买卖秘笈丨东京投资入门第二课

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买卖秘笈丨东京投资入门课

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大家晚上好，我们《小日本大东京》系列讲座第二涩谷区马上就要开始，是今天主讲人兼主持人长安老师。

首先非常感谢季老湿的邀请，在这边跟大家分享一下关于我在东京房产投资的一些经验。上节课我们主要讲的是六大核心区的新宿区。讲完之后，不是说自夸了，感觉反响还挺不错的，尤其是好多听众朋友留下了很多宝贵意见和一些问题。我总结了一下，在讲涩谷话题之前，我想先回答一下上期课程留下的几个经典问题。

上期我们留下的有这么几个问题。有一个同事说， 小孩在国内上大学和日本上大学有什么区别？ 我讲这个日本房产投资的经验之谈当中，我又插播了关于我在日本读大学留学经历在里面，没有想到大家留下了深刻的印象。我在这边回答一下国内上大学和日本上大学的区别，我自身经历来讲，我当时是国内高考考的是民办大学三本，就觉得当时这个民办大学其实读了和没有读觉得意义不是特别大。想去海外再深造一下，用我们现在话就是镀金一下，那么选择性价比非常之高的日本大学就是这个考虑。如果说国内大学和日本大学区别所在，我是觉得最大一个地方是含金量的不同。

我相信可能现在的日企不如几年前这么火了，但是总体来说日企还是属于外资企业，无论说薪水还是从福利待遇，日资企业都是相当不错的。所以我们这边如果哪怕不是留在日本工作，而是回到中国的日资企业，也比一般现在国资企业也好，包括其他的民营企业也好，我只能说是一般的，你不能和阿里巴巴、腾讯、京东、百度这些知名的民营企业比，但是一般的民营企业来比的话，还是从工资和待遇来讲还是要好一些。我在上大学、考大学的时候，其实日本的大学和中国的大学基本上差不多，都是有一个高考，然后再有一个校内考，然后就是判定你能否达到合格大学的实力，唯一的区别就是考日本大学的时候有一个面试，这个在中国国内大学暂时是没有，基本上还是靠考试来一锤定音的。日本这个大学已经借鉴了一些考大学的因素，除了在看你文化课的知识层面之外，还看中的是你的语言表达能力，这个是我在当时考日本大学的时候和考中国大学时候的一个区别。

那么在读大学当中，日本大学也是比较注重文化课活动，我们有一些社团这块也是日本大学比较注重，还有一些是社会实习也是比较注重的，这个也是日本大学比较注重的地方。

最后我是觉得如果考上日本大学，无论你去跳板到美国、英国等发达国家，也是比国内读大学的更好跳板。

第二个问题 ，因为上次的房产投资的时候，我们提到了一个关于我在日本投资买房的时候，尤其是买一些中国的二手房或者是老房进行翻新，最后租给留学生，提高了租金的价格，导致我最后在卖的时候或者我在提高租售比的时候，进行了一个非常漂亮的包装，还有朋友就说我这边租给留学生有什么隐患？其实租给留学生最大的隐患其实主要是留学生对房子的爱惜程度，这方面比日本要差一些。这个说实话只能由我们一些中介公司或者管理公司来不断的教育。不过现在留学生比之前好很多了，我们也是发现留学生这块自觉程度也多了起来。

还有一个考虑到留学生拖欠房租的问题，现在基本上我出租给留学生都是让他强制性加入了保证会社，也就是万一他如果付不出房租，基本上可以肯定的是由保证公司给他付房租。所以说这点是我这边强制性加入。

第三个问题 有朋友问到商铺和普通的住宅有什么税上的区别？其实商铺也好、普通住宅也好，这个问题有很多朋友问我了，就说到底是税方面也好，包括一些购买房龄也好，产权的年龄也好，包括以及购房政策也好，没有区别吗？这点我在这边跟大家讲一下，在国内大家这方面因为买房受到商租房和住宅房、商铺三大房形购买的时候，因为房龄的不同，就是我们说的产权年龄不同，还有是水管、煤气管道的使用等等政策上的不同可能有误解。日本是没有的，日本全部是统一的，无论是税，还是房产的年龄，没有30年、50年的区别，都是永久产权，包括煤气和水道都是通用的。到底区别在什么地方？区别就是物业公司怎么定性这个房子的使用，比如说有的物业管理公司是定性商铺，那么你该有的东西都有，但是适用指的是适用于商铺，那么如果是定性住宅，那么就只能适用于住宅，如果是商住两用，那就是商住两用都得申请才可以使用，那么税方面也是一样的，没有说因为商铺交的税多，那么因为是住宅需要交的税多，这个没有区别。唯一区别在于，比如说我们说的是固定税价格不同，越是地方越好，地价越贵的地方地产税就越多。

