专栏名称: 院长聊房

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避坑！在重庆买了这类房子的人，已经哭晕在厕所！

院长聊房 · 公众号 · 房地产 · 2024-11-12 21:03

正文

文 / 李院长

重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023

今天又有粉丝找我帮他卖房子。

我一看，是融创文旅城。

清水2房，建面82平米，挂牌价93万，单价11314元/平米。

这个价格高不高？

说实话，如果是在一个理性的市场行情下，这个价格一点也不高。

毕竟物流园的地价在三年前就站到1万以上了，那个时候文旅城的新房打了折都要卖12000多，还要抢。

算上这几年的利息和资金成本，这个价格肯定是亏的。

但遗憾的是，当初有多少人非理性地买，现在就有多少人非理性地卖。

当我在贝壳上点开这个小区一看，吓了我一大跳：

在售房源546套！

这还只是文旅城其中的一个组团而已。要是把整个融创文旅城算在一起，你猜有多少挂牌量？

答案是：超过了3300套！

放眼望去全是只卖7000多的房源，你说你这个11314的价格卖给谁去？

要想在这3300多套房子中突围，除了把价格打到全小区最低之外，天王老子来了也没有办法帮你。

你会说你当初买得贵，现在这个价格已经亏了很多了。

有用吗？没用的。

市场不相信眼泪，买家也不是傻子。

当一个小区500多套房子摆在眼前，满屏都是7000多价格的时候，单价万元以上的房子出现在屏幕上的唯一意义就是挑战买家的智商。

其实我很理解这位粉丝的处境，因为自从我们推出了【有房无忧】的服务以来，找我们咨询卖房的客户非常多。而类似这样的情况比比皆是。

除了文旅城之外，像富力城、国博城、中交中央公园等楼盘都出现了比较严重的价格踩踏。

买了这些楼盘的投资客很多已经哭晕在厕所。

赚钱肯定是赚不了了，无非是亏多亏少的问题。

但这些楼盘的亏钱的原因到底是什么？

如果你想知道这背后的原因，如果你还想知道在重庆买房如何避坑，可以扫描下方二维码，加入【李院长重庆购房社群】，与上万名购房者一起交流重庆购房经验。

很多人会说，都是大盘惹的祸！

的确，刚才我列举的这几个楼盘全都是超级大盘。

富力城3800亩，融创文旅城更是达到6700亩，光建筑面积就有550万方，相当于5个百万方大盘那么大。

但这个锅，大盘不背。

在过去，重庆遍地都是大盘。

像北滨路的春森彼岸、融景城；溉澜溪的鲁能星城；弹子石的国际社区、长嘉汇；渝中区的重庆天地；照母山的约克郡；大竹林的江与城；还有融侨半岛、融汇半岛等等，哪个不是百万方以上的大盘？

江与城大社区（图源网络）

这些楼盘为什么没有出现如此夸张的价格踩踏呢？

我在之前的文章中多次讲过，相对于那些只有几万方的小楼盘，大盘的优势其实是非常明显的。

比如更容易形成街区，生活配套更完善，交通更加便利，小区内部也会有更多的土地集中起来修建大中庭、大草坪、球场、水景等等景观和业主娱乐设施。

大盘的居住体验其实要比小楼盘舒服得多。

所以，把这一切归咎于楼盘太大，显然是不对的。

也有很多人会说，问题在于投资客太多。

投资客扎堆的楼盘，一定不能碰。

因为投资客买房都是为了几年后卖掉赚差价的。所以投资客一多，二手市场上的抛盘量就大，价格自然就垮了。

这个说法有一些道理，但仔细想想好像又不完全是那么回事。

投资客太多会增加二手房挂牌量，但并没有增加房子的总体供应量，只不过是把房子从开发商的销控表上转移到了二手房APP上而已。

只不过是把这些房子真正面市时间往后推迟了两三年而已。

如果市场需求还在，投资客只是个搬运工。

像长嘉汇、来福士、万科翡翠都会，以及万科重庆天地的翡翠系列都有非常多的投资客，为什么这些楼盘的价格不但没降，反而还在涨呢？

长嘉汇两江峯

所以，投资客的多少也不是主要的影响因素。

那真正导致价格踩踏的罪魁祸首是什么？

我认为只有一个，那就是：

同质化！

再大的楼盘放到整个市场里，也只能溅起一点小水花。所以真正的问题不在于一个楼盘的量有多大，而在于“量大且无差别”。

你想想看，一个小区500多套房子，全都是一模一样的清水高层，3梯8户，别人凭什么单单就看中你那一套？

如果这500套房子的构成是：

清水高层2房50套、3房50套、4房50套；

精装高层2房50套、3房50套、4房50套；

洋房50套、上叠25套、下叠25套；

精装大平层50套、四代宅50套。

你的房子是不是会好卖很多？

至少价格不用垮得这么厉害吧。

不是市场没有需求，而是这个需求被同质化的产品完全稀释掉了。

如果你遇到“大盘 + 投资客扎堆 + 产品同质化严重”这样的神仙组合，再遇到市场下行的大环境，那么价格踩踏就是注定的结局。

重庆在经历了过去的天量供应之后，二手房的存量本来就很大，所以在重庆买房对楼盘的选择更要非常谨慎。一不小心就会踩坑。

所以大家在买房时一定要避开这样的神仙组合。

很多人会问，那我手上现在已经拿到这样的房子了又该怎么办呢？

在重庆买房又应该选择怎样的房子才最安全，未来最有升值空间呢？

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