来源｜杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）
作者
｜张银银
编辑 | 价值线 小精
楼市凶猛，全球大城市多不例外。
近日，瑞银发布2017年瑞银全球房地产泡沫指数，加拿大多伦多成为头等黑马，首次进入指数排名就名列泡沫风险之最。而在房价泡沫风险城市前10名中，中国香港位列第7。
而其他我们认为价格很高的中国城市，却没进入泡沫20强。这到底怎么回事？
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相比去年，全球楼市泡沫在膨胀
首先，杠杆游戏简单分析下全球泡沫情况。如下图1所示，2017年瑞银全球房地产泡沫指数中，多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹这8座的楼市被标注为较高的“泡沫风险”。
图1.2017年瑞银全球房地产泡沫指数 图表来源|UBS
其中，冠军多伦多过去五年以来，房价增长了50%。说到这里，我国主要一二线城市是不是都要笑了。
从下图2可以看到，2016年，被标注为红色“泡沫风险”的城市有6座，今年升至8座；黄色房价被高估的城市则与去年持平，同为7座，但风险指数比去年有所上升，可见全球楼市泡沫也是逐渐在膨胀。
去年的第一名温哥华跌到了第四，香港则从第6降到第7，但不可否认的是，这两个城市依然面临着巨大的泡沫风险。
图2.2016年瑞银全球房地产泡沫指数 图表来源|UBS
显然，膨胀的泡沫里，都有全球各央行们的功劳。
悉尼的所有分项指标明确表明，房地产市场风险加剧。正如瑞银财富管理投资总监办公室房地产经济学家Matthias Holzhey指出的：“过去四个季度房价再次上涨12%-，目前已较2012年上涨60%。经通胀调整的收入增长率仅为2%。税收豁免以及可只付利息的贷款，暂时掩饰了可负担能力恶化的情况。”
温哥华的房价近10年来一直都被显著高估。国外媒体纷纷将此矛头都指向我国央行，而不是欧央行，至于原因，杠杆游戏很傻很天真。
值得一提的是，报告指出，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。实际价格过去六年以来小幅下降。房地产市场降至公允估值水平，2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%，私人房地产市场仍难以负担，但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。
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海外投资推高全球楼市泡沫风险？
这几年海外投资火爆，也推高了一些超级明星城市的泡沫风险。杠杆游戏此前就分析过，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上。
加拿大的多伦多，全球房价涨幅第1，高达26%。而在2016年，多伦多涨幅为14.8%，当时涨幅位列全球28位。
对于我们来说，当大都市的白领还苦苦挣扎于，怎么买得起的时候，一系列数据表明，大量的资本其实已经跑去国外配置资产。甚至可以说，其中一部分对外投资的钱，正是来自于在国内房地产市场上的“洗劫”。
这个过程是怎么一回事，我想，杠杆游戏的读者都是明白人。
不过资产配置出去了不代表稳赚，但至少这一财富转移的趋势动向，非常值得关注。显然，我国高层也已经关注到了，发出了严厉警告。
还让人担忧的是，如果房地产在调控之下真的有所退潮。那么，明年乃至未来，财富怎么配置将更是个问题，国内好像也有点资产荒，实体经济回报率依旧不如过去。
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我国一二线城市在全球楼市泡沫的什么位置？
值得一提的是，我国内地的城市暂时不在瑞银全球房地产泡沫指数研究范围之内，原因可能是缺乏连贯的数据。
不过，我们还是能够从中找到相应的位置。比如参照这份报告，排名第一的多伦多五年以来房价增长了50%。再对比我国主要一二线城市近几年的房价涨幅，你就会大概明白，我国的房地产泡沫风险究竟有多大了。
当然不能完全这么看，毕竟各自有自己的国情。
再比如，如图3所示，就房价收入比而言，在香港，收入达当地平均水平两倍的人，也很难买得城市中心附近60平方米的住房。另外，人们的收入和房价，在伦敦、东京、纽约、巴黎和新加坡是脱节的，房价收入比超过了10。而我们的房价收入比，有些城市，要远比这一数字大得多。