第四个问题 遗产税的合理避免方法，我们有些朋友可能为了想给自己的小孩在日本买房，那么考虑到自己买完房子之后，如何交给小孩，或者是日本有一个遗产税。我在这里告诉大家，日本有遗产税，日本遗产税也是蛮高的，不低的。那么根据每个情况不一样，有减免。最高的没有减免情况达到50%，这个情况还是比较高的。如何避免？一般情况下直接就是卖掉，直接卖掉就可以了。

还有一个就是说 第五个问题 ，有人问到了银行的贷款条件，这个也是各位经常热门的话题，经常会问的问题，那么日本的银行和中国的银行其实我们所谓的中国银行就是在中国的中行或者是交行的分行，中系银行。这两家银行的贷款条件，首先区别在于如果我们的听众是在大陆生活，那么我相信您这边在日本的贷款是贷不了日本日系银行，就是日本本地银行，只能贷中系银行。首先我们中系银行贷款条件是什么，如果最高年龄贷款是60岁，那么最长是25年，如果你现在35岁，那么你贷到60岁，正好是25年，是这么一个情况，利息2.8%到3.2%之间，然后首付款是50%，评估额的50%，那么评估额是整个买卖价格的80%左右。

第六个问题 问到了买房对中国人的身份限制？这个倒是没有，买房对我们中国人的身份是没有任何的限制。因为我们相信中国人没有像在国内有购房的限制，在日本是没有购房限制。外国人的买房和中国人的买房，就是日本人的买房交的房产税是一模一样，没有任何的区别。所以你理解为我们外国人买房和在日本买房唯一最大的区别就是在贷款上面有区别。如果说你是日本人，或者是在日本居住的，长期具有签证，永住以上的中国人可以到日系银行，日本本地的银行享受日本比较低的汇率，大概在1.7%，如果是自己亲自住宅，结婚使用的婚房，就是自己使用的话0.7%，0.8%都有，如果不是的话，如果是外国人贷款只能贷中系银行，就是利率比较高一些。

还有的朋友问到了 这里工资需要什么条件 ？如果中国人在日本设立公司的话，这边基本上条件倒是没有怎么有，但是有几个问题，第一个是需要解决就是您的公司经营内容，那么比方说你成立一家公司，你的经营内容是什么，是做贸易还是做其他咨询，这个方面需要有经营内容。这个方面需要请专业律师帮你操作。那么说有需要这方面详细朋友介绍的话，我建议您可以联系我们的季老湿，因为他自己成立了自己的公司。

中介费的问题，我在日本中介那边买房子是非常的正规，一律都是房价的3%加6万乘以1.08的消费税，这个到哪儿都是全国统一的，所以说你到哪儿去买房都是一样，都是要付这个中介费的。

有的听众问到了 日本房价的历史涨幅 ？其实日本的房价，尤其是东京的房价其实主要在1989年、1990年经济泡沫，经济跌破前最顶期，可以说达到了人民币15万左右，15万之内吧，最高的15万左右。那么一下子跌破了以后，跌了三分之二，就是60%—70%，这是它一直低迷了二十多年，所谓低迷了二十年。

最后一个问题 ，有的人说我这边通常接受旧房的程度，租金的溢价空间是多少？那么我基本收旧房，一般是收1981年以后，也就是昭和56年以后的房子。为什么要收1981年以后的房子，因为它是新耐震基准，就是新的耐震基准建造的房子，这方面还是比较重要的，还有一方面就是租金的涨幅大概是涨了20%—30%。成本是多少？这个就要看了，每个房子都不一样，但是我基本会控制在房价的10%以内。

最后一个听众朋友说，东京的什么地段值得投资，我觉得上次在我们的课程当中，我讲的第一张就是六大核心区，完全是可以值得你投资的地方。我觉得如果是初期入门级的投资，我建议你在六大核心区里面投资是最保险的。

