销售跟踪：
1月新房销售环比下降、同比小幅增长。根据中指研究院数据，2025年1月重点跟踪的70个城市有57个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别下降50%和49%，同比分别增长3%和2%，受到春节假期影响，1月新房销售环比下滑明显，不过同比仍实现小幅增长。分城市能级看，一线城市销售面积环比下降46%、同比增长3%；二线城市销售面积环比下降54%、同比下降1%，三线及以下城市销售面积环比下降44%、同比增长16%。从周度数据来看，1月30大中城市商品房成交面积环比下降，同比仍维持正增长。
房企销售：
我们重点跟踪的房企有57家披露了1月销售数据，销售额环比平均下降56%，同比平均下降18%，其中18家房企销售额同比实现增长，具体来看，中海地产、中国金茂、建发房产、越秀地产、华润置地同比分别增长14%、5%、4%、4%和2%，中国铁建、中国中铁、中交房地产、保利置业同比增幅在40%以上，保利发展、招商蛇口同比分别下降11%和25%。滨江集团、万科、龙湖集团、金地集团和新城控股同比分别下降31%、43%、35%、59%和72%。
土地市场：
2025年1月300城推地建筑面积1851万平米，环比下降85%、同比下降10%，成交建筑面积1742万平米，环比下降86%、同比增长10%；1月土地流拍率4%，成交溢价率11%，溢价率相比此前有所上升；1月土地成交金额1129亿元，环比下降81%、同比增长41%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别增长101%、5%和47%。
融资跟踪：
1月境内地产债净增继续为正，发行量和净增量分别为260亿元和28亿元，其中国企净增85亿元、非国企-57亿元。非国企新发3支，新希望五新实业发行5年期中票8亿元，票面利率2.84%，由中债增提供担保；美的置业发行5年期中票15亿元，票面利率3%，由中债增提供担保；滨江集团发行1年期短融6亿元，票面利率3.8%。美元债无新发，净增量为-44亿美元。到期方面，2025年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4152亿元、美元债到期回售合计284亿美元，同比都有所回落。个券层面，万科2025年2月有50亿元境内债到期、3月有18.9亿元境内债到期，龙湖2025年3月有30亿元境内债面临回售，金地集团2月有17亿元境内债到期。
二级市场走势：境内债利差走扩居多，美元债指数小幅上涨。
1月境内债行业利差走扩居多，AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别走扩1bp、收窄40bp和走扩2bp，其中AA+主要受万科收窄带动，剔除万科影响后走扩1bp。1月临近春节，无新增房地产政策出台，美元债指数当月回报率1.50%，高收益表现好于投资级，回报率分别为1.91%和0.58%。具体来看，万科美元债价格“V型”反弹，中长端美元债上涨13-15美元左右至60-65美元左右；龙湖集团中长端美元债下跌1-2美元至67-74美元左右。
行业投资建议
1月新房销售环比有所下滑，不过同比仍维持正增长。近期广州[1]、珠海[2]等地公示了专项债收储相关计划，中国金茂4幅地块被湖州南太湖管委会收储获现金补偿7.81亿元[3]，我们认为土地收储逐步进入实施阶段，对于改善房企流动性或将有一定帮助。1月中上旬央国企地产债收益率跟随市场走势有所上行，目前已有所回落，仍然处在历史低位，央国企地产债利差处于相对高位，万科1月27日公告管理层重组[4]，2月10日公告获得深圳地铁集团贷款[5]，带动市场情绪好转，我们认为后续利差有望企稳收窄，我们建议维持中等久期央国企适度择券。
