weiweishuofang
·壹·
@一切
维维老师，我打算买房了，总价200万左右，地域没有要求，以增值保值为主，有房户社保八年，建议关注哪些板块的新盘？瓶窑、崇贤、闲林、大江东核心区、东湖新城、青山湖、银湖，或者其它？能否排个序供参考，谢谢。
答：全杭州单价2万左右的板块，你几乎都列出来了。至于怎么排序，我觉得还是得基于摇号难度，因为摇号难度和板块竞争力息息相关。
在这些板块中，闲林是相对最难摇的，新盘数量很少，但来自未来科技城的外溢需求量又特别旺盛。所以，闲林可以作为第一梯队的选择。第二梯队基本上就是崇贤、瓶窑、大江东核心区以及东湖新城这几个板块，不算特别难摇，但也没那么容易；再然后是银湖和青山湖，还有空港新城等。
光是这些板块一个个摇过来，已经很不容易了。不过，即便选择有很多，你也得好好挑选。200万总价范围内，也要尽可能抓住其中一个关键要素，比如地铁或者购物中心，尤其是地铁，能辐射更多人群。像大江东核心区，重点关注龙湖天街那一带；还有东湖新城内，也要多看看地铁口的那一片楼盘。
weiweishuofang
·贰·
@Q
女神您好，我们采荷一套老破小给孩子读书，一家和老人一起挤在60平两室里，想再搞一套分开住，该买哪里好呢？预算只有两百万。现在孩子还小，可能三年后再分房睡。
答：如果还打算买在采荷附近，预算两百万也只能继续买老破小了。那就索性买得近一点，比如在采荷同小区或者隔壁的景芳再买一套，保持「一碗汤的距离」，家人之间互相有个照应。还有一个方案，就是租一套更好更大的房子，解决眼下的居住问题。有时候，不要舍不得那一点租金，其实有机会提升一家人的居住幸福感，是很划得来的。
如果暂时租房，那么手里的200万可以想买哪就买哪了，而且选择也不少，像第一个提问里说到的一连串板块，就供你参考。毕竟你们已经有学区房了，再买老破小也没什么意义，不如扩大选择面，买位置远一点，但配套和品质都更好的房子，说不定以后也能用得上。
weiweishuofang
·叁·
@Serena
一家三口住在九堡万科·魅力之城87方二房，孩子就读东城四年级。目前手头有现金50万，夫妻工作稳定，想置换三房大户型。但学校附近没有性价比高的选择，房子普遍较老。要不要把现有房子再稍微装修下，等孩子读高中后再置换？
答：别装修了，还是将就住吧。像魅力之城这样的房子，87方只有两房，房龄也已经差不多十五年了，竞争力没那么强，何必再花钱装修。但你说要等到孩子读高中再换吧，又还得再熬起码五六年，要不索性就租房？这也是一个方案。甚至你可以把魅力之城租掉，再贴点钱租个更好的房子，比如杨柳郡之类的，不管是居住感受还是房子品质，都会很不一样。
如果要置换，即便学校附近没有性价比高的选择，但只要换得比魅力之城更好就行了。要是觉得艮北新城的二手房单价太高，那就在九堡这一带挑，稍微新一点、好一点的房子都是可以的，哪怕只是换个90来方的三房，也比魅力之城要强。
weiweishuofang
·肆·
@天才
有套高教新村86方的房子，星洲小学学区，挂牌520万，想卖掉置换政苑140方的电梯房，看到中介挂牌大概830万，也只有三房，划算吗？另外政苑的多层房子是否会加装电梯？
答：会不会加装电梯，这个没人能不知道，因为老旧小区加装电梯，是由单独每一幢来决定的，而不是以整个小区来规划的。加不加，取决于这幢楼每一家住户的想法。
至于政苑的房子，能不换则不换。因为这样的置换意义不大，还不如留着学区房在手里，甚至租房也比这个置换方案要好。你得明白一点，置换起码要有明显的进阶感，比如换到居住体验感更好的商品房园区，或者户型结构更好的房子，要不然就是周边的配套更加齐全。
地段上这个置换差不多，但是你要想，星洲小学附近更好的选择有很多，所以何必呢？申花这里有一大片次新房能挑，近一点的有紫金府；贵一点的有养云静舍、宜和园、金茂府；便宜些的有黄龙金茂悦、东方福邸，还有天阳和九龙仓的项目等等。这些小区的品质和居住感受，比你现在都要好太多，去星洲上学也还挺方便。而换政苑的140方，则基本是「换汤不换药」的做法，进阶感太弱了。
weiweishuofang
·伍·
@ley
维维好，最近去看了丁桥的花芸春境和润如园。更喜欢润如园的装修品质和整体建设，而且无需摇号，但只剩较大的户型，总价在400万左右，相比花芸春境的101方高了不少，贷款压力比较大，请问哪个更值得入手呢？
答：如果在乎家门口步行范围有没有天街和地铁，那就选花芸春境。从生活的便利度来说，花芸春境所在的丁桥核心区，是润如园没法比的；但从房子本身来说，的的确确润如园做得更好。这就得做个取舍了，或者你也可以先去摇花芸春境试试，等摇不到死心了，再去买润如园也来得及。
至于贷款压力，也要好好衡量一下，如果会严重影响到自己的生活品质，那就要谨慎；如果踮踮脚还能承受，那也可以。毕竟，趁年轻给自己多一点压力，也是好事。而且，能买到自己喜欢的装修和园区，有点压力也是值得的。
weiweishuofang
·陆·
@唯
现住在纯公积金贷款的白马尊邸120方，商贷的万家名城二期90方出租中。社保巨子，想腾房票，请教老师，该卖哪套？
答：不嫌折腾的话，肯定是卖掉白马尊邸。虽然白马尊邸属于西湖区，万家名城属于新余杭区，但现在已经不是「以行政区论英雄」的时代了，白马尊邸的发展趋势是比不上万家名城的。至于纯公积金贷款，也不用觉得可惜，额度最多也就100万，而且以后还有机会。
其实你更应该考虑的，是卖了以后买哪里。白马尊邸估计能卖个四五百万，再加上贷款，能摇什么新房呢？运河新城、勾庄、祥符、申花……哪哪儿都难摇啊。但即便你是「社保巨子」，也只能保证入围而已，摇不摇得到还得看运气。
所以，建议不要只盯着新房，尤其是这一片区域的改善级新房。尽管很多人觉得望品的周边面貌一般，但登记结果出来之后，就会知道，想买的人还是有很多，摇号难度还是不低。虽然接下来还有一些机会，比如「和品」的最后一期，滨融府的最后一幢，还有九龙仓项目等，但也得做好摇不到的准备。
如果最终还是回头买二手房，要记住一点：只要换得比白马尊邸更好，就行了。
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本期文字整理︱戴滋仪 主编︱张飞天 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