一口气给大家回答了这么多问题，那么既是帮大家巩固了上节课的内容，又帮大家回答了一些疑问。那么通过这个我们把上次的内容进行了一次性简单的总结，我觉得也是一个非常好的沟通。

我今天要跟大家分享的是 东京都六大核心区之时尚发祥地—涩谷区 。

谈到东京核心六大区那么有的一些是新的听众，我们简单说一下东京的六大核心区是哪一个六大核心区，首先东京都二十三区是主城区。那么二十三区里面最主要是最繁华的六大区，我们简称为六大核心区，这个六大核心区有新宿区、涩谷区、文京区、中央区、千奈田区、港区，这六大核心区的组成。

我们今天所要讲的是六大核心区的第二涩谷区，其实涩谷区也是非常之大，也是非常大。有三大块组成，一个是神泉盯，另外一个是有代官山、惠比寿，还有一个是表参道这三大块组成。其实非常熟悉日本或者经常来日本玩的年轻人其实对涩谷是非常的了解，因为涩谷这块其实最早了解比较多的是港台明星。因为港台当时因为签证他们来也是非常方便十多年起就开始对日本涩谷区就非常的了解，游玩的背包客也非常的多，那么自由行也非常多。其实像我们耳熟能详的陈冠希，陈冠希其实在涩谷区就有自己的潮牌店，最定大陆明星也是特别多，比如说之前我在涩谷还看到了包贝儿，还看到了其他一些明星，所以这些都是非常喜欢来这些地方。

那么涩谷为什么称之为时尚发祥地呢？主要是它有像元素、代官山、表参道等等这些年轻人，尤其是日系服装的潮牌店旗舰店都是这边。那除了日系的服装旗舰店和潮牌店之外，像GUCCI、LV这些品牌的旗舰店也是放在这些地方。这个地方兼具了我们年轻人的时尚，也兼具了小资白领的时尚，还有一些她们的女生喜欢除了购物之外，还有买东西，吃甜品等等，既是非常小资，又非常时尚发达的一个地方。

我觉得如果说以后有机会来日本旅行的话，尤其是私人旅行，而不是跟团的话，非常建议您来涩谷区，走一走，喝一杯咖啡。走一走林荫大道、表参大道，拜拜神宫泉，或者到热闹的涩谷车站去逛一逛，逛一个小店非常的有味道，买一个东西，喝一杯下午茶，度过一个非常优雅的下午。

那么涩谷区其实最主要讲的是涩谷车站，大家可以看到这张图，这个就是涩谷车站非常有名的，它前面五条大道一个十字路口，这个大道号称是全世界人流量最大的一个接口。据说每天都有几十万人的流动，非常的厉害。涩谷区名字来源于这个涩谷区行政中心，就是这个涩谷车站附近，所以得益于这个叫做涩谷区。那么涩谷区原先是皇亲贵族，就是一些贵族大臣所居住的地方。那么这个地方包括表参道，包括代官山、神泉盯、松荫盯（音），这些地方都是非常有钱，贵族的人才会买得起的房子，都放在这个地方。这种地方是既兼具了繁华，又有了闹中取静的优雅，是个非常难得，稀有的土地之一。

其实我在涩谷区这块也是有一段自己的历史，在学习时代，我在这个地方有一家餐饮店里面打工。那个时候我每天都是从晚上七八点一直打到十二点才回家，赶中店电车坐回家。每到十一二点的时候，这个涩谷区真的是灯红酒绿，有各式各样的人。那么之前说到了新宿区是一个不夜城，有红灯区。其实涩谷区也是一个非常有名的红灯区之一，只是在知名程度没有像歌舞伎厅这么厉害，但是涩谷区也是一个非常发达的红灯区。

所以说我每次打工回来，往车站走的时候，每次都会遇到形形色色各种各样的人，有陪酒女，也有喝醉酒大叔，尤其是日本的公司职员压力都非常大，每天很晚下了班也不回家，都是在那种居酒屋里面喝的酩酊大醉，有的人直接倒在路上睡觉了，这种东西每天都看的特别多。那个时候自己也只是想着挣钱，也没有想那么多。其实十年多，这个涩谷区没有变化多大，但是最近几年确实要开发新的楼盘，尤其是商业性的那种复合SOHO也准备在开发，所以我还是非常看好这个涩谷区的。因为这几年也是说着让涩谷区再开发。我本身也是非常喜欢涩谷区，除了有自己当时打工一段回忆，我记得那个时候跟我一块打工的人基本都回国了，有北京的，有福建的，有广东的，好多跟我一起打深夜工的朋友，真的是到现在都没有联系了，但是每当想起来的时候，我每次路过那家店的时候都觉得非常怀念。

