016年全国市场的强势程度，远超所有机构的预测！
关于关于2016年全国商品房成交均价的预测，一年前最乐观的是我们易居研究院，增长7%；最悲观的是中信证券，0%增长。而今年前11个月的实际值是，增长10%，预计全年也是10%左右。
如果综合上述两个最重要的行业指标，则易居研究院和中科院最靠谱。当然，在预测全国指标方面，易居研究院过去四年都处于领先地位，哈哈，牛逼不是吹的，我们去年底发布有房地产预测琅琊榜，有详实证据的。
关于2016年的全国指标预测，我在一年前的自己的元旦长文中也有预测，其中部分指标更乐观一些。如下图：我对于全国商品房销售面积的预测是增长8%左右，对于均价预测是8%左右，更接近今年的实际值。
很多人，不清楚我们研究院和老杨的宏观预测，为什么总是保持着高靠谱率、在同类机构中处于领先水平。罗马不是一天建成的。研究不是一年搞定的。如有空，可以下周三，来听论坛噢（报名晚，没座位，属正常现象，呵呵）。
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