开发商的日子会不会难过？

1万亿是浦东新区2018年的GDP总值目标。

也是万科现在的负债规模。

有一种声音说看各大房地产公司的负债规模真吓人，房价是不是要大跌了？

开发商的负债里，有一类是期房销售款，是计入负债的。期房的销售款，相当于开发商收了钱，但房子还没有交给小业主，如果房子没有办法交给小业主，是需要退钱的，相当于开发商欠了小业主的钱，所以是负债。

2018年1月到5月，万科销售权益金额1674.5亿元。

万科真实的负债规模也不小，但离浦东GDP还是有距离的。

就资产负债表而言， 存货（开发商还没卖出的房子） 的估值更重要。存货一方面可能遭遇限价，估值应该是政府给多少就是多少，另一方面，类似于环京的存货，是需要计提跌价准备的。

2017年3月，万科对四川南充项目计提了跌价准备，南充粉丝问该怎么办，我说 再买几套压压惊。 如果此时你在看文章， 建议你卖出非自住的房子，坚决一点。

开发商的第一层困境，是一线二线城市可能遭遇限价，而最迟到2019年11月， 三四线降价潮可能出现， 最近的一条新闻已经初现端倪：

贵州思南县通过平台公司以稍低于市场价格收购滨江花城、和谐腾龙等项目库存商品房，避免其资金链断裂而 崩盘 。

开发商的第二层困境，是投资性困难。

买地，则资产负债表继续难看。就算是买地，到底是去可能遭遇限价的地方，还是去不限价但是未来不够安全的地方？

过去几年的货币洪流，选择下沉到三、四线城市的开发商迅速跃升，这种情况是否还能持续？

碧桂园逆天的开发节奏，有在价值调整之前，能收割多少收割多少的意味。

无论是棚改还是外出打工的积蓄，三四线的汹涌都难以持续。

如果不买地， 品牌开发商还算安全。

以融创西安为例子，融创那些存货和现金的区别，大概就差2个月房贷放款时间。

如果融创资金有问题，西安政府应该会让它卖的。哪个政府希望品牌公司资金链出现问题是在本地？

考量了开发商的困境之后，市民就相对简单了。

新房市场里有限价体现的房子，就可以买。

因为你比开发商还轻松一些， 开发商是停不下来的 ： 房地产开发虽然有投资属性，但本质上房地产业是提供居住产品的服务业。

小开发商也许还能离开市场，大开发商不进则退，中大型开发商还有扩大规模的冲动，为了未来的市场话语权。

该来的，总会来的。 你比开发商更安全就好。

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匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，8年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。

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