近日，财政部长肖捷在一篇文章里提到了房地产税“将按照住房评估值”征收，还提到了国家正在建立“个人收入和财产信息系统”。
这两个信息似乎向我们传递了一个信号：房地产税真的快来了！
正在是这个背景下，叶檀昨天写了一篇文章，标题是“把房地产资产压到家庭资产的50%以下，这是纪律”。
对于为什么50%以下，哪些家庭可以例外，文章没有详细论述，只是笼统地这样表述：
家庭资产配置，房地产最高不要超过50%，然后逐步进入其他市场，高风险、低风险的资产都配置一点，就能做到，听到征收房产税一脸平静，任何时候都不会心惊肉跳。
有多位读者留言询问我的看法，所以今天谈一下这个话题。
在我看来，叶檀文章的表述过于简略，容易对读者构成误导。其实，中国的房地产税没有那么可怕，尤其是对于普通家庭来说没有那么可怕。而且中国的情况不像欧美，房地产税的情况会非常复杂。
举个例子：家庭甲，3口人，居住在北京；家庭乙，3口人，居住在东莞。
假设两家目前的净资产都是1200万。甲家只有一套房（100平方米），位于北京，其中房子价值1100万，家庭其他资产价值100万；乙家在东莞有5套房，每套价值200万（每套100平米），另外有其他资产200万。
中国的城市土地归国家所有，人民在购买住宅的时候一次性支付了数十年的土地使用费，开征房地产税带有“重复征税”的性质，所以一定存在免征面积。假设到那时北京规定，人均免税面积是35平米，那么家庭甲是不用支付一分钱房地产税的。
家庭甲的资产里，房地产占比超过90%，但没有什么问题。即便是这个家庭未来有钱了，投资了一套写字楼性质的房产，也没有什么问题，不会有惩罚性的房地产税。
假设东莞规定，人均免税面积是50平米（城市级别低，免税面积会多一些），那么乙家庭500平米的房子里，有150平米可以免税，350平米的房子需要交税。其中超过比较多的面积，可能还有较高税率。
上述例子告诉我们：如果你拥有的住宅面积不是特别大，即便是单价、总值都很高，也未必需要支付比较重的房地产税。至于商铺、商务公寓、写字楼，只要你能出租得出去，就不怕什么房地产税，因为在这方面不会有“累进制、惩罚性”的税率的。
所以，对于甲家庭来说，把房地产资产压缩到总资产的50%以下是完全没有必要的；对于乙家庭来说，他的房子的确太多了，需要减少。
有读者可能会问：凭什么按照面积免征，应该按照价值免征。全国应该统一，人均免税的住宅价值是50万或者80万什么的。其实这种想法是非常幼稚的，也是不可能实现的。因为这是另外一种不公平：让小城市的人可以合法拥有多套房，而大城市的人必须住蜗居。
更何况，房地产税是一种地方税，国家充分授权，地方决定如何征收。在美国，各州的房地产税率相差很大，“腾讯财经”2016年6月的报道说：
伊利诺伊州房产税税率的中位数在美国所有州中是最高的，达到2.67%。纽约州排第二，为2.53%，之后是新罕布什尔和新泽西，它们的房产税税率中位数分别为2.4%和2.37%。
美国房产税税率最低的州是夏威夷州，该州房产税税率的中位数为0.31%。南达科他房产税税率为0.38%，阿拉巴马州州房产税税率中位数为0.54%。（见下图）
由此可见，在美国房地产税的税率，最高的州是最低州的8.6倍。
在美国，房地产税率最低的是夏威夷，这也证实了我们团队一贯的看法：海南楼市是最经不起房地产税的地区之一，很有可能免税或者低税率。海南就是中国的夏威夷，他们的共同点是季节性很强，房屋空置时间较长。
中国的房地产税率差距会显著超过美国，因为中国很多中小城市必须免征房地产税，否则城市经济将崩溃。不信，我们可以走着瞧。
至于未来中国大城市的房地产税率，也不可能太激进。因为房地产税是地方税源，是地方政府长期的金饭碗。如果收得太高，等于把人往其他大城市赶，不利于地方经济发展。而且税收太高，未必能用在当地，因为中央政府还要转移支付。
整体而言，中国即将从“印钞票的时代”（用货币超发推动城镇化）进入“印股票的时代”（实体经济+大金融）。未来中国富裕家庭的资产配置将日益多元化，金融资产占比会不断上升，房地产占比会适当下降。
但需要提醒大家的是：大金融时代，全社会的信用必须跟上，央行的印钞速度必须控制住，否则，你的金融资产就是电脑里的数字，蒸发起来比太阳下的露珠还快。与其那样，还不如多持有一些大城市的房产安全。住宅太多，还可以买写字楼、商务公寓。
所以，“把房地产资产压到家庭资产的50%以下，这是纪律”的说法，并不一定成立。
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