今年的政府工作报告中提到，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”由于房产税直接与房价有所联系，为此，全社会又掀起了一阵热议房产税的潮流。
利益集团对房产税有所顾忌，吃瓜群众对房产税百般期待。其中缘由无非是认为房产税能让房价下降。
然而，房产税对于房价的影响真的有那么大吗？其实，房产税对于房价的影响完全被错误估计。利益集团与买不起房的吃瓜群众本就不是一个世界的人，两者都各有所图。
对利益集团而言，他们总是收买专家、投放广告、使劲鼓吹房价只能涨不能跌。因为一跌，资本游戏就玩不下去了。
但对广大吃瓜群众而言，总是日盼夜盼房价能够快速下跌。因为只有当前的房价腰斩再腰斩之后，自己才有可能买得起房、才有可能真正的安居乐业。
也就是说，两者都是带着主观意图去看待问题而并没有冷静、理性的判断。
利益集团方担心的是房产税会压低房价，吃瓜群众指望房产税把房价打回市场合理水平。
但实际上，房产税的影响被过分高估了，房产税对房价的影响十分有限。
房产税落地难
税收并非决定价格的最主要因素。税收对价格有影响没错，但还没到能够决定价格的程度。别说房地产市场如此，无论任何行业都是这样，税收政策不可能成为价格的决定性因素。
而且，国内高房价的关乎诸多方面。往大了说，作为中国经济第一支柱，房地产行业获得了大量社会资源，就算仅仅是为了守住不发生系统性风险的底线，也已经有充分理由让政府不得不托底房价；往小了说，房地产关乎千千万万家庭财富，如果房价下跌的话，成千上百万的中产家庭将再次回归贫困水平。
客观审视一下房产税就不难发现，房产税的诞生过程就充满各种“阻碍”。从1986年的暂行条例发布以来，知道2011年才由上海和重庆两大城市正式试点。25年以来，房产税一直处于难产的状态。
根据最新计划，最晚到2022年，现有的所有国务院立法税种要全部完成人大立法，其中就包括房产税。而最快则是2020年底前完成立法。此前，原财政部部长肖捷曾透露，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
所以，距离房产税真正落地还有很长一段路要走。在这期间，利益集团可以有很多“工作”可以做，他们甚至有充足的时间可以把房产税搞流产。
在立法阶段。利益集团能够利用小群体的能量干扰立法过程，在立法中插入有利于自己或者压根就难以执行的政策；又或是在讨论相关细则时，引入一些奇怪难解的概念游戏拖延立法时间；也可以借用地区差异，避重就轻故意放大问题，增加推进立法进程难度。
在授权阶段。利益集团在获得授权后可以制定其他地方相关政策对冲房产税政策；或是寻找各种理由，营造政策难以落地的局面；亦可通过对一些根本无关紧要的问题进行“多研究”而延缓政策落地时间。
在推进阶段。利益集团可以联合第三方（目前是评估机构，评估机构可操纵空间为市场合理价格上下30%浮动）操控评估价格；在推进政策落地时进行干预、阻扰；以当地财政状况、经济发展、就业数量等民生指标为要挟，争取政策妥协。
总而言之，来自利益集团方面的阻力是一定会存在的。房产税要落地，还需要经历九九八十一难，方能取得真经。
房产税影响小
退一步讲，就算房产税最终排除万难顺利落地，但对房价的影响能有几何？
目前，国内房地产业各环节税收占比分布如上图所示。交易环节税收占比最高，保有环节税收比例并不高。但从长周期看，房地产的交易总体保持在一个相对活跃的水平。虽然时不时会出现“有价无市”的场景，但无论新开楼盘还是二手房交易市场依旧聚集了不少人。
众所周知，房产税的重心在于持有环节，而非交易环节。房产税被寄以厚望的原因是因为吃瓜群众们天真的以为能够以此提高利益集团的房地产持有成本，从而迫使其抛售房地产。当市场抛售潮出现后，房价会因此下降。
这种逻辑不能算错，但过于片面。2011年，上海和重庆两地率先进行了房产税试点。结果呢？2018年底，上海房价均价50000元/平米；而2011年底，上海房价均价23500元/平米。2018年底，重庆房价均价12500元/平米；而2011年底，重庆房价均价6500元/平米。事实证明，试点的房产税根本毫无意义，两地房价都出现了明显上涨。
不过，也不能因此下结论说房产税对房价一点影响都没。试点房产税失败的原因，归根结底是因为税率实在太低。
根据上海和重庆两地的试点房产税率，最高仅为1.2%，最低0.4%。
而反观房价每年涨幅，且不按8年翻一倍（年涨幅超10%）的数据算，就算按每年涨幅5%的计算，扣除每年的房产税，持有房产的资产依旧保持在每年近4%的增值水平。试问，利益集团有理由因此而抛售房地产吗？
房产税影响有限
再退一步考虑，假设未来出台的房产税率足够高，能够完全覆盖持有房产的资产增值率。难道利益集团方面就没有转移成本或者规避税收压力的方法了吗？
如今，国内为了发展住房租赁市场，盲目的进行住房租赁市场扩张。政府方面推出了太多政策刺激住房租赁市场。原本封堵房地产融资渠道的政策几乎完全不限制住房租赁市场。
由此，去年不少住房租赁中介服务商借此进行杠杆运作，有的颇似空手套白狼，而结局是去年年末至今年年初发生的一系列住房租赁市场中介服务商资金链断裂的新闻。
现今，住房租赁中介服务商的暴雷潮尚未结束，该发生的始终会发生。
对此，当局方面没有丝毫悔改，依旧主张大力发展住房租赁市场，殊不知住房租赁市场根本不符合中国国情。
在这种背景下，利益集团可以借助政策错位从而进行资产错配，已达到规避房产税的目的。
根据当下的政策，房东出租名下房产是可以享受政策优惠的。未来极有可能出现“假放租”、“假出租”的现象，目的就是为了规避房产税。
此外，社会上心照不宣的代持不动产、假离婚等手段已经被证明能够有效规避房地产调控政策。
正所谓，上有政策下有对策。政策对于市场的影响是有限的，更何况这种政策还于上游社会群体的意志相违背，能有用吗？
