当下在河东，1公里（适当步行范围）内集齐地铁、学校、公园、大型商业等配套的项目其实并不多，除了瑞府，这个项目算一个。中建翡翠天序已经开启首次开盘认筹，产品户型究竟怎么样？01产品分析
因为已经开盘，之前一直没时间写，直接先聊产品和户型。
项目分为东地块和西地块，这次主要聊东地块，首开5号栋。垃圾站设计在地块最北边，影响相对最小。
东地块主要是两种产品：其中5、6、7、8栋是两梯两户的纯板楼产品；
1、2、3栋是两梯三户的类板楼产品。（类似招商蛇口璀璨学府和绿城桂语云著的设计）
东地块其实更偏刚需和刚改，3.87的容积率比较高，车位配比也一般，楼间距基本在39米左右，基本卡着标准来。
在当下市场下，东地块的容积率，楼间距，车位比等硬指标不算优质。
1. 所处位置：143㎡的纯板楼户型为5、6、7、8号栋；2. 采光因素：7、8号栋南面为低矮中小学用地，低楼层采光条件也比较好，高楼层可以跨过中小学用地看湖南省植物园的绿景，视距会非常好。但是5、6号栋南向楼间距大概39米左右，且7、8号栋都是双体楼，视野采光会有不少的遮挡影响。
3. 噪声因素：7、8号栋南面为低矮中小学用地，社区小路，当然受不了学校噪音的就避开，1号栋北向不远有湘府路高架，其他楼栋影响不算太大。但西侧还有一块住宅用地，如果出让得慢，对后期居住会有一点影响。
4. 户型因素：四开间朝南，得房率比传统户型高，四个房间尺寸非常合理，卧室储物空间非常充足。但在当下建筑新规里，其户型设计只能说中规中矩，首先4.4米宽的客厅开间比较常规，其次入户需要通过餐厅区域，餐厅整体宽度是3.95米，去掉墙体大概3.75米净宽，留出1米的入户通道，其真正使用宽度其实不太好设计餐边柜之类的。厨房不大，另外北向阳台区域靠着电梯井，做北阳台使用会比较合理。
5. 价格因素：143㎡目前对外报价17000多，真正落地成交不到16000的价格。配置了日立中央空调、森德新风系统、菲斯曼壁挂炉地暖三大件，其他配置均为一线品牌，其精装成本比前几年限价时代会好了不少。
对
02综合配套
项目位于雨花区红星城市更新板块，红星大商圈，片区内有德思勤城市广场、步步高星城天地、复地星光天地、通程商业广场等商业，商业非常繁华，烟火气浓厚。
红星城市更新片区示意图
交通配套：距离7号线红星大市场站（建设中）约800m，5号线板塘冲站约1.2km，周边规划有地铁8号线。
商业配套：坐拥长沙第二大商圈红星商圈，周边德思勤城市广场、步步高星城天地、复地星光天地、通程商业广场等商业环伺。
教育配套：更难得的是项目配套入读“砂子塘天华+麓山国际”，麓山天华中学已动工，预计2025年秋季开学。且小学、初中均在家门口，读书近也是一个非常好的优势。
景观配套：楼下圭塘河风光带，步行可至植物园西门，被湖南省植物园与圭塘河风光带环抱，要知道河东是非常缺城市山水资源的。
麓山天华中学(暂定名)，是麓山国际与雨花区第一次合作办学。
该校将由麓山国际本部委派优秀干部和骨干教师，打造成为雨花教育的新名片。
中建翡翠天序正是红星片区少有的配套入学新盘，未来无需微机派位！
麓山天华中学(暂定名)效果图
除了优越的配套，项目本身还有不少亮点：
亮点一：全公建化立面。
全公建化封窗的外立面，高窗墙比。
项目外立面效果图
亮点二：下沉式泛会所。
打造下沉式泛会所，健身房/瑜伽室室/盥洗室/男女更衣室等功能空间齐备，全方位满足业主健身、社交、休闲等多元生活需求。
会所实景图
03价值评估
第一、南城综合配套最全，有其稀缺性：在沿着湘府路省府红星一带，如果找学区房，省府新开铺黑石铺不少。但是真正短期内，地铁、公园、商业等生活配套全面的新盘，其实并不多，因此翡翠天序有其稀缺性。
无论是家门口大面积的公园绿地，还是巨量的成熟的大型商业配套，在当下河东都是难得的；
第二、横向对比同类楼盘，15000多带地暖新风中央空调三大件精装交付，如果能接受精装不大改，相当于13000+的毛坯价格，比起大部分一万二三买入的花语江南等，如果能如期不减配交付，性价比还是可以的，在适合自己的通勤范围内这个价格问题不会太大。但是选楼栋很重要，有的人对噪音很敏感，有的人喜欢视野，根据自己对采光视野和噪音敏感度来；
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