现在有的时候去涩谷，现在其实去的不多了，因为总觉得自己年龄大了，不可能像年轻人那样熙熙攘攘的，吵啊、闹啊什么的，有的时候就觉得自己有点心理年龄老了，那个时候去的不多，但是每次去的时候总觉得自己会年轻几岁。像这样的地方，其实你买一套房子的话，我在这个地方也经常买房子，有的时候经常是为了看房子去的，因为这个地方基本上不用愁租，而且这个租金要比其他的区域要贵10%—20%，同样的面积大小。而我当时打工的地方就是这个神泉盯。神泉盯这个地方可以说是比较繁华的地方，那边也有商城，什么都会有，有一些像大型百货商店都在那条主街上面，可以说人流量非常之大。基本上买那面的房子都比其他地方要贵10%—20%，就是同样的租金，同样的价位都要贵。因为人流量实在是太大了。

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说完这个神泉盯，我们再来看看表参道，比起涩谷车站和神泉盯那个地方，很明显这个表参道一下子感觉层次高了起来。确实如果说像涩谷车站人气流量这么大，年轻人穿着各种奇葩颜色的衣服，确实比起他们来讲的话，很明显这个表参道的地方人的档次也好，衣着打扮也好会提高很多。那么一些旗舰店都是放在表参道上面，表参道是怎么来？表参道旁边有一个明治神宫泉。明治神宫是1920年建造的，当时就是明治维新，就建造了这么一个神宫。它旁边就是原宿，原宿是现在年轻人最愿意去的地方，但是这个原宿就是我们说的女仆装，日系一些可爱系服装的发祥地，基本都在这个地方。所以好多星探都在那个地方找漂亮的姑娘，挖掘一些星探，挖掘一些模特都在那个地方。

这个地方是一个非常小资的地方，房产我之前也考虑过，也想买，但是说实话那个地方几乎不出现任何的房产，可以说基本上没有房子买。因为基本上房子都非常的抢手，一出来就没有，店铺也是一出来就没有了。这个地方能找到房子，或者是有一套自己的房子的话，那基本上可以说是有钱人的象征，因为这个地方寸土寸金，每个地方都是非常值钱。而且这个地方租金也是非常的贵，我相信如果在这边有一套房子的话，基本上可以不愁吃，不愁穿了。那么还有一个就是这个地方房子都比较老，为什么老呢？实际上因为房价、地价太贵了，开发商是开不动啊，拆迁不动，真的是拆一套房子，拆一套小房子要花一大笔钱。

有的听众说，你说涩谷这个地方要比其他地方要贵10%—20%，甚至30%的租金，有没有什么具体的数字？因为今天也是准备这个课程的时候，没有考虑到这么一块。我把作业留到下堂课的讲其他的区域之前，我留出作业出来。我把这块下次回答大家。我会找两个案例，或者找2到3个案例，会把这个租金的情况为什么会多出来，怎么个多出来，是多少，到时候给大家发两个案例，这样大家比较了解一些。

大家可以看一下，这个就是刚才说的原宿车站，离表参道比较近的一个原宿车站。下面第二张图就是对面的叫做竹下空一条步行街，整个步行街两边都是年轻人日系服装店、时尚店、喝的咖啡厅，奴仆咖啡厅以及一些首饰店，整个人流量非常大，基本上都是人挤人的，人流量都非常大。

下面就是明治神宫，车站的右手边走过去就是明治神宫，当然和表参道是连在一起的，所以原宿、明治神宫、表参道这三个其实是在一块的。所以您下次可以这么安排，如果说你去了原宿车站过后，你可以去步行街逛一逛，步行街过后也可以去买东西，也可以吃东西，然后买完东西以后，就通过表参道然后再走过去，最后走到明治神宫就可以了，就是这么一条路线。

最后我们对表参道进行一个小总结，表参道可以简单用一句话，就是日本的香榭丽舍大道这么简单来简称，那么它的旁边就是有比较稍微平民一点的日系时尚发祥地，就是原宿。这两个代表日本最时尚小资的代表性地方。讲完表参道和原宿，我们接下来就是讲它的代官山这块地方。

代官山这个地方其实你说和原宿、表参道其实有点类似，都是比较小资的时尚女性经常喜欢去的地方。最大区别就在于代官山这个地方特别小，那么和我们表参道大马路两边都是LV旗舰店的那种气势比起来，这边感觉就是非常安静的小道，这里面有一些比较好喝的咖啡厅，非常有名的咖啡厅。那么可以说是自家酿制、自家打磨那种咖啡，手工打磨咖啡，也有那种给您一些书店，比较不错的一些书店，还有一些就是音乐店、乐器店，这些小的时尚小作坊和小店，这种地方非常多，但是又不缺乏那种时尚感，非常不错。

所以说这个地方总体上感觉虽然说是很时尚，但是给人一种非常积极的小资，那种非常特别适合于低调的，喜欢安静的年轻人。代官山这个地方也是一个高级住宅区，往往在这个地方基本上都是豪宅，隐蔽的豪宅，比如说有一些名人、明星，这些人就会在这个地方买一块地自己建那种豪宅，这种豪宅基本上是拿不出来，不卖，或者看不到流通。我这么多年下来，我也只看到一套到两套，之前是看到滨崎步，就是日本当年的当红歌星，那么现在可能稍微有一点没有那么红了，滨崎步的豪宅就是在这个附近，当时卖过一套，大概价格是18—19亿日元，20亿日元不到，相当于大概是多少人民币呢？一个亿是600万，所以说一亿两千万的房子也是相当的贵，相当的豪宅了。

那么跟代官山差不多类似的地方，也就是在它的附近的话是什么？是惠比寿车站，惠比寿常年来一直排行榜在前三的，在日本人心目中最适于居住的地方，可以说是一个非常好的高档区域所在地，这个是非常的不错。所以说这个地方无论是地价也好，无论是生活方便程度也好，都是最好的。前几年一直都是东京NO.1，最适合现在东京人适于居住的地方或者车站。这个地方基本上也是一些比较好的住宅，高档的小宅区，还有一些我们说的比较好吃的美食店，意大利餐厅、西班牙餐厅、法国餐厅，这些聚集比较多的在这个地方。那么到周末周日的时候，三五好友聚一聚在有红酒的一些餐厅，这些地方都是大家注重生活质量的人，都是住在这个地方。所以说能住在代官山，能住在涩谷，能住在惠比寿、神泉盯，这些地方的人身份都是相当的高，或者都是比较有钱的日本人住在这个地方。

所以说如果哪一天如果您在这个涩谷区，我刚才以上所说的几个地点，如果说有一套您自己的房子，那么您跟日本人说的时候，您会觉得非常有面子，日本人会对你竖起大拇指说太厉害、太厉害，根本不用说您这个身份有多少钱，只要说您是在这个地方有一套自己的房子就足够说明你的实力了。

最后我们稍微简单再总结一下，那么今天讲的涩谷区，其实在我之前上节课里面讲到一个山手线，这个最主要环状线上占了四个车站，一个是代代木车站，一个是代官山车站、涩谷车站、惠比寿车站，一个区能占四个车站其实就已经非常厉害了。可想而知涩谷区是一个非常重要的，对于东京来说是一个非常重要的地区。那么在这么重要的涩谷区刚才讲到了神泉盯，讲到了表参道、讲到了原宿、讲到了惠比寿、讲到了代官山，这几个非常著名的耳熟能详的几个地方。这几个地方刚才讲到了都是以时尚发祥地，以小资为主的商业店铺，还有一些咖啡厅，西式餐厅为主的小资的商业区域。

那么在这个区域里面房价刚才也讲了，是要比其他地方贵20%—30%，刚才已经有听众跟我提出来，你有具体的实际案例吗？其实不瞒大家说，这几天我正好在外地出差，这个案例我这次也是没有准备太多，那么尤其数字方面。我想在下节课的时候准备一下，在下节课之前回答上一节课问题的答疑时间内，我跟大家分享一下，以上是我们这次对东京六大核心区之时尚发祥地涩谷区进行了我的经验分享，也是比较笼统的概述了，包括了涩谷区这个概述。如果说真的想要了解这个区域，我是非常建议大家亲自来涩谷区逛一逛，亲自去体验一下，看一下，可能更加实体感。

非常感谢各位能够听我的演讲，谢谢各位。

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